Новая земля

Один из клиентов Анны Ивановой, гендиректора московского агентства недвижимости «Капитал-инвест риэлти», поехал в Турцию, чтобы купить «летнюю дачу» — он с семьей регулярно отдыхает на тамошних курортах. Низкие цены так впечатлили покупателя, что он приобрел сразу два дома недалеко от Сиде: один для себя, а другой для сдачи в аренду. Покупка обошлась ему в €100 000 и €140 000 соответственно. А на сдаче второго дома он рассчитывает зарабатывать до 15% годовых от его стоимости.

Турция разрешила приобретать недвижимость гражданам России чуть больше года назад. Время удачное — рынок как раз на подъеме: сегодня цена домов и апартаментов на Эгейском и Средиземноморском побережьях растет в среднем на 25–30% в год. При этом потенциал роста сохраняется — недвижимость здесь стоит намного дешевле, чем в странах Евросоюза, куда Турция намерена вступить в ближайшее десятилетие. «Года два-три цены здесь обязательно будут расти не менее чем в 1,5–2 раза», — считает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Малахитовый двор». Она называет стоимость вилл, которые покупают иностранцы на Кипре (около €2000 за кв. м) и в Турции (около €800 за кв. м). «Сравняться с кипрскими ценами они, конечно, не должны. Кипр — европейская, православная страна с более развитой экономикой, но в итоге стоимость недвижимости в Турции должна составить не менее 70% от кипрской», — считает она.

Особенно заманчиво выглядит покупка квартир и домов в районе Алании — здесь запланировано строительство международного аэропорта. После ввода его в эксплуатацию цены на недвижимость в этом районе могут возрасти в несколько раз. Самые дорогие квадратные метры — в районе Бодрума, курорта, где отдыхают в основном состоятельные турки, англичане и голландцы. Они же большей частью и владеют местной недвижимостью. Цены здесь в среднем около €1800 за кв.м. Виллы (так в агентствах недвижимости принято называть любой отдельно стоящий дом) стоят от €300 000. В‑Анталии апартаменты площадью 100–140 кв.м можно купить за €40‑000–70 000 в зависимости от удаленности от моря. А дом с двумя спальнями стоит от €80‑000. По словам Натальи Лобановой из московского агентства недвижимости «Аспект-Риэлт», многие хотят покупать дома на этапе строительства: «Это намного выгоднее: апартаменты площадью 120 кв. м стоят до €50‑000. По окончании стройки они будут стоить около €75‑000».

Предчувствуя растущий спрос, на турецкий рынок устремились отечественные инвесторы. Представитель одной из московских риэлторских компаний так описал Forbes свои интересы в Турции: «Мы строим коттеджные поселки в Подмосковье, и на реализацию одного проекта у нас уходит 2–3 года. Приходится давать так много взяток, что строительство становится невыгодным. А там на строительство уходит 3–4 месяца и никаких проблем с властями». Сейчас эта компания заключила договор с российской лесообрабатывающей фирмой, чтобы строить для соотечественников в Турции деревянные дома.

Привлекательной покупку недвижимости в Турции делают также низкие налоги (0,3–0,4% от титульной стоимости в год) и недорогое обслуживание жилья. Плата за коммунальные услуги устанавливается каждым турецким муниципалитетом отдельно, но, как правило, не превышает €40 в месяц (в местной валюте). Впрочем, все эти расходы покрывает сдача апартаментов или дома в аренду. В Турции этот вид услуг неплохо развит — достаточно обратиться в крупное местное агентство недвижимости (например Rema Megler) или к компании-застройщику, у которой вы покупаете новый дом (например к турецко-голландской Turnkey). По уверениям московских риэлторов, на сдаче жилья в аренду можно заработать от 7,5% до 15% в год.

Покупатель недвижимости в Турции в перспективе вполне может стать гражданином этой страны. Процесс обретения гражданства, правда, растянется во времени. После покупки дома турецкое консульство в Москве оформит вам мультивизу на срок от трех месяцев до года. Находясь в Турции, владелец дома должен обратиться в иностранный отдел полиции, в котором ему и его семье оформят вид на жительство сроком на один год. Процедура займет не менее полутора месяцев. Потом этот вид на жительство  продлят еще на пять лет. После чего у вас есть все шансы стать турецким подданным.

