Первая победа: суд встал на сторону кинотеатра «35 мм» в споре с московскими властями
По стенам залов «35 мм» кое-где стекает вода, фасад здания затянут полотном в знакомую москвичам бело-зеленую полоску. На то, что внутри находится кинотеатр, указывают только небольшие таблички со стрелками. «Сейчас идет ремонт фасадов в области наших помещений, к нашему кинотеатру оставили узкий проход, и люди думают, что мы закрыты», — говорит директор центра культуры «35 мм» Ирина Мухьянова. Когда идут шумные работы, зрители вынуждены сдавать билеты; из-за строительной пыли приходится чаще менять лампы; наконец, в здании меняют крышу, и иногда кинозалы затапливает, сетует она.
В марте 2017 года Forbes Woman уже писал о ситуации вокруг кинотеатра «35 мм»: тогда центр пожаловался на отключение воды и света и в очередной раз столкнулся с перспективой выселения. Капитальный ремонт в здании Центрального дома предпринимателя на Покровке должен был пройти в 2014 году. Тогда помещение в нем «35 мм» арендовал у ГБУ «Малый бизнес Москвы» (МБМ). С тех пор оперативное здание перешло к другому московскому ГБУ – «Агентству инноваций города Москвы», а капитальный ремонт так и не был завершен. В конфликте центра кино с ГБУ МБМ, который тянется с 2015 года, московский Арбитражный суд встал на сторону кинотеатра, однако «Агентство инноваций» все еще требует от кинотеатра освободить помещение.
Судебные выводы
11 июля 2017 года Арбитражный суд Москвы выпустил решение по объединенному делу: иску ГБУ МБМ к «35 мм», в рамках которого ГБУ пыталось взыскать 3,1 млн руб недополученных арендных платежей, и встречному иску кинотеатра к ГБУ о предоставлении арендных каникул и зачете выплаченных за время капитального ремонта (в сентябре 2014 – мае 2015 года) 4,2 млн рублей в счет будущих арендных платежей после окончания ремонта — суд в этом споре поддержал позицию кинотеатра.
В решении суда говорится о том, что МБМ в 2014 году заключил контракт с ООО СК «Защита строительных конструкций», и работы по проведению капитального ремонта должны были закончиться в декабре 2014 года. Судебная экспертиза подтвердила, что капитальный ремонт так и не был завершен, более того, в результате проведения этих работа кинотеатр потерял 23,2 кв.м из заявленных в договоре аренды 602,1 кв. м.
Подтвердила экспертиза и проблемы с коммуникациями. «Из систем инженерно-технического обеспечения исследуемой части здания функционируют в полном объеме только системы холодного водоснабжения и водоотведения», — говорится в приведенном в решении суда заключении эксперта. Соответственно, горячей воды, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха судебный эксперт не обнаружил. Отсутствие коммуникаций «нарушает микроклимат в арендуемых помещениях, ухудшает техническое состояние помещений и находящегося в них имущества и создает некомфортные условия для пребывания в них граждан», а шумные ремонтные работы ведут к нарушению нормируемых параметров шума для общественных зданий.
Свое решение суд вынес, основываясь на Ст.431 Гражданского кодекса РФ о толковании договора. Представитель кинотеатра в суде, помощник депутата Мосгордумы Ярослава Кузьминова Полина Шевчук, подчеркивает, что эта статья не очень часто применяется в российской практике в арендных отношениях и ее применение существенным образом повлияло на результат дела: «Из-за этого суд не распределял ответственность между сторонами с учетом их обязательств, а правомерно возложил ее на ГБУ МБМ». Она объясняет, что, по мнению ГБУ МБМ, для предоставления арендных каникул кинотеатр должен был освободить занимаемые помещения на время ремонта, но в договоре аренды соответствующий механизм (составление акта приема-передачи, либо освобождение арендатором занимаемых помещений при проведении ремонтных работ) не прописан – и суд подтвердил этот довод.
В ответ на запрос Forbes Woman генеральный директор ГБУ «Малый бизнес Москвы» Андрей Железняков сообщил, что решение Арбитражного суда «будет обжаловано в порядке и в сроки, установленные арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации». В ответ на вопросы, касающиеся, в частности, проведения капитального ремонта и правомерности освобождения «35 мм» от арендной платы, Железняков отметил, что они являются предметом судебного спора и окончательное решение по ним будет принято судом вышестоящей инстанции.
Учитывая, что договор аренды содержал положение об арендных каникулах на время проведения капитального ремонта, шансы на то, что в апелляции решение будет изменено в пользу ГБУ, невелики, считает Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы. «С другой стороны, ГУП может добиться пересмотра сроков, а следовательно и суммы сформированной переплаты в меньшую сторону, если сможет доказать, что ремонтные работы, препятствующие функционированию кинотеатра были завершены раньше», — рассуждает он. Основания для обжалования решения МБМ найдет всегда, говорит Александр Яхненко, исполнительный директор юридической Фирмы Howard Russia, LLC, но оснований для отмены решения суда первой инстанции он не видит. При этом, объясняет эксперт, заявлений о повторной экспертизе в суде первой инстанции МБМ не подавало, тем самым лишив себя возможности сделать это в будущем.
