Ждать три года

В прошлом году инвесторы, не рискнувшие вложиться в недвижимость, завидовали тем, кто отважился купить квартиру или дом: 40% годовых в валюте — есть от чего кусать локти. Но покупка и продажа квартиры — долгий процесс, да и не всегда есть возможность рискнуть суммой, достаточной для совершения сделки. Облегчить инвестору жизнь должны были бы паевые фонды недвижимости, появившиеся в большом количестве за один только год. Вот только облегчат ли?

Ревизия фондов

Сейчас в России работают 20 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), еще с десяток находятся в стадии формирования. Закрытыми они называются потому, что получить свои деньги назад пайщик может, лишь когда фонд «закрывается», то есть переводит все активы в деньги — происходит это обычно через три, пять, а то и пятнадцать лет.
Первые ЗПИФН появились весной прошлого года. По закону, они должны вкладывать в недвижимость до 70% собранных у пайщиков средств: управляющие могут купить квартиры или офисные площади в строящемся доме, а могут приобрести готовый объект, помещения в котором сдаются в аренду. Доход распределяется между пайщиками пропорционально.
Ни один такой фонд нельзя сформировать только за счет средств пайщиков. Обычно у управляющих есть дружественный инвестор, готовый вложить значительную сумму в недвижимость и сэкономить при этом на налогах. Согласно закону, ЗПИФН — имущественный комплекс без образования юридического лица, и не должен платить налог на прибыль и налог на имущество. Инвесторам, желающим потратить несколько миллионов долларов на строительство, выгоднее оформить свой вклад в виде паев. Доход от продажи паев, правда, облагается налогом, но многие приобретают паи на офшорные фирмы — так получается еще эффективнее.
Поначалу паевые фонды недвижимости вообще не предназначались для инвесторов «с улицы». Минимальный размер инвестиций в самый первый ЗПИФН (он так и назывался — «Первый инвестиционный фонд недвижимости») был установлен в размере 1‑млн рублей. Расценки других фондов, зарегистрированных в 2003 году, — от 10 млн до 500 млн рублей; никакой рекламы, нацеленной на привлечение пайщиков, управляющие компании не давали. «Фонд изначально рассчитан на близких инвесторов — которых знают в лицо», — поясняет Наталья Прокопьева, директор по развитию управляющей компании «Регион-Девелопмент» (фонд «Перспективные инвестиции»). Выходило, что фонды были в прямом смысле слова закрытыми.
Но с этого года фонды снизили цену входного билета. Недорогие — по 50‑000 рублей — паи начал продавать «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость». В‑начале октября у рядовых инвесторов была возможность купить паи полдюжины фондов (см. таблицу на стр. 148). Нижний порог инвестиций — 30‑000 рублей.
Выход в народ состоялся? Возможно. Но ведь именно в этом году население перестало верить в прибыльность рынка недвижимости. Рост цен на квартиры застопорился, появились сомнения в надежности строительных компаний: согласно статистике Центробанка, задолженность строительных организаций перед банками выросла во втором квартале по сравнению с первым в 28 раз!