Как купить

Покупка дома в Турции отнимет много времени и сил. Формально процедура выглядит просто. Единственным документом, подтверждающим права собственности на недвижимость в Турции, является тапу (tapu) — титул, в который вписывается имя владельца. Для покупки дома и регистрации прав на него от российского покупателя требуются только непросроченный загранпаспорт и второй удостоверяющий личность документ (например водительские права). Формально россияне не могут покупать в Турции землю — в собственность приобретается только недвижимость, а земля сдается в долгосрочную аренду на 49 или 99 лет. Налог при покупке недвижимости — 3% от указанной в тапу стоимости. Если жилье покупается на вторичном рынке, то нужно договориться с продавцом, чтобы уплатить налог вместе — по полтора процента каждый. Регистрационные взносы и оплата услуг переводчика и нотариуса составят чуть более €200. Еще около €200 уйдет на подключение воды, электричества, телефона и т.п. Московские риэлторы, работающие с турецкими застройщиками, просят за свое посредничество до 6% от суммы сделки. За эти деньги они возьмутся подобрать вам несколько объектов, организовать показ и выбор, провести переговоры с продавцом, подготовить пакет документов для регистрации прав и проконсультировать по вопросам сдачи в аренду.

Главное неудобство при заключении сделки — длительные сроки регистрации. Связано это с необходимостью получить визу генштаба вооруженных сил Турции в Измире: военные должны удостовериться, что покупаемый дом не находится на стратегически важных землях. Затем сделка будет зафиксирована в главном кадастровом управлении в Анкаре. Московские риэлторы уверяют, что на эти формальности уходит 6–8 недель. Но в действительности регистрация сделки может растянуться на гораздо больший срок — три и более месяцев.

С переводом денег на оплату покупки проблем не возникает. Еще на стадии просмотра квартир или домов вам предложат открыть счет в одном из турецких банков для расчетов по покупке. Наши соотечественники предпочитают открывать счета в турецких Финансбанке, Гаранти Банке или Япы Креди — через них проще всего перевести деньги из России в Турцию (все они имеют своих «дочек» в Москве). Деньги можно также привезти в тревел-чеках, перевести через крупный международный или офшорный банк. Теоретически для такого перевода требуется разрешение российского Центробанка, но на практике его никто не спрашивает. Турецкий банк не будет специально сообщать об операции в российский ЦБ. «Если вдруг у вас появился «доброжелатель», который непосредственно доложил куда следует, а российские органы не поленились собрать соответствующее подтверждение полученной информации, нерадивого россиянина могут заставить уплатить штраф в размере не более $300. Как максимум с владельца зарубежной недвижимости могут снять повторный штраф в том же размере. Дальнейшие санкции не предусмотрены», — прокомментировал Forbes ситуацию один из московских риэлторов.

[pagebreak]

Как только российский клиент выбрал квартиру или дом, он подписывает с продавцом обязательство купли-продажи и вносит задаток — 10–30% от стоимости. После этого агент покупателя отправляется регистрировать сделку, а сам покупатель возвращается домой и переводит в турецкий банк оставшуюся сумму. Банк блокирует ее на специальном счете, называемом блок-счет, — аналог сейфовой ячейки при покупке квартиры или дома в России. После передачи тапу новому владельцу банк производит расчет с продавцом.

Опасности

Какие вас подстерегают риски? Во-первых, может оказаться, что земля, на которой стоит дом, была получена в результате «самозахвата», притом что с документами на дом все в порядке. Поэтому никогда не стоит пренебрегать проверкой прав продавца, предостерегает Наталья Лобанова из «Аспект-Риэлт».

Во-вторых, следует помнить, что Турция — восточная страна и делать крупные покупки здесь необходимо с большой осторожностью. «Не секрет, что «агент по недвижимости» в Турции есть практически в каждом баре, ресторане, ювелирном магазине или такси. Он исчезнет, как только получит свою комиссию», — уверяет Светлана Акйол из агентства Rema Megler. Впрочем, если вы твердо решили купить недвижимость в восточной стране, то наверняка знаете, на что идете.