Экономический кризис вызвал обвал цен на рынках недвижимости многих европейских государств, однако во втором квартале 2009 года спрос начал оживляться. Forbes изучил ситуацию в нескольких странах.
Болгария
Недвижимость в Болгарии подешевела меньше, чем в других странах. Причина тому — низкое основание: докризисные цены в Болгарии после вступления ее в ЕС в 2007 году не успели взлететь на уровень раскрученной Испании или хотя бы Черногории. Кроме того, у страны есть надежда присоединиться в 2011 году к Шенгенской зоне, и это тоже привлекает инвесторов. Чаще всего россияне покупают в Болгарии апартаменты у моря в курортных районах Золотые Пески и Солнечный Берег.
Болгарский рынок похож на российский — продавцы не сильно переписали ценники, но при переговорах могут пойти на серьезные уступки. «Один наш клиент добился скидки 25% (около €100 000 за апартаменты), — рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль-DPM». — Продавцом был европеец, который не смог платить по ипотечному кредиту. От многих клиентов сейчас поступает заказ искать именно дефолтную недвижимость».
Налог на недвижимость в Болгарии составляет 0,15% от балансовой стоимости. Условия приобретения в 2009 году слегка ухудшились. Раньше человек, вложивший в экономику Болгарии свыше $500 000, мог рассчитывать на получение вида на жительство в этой стране — члене ЕС, с 1 июля минимальная сумма инвестиций увеличилась до $1 млн.
Испания
Банкротство крупнейшей по размерам активов испанской девелоперской компании Martinsa-Fadesa летом 2008 года приковало внимание инвесторов к испанскому рынку недвижимости — огромное количество домов и апартаментов, находившихся в собственности застройщика, стали распродаваться банками и подтолкнули цены к снижению. Количество жилых единиц на тысячу жителей в Испании самое большое в Европе, и даже в 2008 году домов (в пересчете на численность населения) строилось в 4–5 раз больше, чем в остальной Европе. Кризис все изменил: англичане, основные покупатели курортной недвижимости, ушли с рынка, спрос резко упал. Упали и цены.
Официальные индексы испанского Министерства строительства (на эту отрасль до кризиса приходилось 13% ВВП) фиксируют спад в 2008 году лишь на 3%. Но, по мнению аналитиков испанской компании Crest Group, в действительности снижение было 10-процентным. По данным испанского портала недвижимости Kyero.com, стоимость апартаментов в провинции Валенсия (Коста-Бланка, Коста-Валенсия) снижалась каждый квартал с начала 2008 года и за шесть кварталов упала на 14%. Российские риелторы говорят о том, что некоторые объекты подешевели на 30–35%.
Официальные власти неохотно признают падение цен, и это объяснимо. На пике рынка испанские банки выдавали по 100 000 ипотечных кредитов в месяц (для сравнения, в России — 300 000 в год), при этом, по данным британского RICS, типичная сумма кредита составляла 80% от стоимости покупки. Резкое снижение стоимости недвижимости может очень негативно сказаться на устойчивости банковской системы.
Черногория
Апартаменты на Будванской Ривьере, самом популярном черногорском курорте, вернулись к уровню 2006 года, упав в цене на 40%. Кроме того, покупатель может рассчитывать на скидку 10–30% от заявленной цены. «За последние полгода я не помню, чтобы какому-то клиенту отказали в скидке», — говорит Ирина Харченко, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства «Оберег».
В отличие от более дешевой, но входящей в ЕС Болгарии, Черногория не требует от россиян виз — их отменили в прошлом сентябре. Кроме того, в этом году черногорское правительство отменило запрет на приобретение земли нерезидентами. Если раньше для того, чтобы купить землю, нужно было организовать юридическое лицо, то сейчас эти ограничения сняты. Так что теперь покупают не только апартаменты, но и дома с участками. Налог на недвижимость составляет от 0,08% до 0,8% ее рыночной стоимости. Из-за кризиса многие девелоперы остановили проекты в Черногории: в 2007 году в стране построили 1500 домов и апартаментов, в 2008-м только 600 — столько же, сколько в 2004-м, до обретения независимости.
Латвия
По сравнению с пиковыми значениями цены на квартиры в Риге упали на 70%. Кризис тяжело сказался на Латвии: правительству пришлось национализировать два крупнейших банка, урезать зарплаты бюджетникам и пенсии, а также обратиться за помощью в МВФ.
[pagebreak]
До кризиса экономика Латвии росла на 10% в год. Цены на недвижимость в Риге ежегодно увеличивались на 60%, подогреваемые низкой налоговой нагрузкой и отсутствием законодательных ограничений в отношении квартирных спекуляций. Согласно условиям, на которых МВФ согласился выделить стране кредит, налоговая политика ужесточится. Например, полуторапроцентный квартирный налог должен быть заменен трехпроцентным, также предполагается ввести прогрессивную шкалу. Сложность в том, что жесткие требования фонда по преодолению бюджетного дефицита в Латвии непопулярны, и правительство с трудом проводит законы через парламент. Крупнейший ипотечный банк Латвии Swedbank, который летом заявил, что примерно в 54% случаев сумма выданного кредита уже превышает стоимость недвижимости, выступил со специальным обращением: «Нужна ясность с налоговой политикой государства».
Тем временем спрос на недвижимость падает, в том числе и в популярной Юрмале. Наталья Завалишина из «Миэль-DPM» рассказывает, что некоторые владельцы домов в Юрмале сдают их желающим бесплатно, только за коммунальные платежи, которые могут составлять €200–1000 в месяц.