Уровень доходности

Возможно ли в таких условиях получить доход? Компании, управляющие ЗПИФН, предпочитают не драматизировать ситуацию. «Мы инвестируем в строящееся элитное жилье и современные бизнес-центры, — говорит, к примеру, управляющий партнер УК «Конкордия Эссет Менеджмент» Марина Кислицкая. — В этой нише спрос еще долго будет не удовлетворен». На сегодня лишь один из фондов — «Первый инвестиционный фонд недвижимости» (им управляет как раз «Конкордия») — успел произвести выплаты. И они не впечатляют: по итогам 2003 года пайщики получили всего 6% годовых в валюте. Напомним: рынок за год вырос на 40%. На‑средства пайщиков «Первого инвестиционного» были приобретены квартиры в строившихся домах класса «А» в центре Москвы, к концу года эти проекты еще не были завершены. А вот в 2004 году квартиры были реализованы на вторичном рынке. Результаты? «По итогам 2004 года мы ожидаем доходность около 20% годовых», — поясняет Кислицкая.
Промежуточные выплаты намерен произвести еще один фонд — «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость», которым управляет УК «Свиньин и Партнеры». Фонд сформирован в конце прошлого года, а закрыться должен в 2010 году. В собственности фонда находится офисное здание недалеко от центра города, сдающееся в аренду. «Договоры аренды заключены, поэтому для инвесторов риска практически нет, — говорит основатель компании Владимир Свиньин. — Закон запрещает нам напрямую обещать пайщику определенные проценты, но мы пошли на промежуточные выплаты, чтобы показать, какая у нас доходность». По словам Свиньина, получится примерно 12% годовых в рублях. Окончательный итог можно будет подвести только через пять лет, когда фонд закроется.
Промежуточные выплаты, конечно, не гарантия того, что в итоге вы получите значительный доход. Теоретически любой фонд может все потерять в последний год работы — например, если цены на жилье упадут, как в‑1998 году.
Некоторые управляющие вообще не производят никаких выплат до закрытия фонда. А если пайщику срочно понадобилось вытащить свои деньги, он сможет это сделать, только если паи фонда обращаются на вторичном рынке. Такую возможность дают всего четыре компании — паи фондов недвижимости «Конкордии», «Свиньина» и «Жилой недвижимости» УК ПСБ котируются на ММВБ, а паи «Перспективных инвестиций» можно купить и продать в отделениях Финпромбанка.

С риском и без

Из нынешних участников рынка первым пройдет процедуру закрытия и произведет полный расчет с пайщиками фонд «Перспективные инвестиции» УК «Регион-Девелопмент». Компания выкупила 3773 кв. м в строящемся жилом комплексе «Янтарный город» на северо-западе Москвы. Комплекс состоит из пяти домов, и на его возведение уйдет 2–3 года. Но фонд не будет дожидаться завершения проекта. «Мы заключили договор с застройщиком, — объясняет Наталья Прокопьева. — По этому договору застройщик выкупит у нас наши метры не позднее 1 сентября 2005 года». Фонд инвестировал в квадратный метр $1330, а продаст (согласно договору) по 1543. Доходность составит 12% годовых в валюте, а пайщикам, после того как управляющая компания удержит свою комиссию, останется 10%.
В формирующемся фонде «Индекс недвижимость» (УК «Индекс-ХХ»), который вкладывает деньги в офисно-гостиничный комплекс рядом с Курским вокзалом в Москве, рассчитывают получить примерно 25% годовых. «Сейчас расчищается место для стройплощадки, а за три года (срок действия фонда) мы успеем построить здание и начать его эксплуатацию», — говорит гендиректор УК Виталий Булатов.
Некоторые компании предпочитают более надежный вариант — не строительство, а аренду. «Девелоперский проект можно было начинать год назад, когда все было нарасхват. Сейчас рынок очень рискованный, поэтому мы делаем консервативный фонд», — говорит директор по инвестициям в недвижимость УК «Тройка Диалог» Екатерина Константинова. Фонд «Коммерческая недвижимость», управляемый «Тройкой», собирается инвестировать в уже готовый офисный комплекс и три года управлять им, доходность при этом может составить 20–25%. Не так уж консервативно.
Для юридических лиц, различных негосударственных пенсионных фондов, 20% — более чем приемлемая ставка. А вот для частных инвесторов?
Если верить управляющим фондов — не очень. «Мы видим, что в нашей стране люди склонны рисковать, — говорит Свиньин. — Но ради более ощутимой прибыли. Поэтому сейчас мы готовимся предложить венчурные проекты — строить, спекулировать. Купили оптом 30 зданий коммерческой недвижимости. Продавать будем в розницу и подороже. На такие проекты с более высокой доходностью находится гораздо больше интересантов».
Управляющим компаниям закон запрещает обещать пайщикам фиксированную доходность, поэтому приведенные прогнозы — лишь приблизительная оценка. Наш совет: дисконтируйте обещания управляющих, чтобы не испытать разочарования.