Неугодный арендатор
7 июля 2017 года «35 мм» получил от «Агентства инноваций» уведомление о расторжении договора аренды от 4 июля 2017 года — из-за того, что кинотеатр не выплатил арендную плату по пяти выставленным ему счетам (за период с июля 2016 по июнь 2017 года), но продолжил пользоваться помещениями и осуществлять предпринимательскую деятельность (документ за подписью генерального директора «Агентства инноваций» Алексея Парабучева есть в распоряжении Forbes Woman). ГБУ потребовало, чтобы кинотеатр освободил помещение до 3 августа 2017 года.
В ответ на уведомление «35 мм» уже отправил «Агентству инноваций» официальный ответ с учетом решения по иску МБМ, говорит Полина Шевчук: «Мы полагаем, что правовая позиция суда должна быть учтена». Ирина Мухьянова подчеркивает, что освобождать помещение 3 августа кинотеатр «не планирует» — тем более, что заявленные 602,1 кв.м ему уже недоступны, и экспертиза это подтвердила. Договор аренды кинотеатра действует до первого октября 2018 года (срок действия указан в материалах Арбитражного суда).
Представитель «Агентства инноваций Москвы» в ответ на запрос Forbes Woman сообщил, что не является участником судебного процесса, а «требование зачесть арендные платежи адресовано ГБУ «Малый бизнес Москвы». Кроме того, подчеркнул он, контракт на проведение капитального ремонта в сентябре 2014 года был заключен также с ГБУ МБМ, а текущие строительно-монтажные работы в здании ведутся по другому контракту: плановое их окончание – 4 квартал 2017 года. Коммуникации будут восстановлены к моменту ввода здания Центрального дома предпринимателя в эксплуатацию, говорится в ответе «Агентства инноваций».
На момент проведения судебной экспертизы в кинотеатре оставалась холодная вода, но в марте «Агентство инноваций» отключило кинотеатру и ее, рассказывает Ирина Мухьянова, – в результате у «35 мм» осталась только одна точка водоразбора, и пришлось собственными силами с помощью шлангов развести воду так, чтобы была возможность пользоваться санузлом. При этом «Агентство инноваций», по словам директора кинотеатра, продолжает начислять как арендную плату, так и плату за коммунальные услуги.
Мухьянова также рассказывает, что в здание приходили проектировщики, которые проводили замеры экранов и утверждали, что помещение могут отдать другому кинотеатру. На вопрос о том, есть ли у «Агентства инноваций» другой арендатор для помещения, которое сейчас занимает «35 мм», и на каких условиях ГБУ планирует его сдавать, в «Агентстве инноваций» ответили, что «сдача помещений в аренду возможна только по завершении строительно-монтажных работ на объекте на условиях и в порядке, предусмотренными действующим законодательством», а именно ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с которым договоры аренды в отношении государственного недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ГБУ, могут быть заключены только по результатам проведения соответствующих конкурсов или аукционов.
Согласно данным, представленным в решении Арбитражного суда Москвы, кинотеатр по договору аренды платил за занимаемое помещение 6,021 млн руб в год в течение первого года, а в последующие годы оплата корректировалась на уровень инфляции. По словам директора департамента оценки компании Knight Frank Ольги Кочетовой, стоимость аренды помещения, которое занимает кинотеатр — максимум 8000 руб за кв.м в год (ставка не включает НДС, операционные и эксплуатационные расходы), что при заявленной площади в 602,1 кв.м составляет менее 5 млн в год. «Помещение специфическое, сдать его по существенно более высокой ставке не получится», — говорит Кочетова и подчеркивает, что нужно также учитывать арендные каникулы и другие риски, связанные с бизнесом нового арендатора.
В марте в ответ на запрос Forbes Woman в «Агентстве инноваций» сообщали, что «35 мм» были «предложены варианты объектов для размещения кинотеатра, подходящих по формату и имеющих хорошую транспортную доступность». Департамент городского имущества города Москвы действительно предложил «35 мм» альтернативную площадку в Большом Сухаревском переулке, говорит Полина Шевчук, но здание требует проведения строительно-монтажных работ, которые, по оценкам кинотеатра, могут занять около года. Кинотеатр просил предоставить ему временную альтернативу, но передача в безвозмездное пользование подходящей площадки согласована не была.
Возможные перспективы
По мнению Александра Яхненко, скорее всего, уведомление о расторжении договора со стороны «Агентства инноваций» будет признано недействительным в связи с вынесенным решением Арбитражного суда по иску ГБУ МБМ, и выселения можно будет избежать: судом установлено, что кинотеатр не может пользоваться предоставленной ему по договору аренды площадью по ее назначению, и следующий суд, рассматривая спор «35 мм» с «Агентством инноваций», должен будет принять этот факт без проверки доказательств. При этом дело о признании недействительным расторжения договора аренды уже рассматривается арбитражным судом Москвы, и производство по нему приостановлено до вынесения судом по делу с МБМ.
В дальнейшем, верно используя уже вынесенное решение Арбитражного суда, доказать наличие убытков, связанных с ремонтными работами, кинотеатру также будет проще, считает Яхненко. Суду останется определить их размер. Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев, правда, объясняет, что убытки нужно доказать, а суды крайне неохотно включают в сумму убытков упущенную выгоду, взыскивая только реальный ущерб.