Затянувшийся ремонт: как президент центра кино «35 мм» пытается предотвратить его выселение

История, которая привела к отключению коммуникаций в «35 мм» (полное название кинотеатра – некоммерческое партнерство «Центр культуры, кино и социальных мероприятий «35 мм»), началась в 2014 году: тогда должен был начаться — и через три месяца завершиться — капитальный ремонт в здании Центрального дома предпринимателя на Покровке, где кинотеатр расположен. Оперативное управление этим зданием с середины 2016 года осуществляет ГБУ г. Москвы «Агентство инноваций города Москвы». Однако ремонтные работы в помещениях не закончены до сих пор.

10 марта 2017 года на имя Мухьяновой поступило письмо от гендиректора «Агентства инноваций города Москвы» с указанием «до 15 марта 2016 года» (именно такая дата указана в документе, с которым ознакомился Forbes Woman) освободить занимаемые кинотеатром помещения и обеспечить доступ в них для представителей ГБУ в связи с проведением в здании капитального ремонта. Еще через две недели, в четврег 23 марта, центру кино отключили свет и воду, сообщила Снобу его директор. В тот день кинотеатр не работал, даже не мог из-за отсутствующего электричества вернуть людям деньги за билеты. «Мы брали телефоны, чтобы потом возвращать людям деньги или приглашать их в другие дни», — рассказала Forbes Woman Мухьянова. При этом четверг для кинотеатров – премьерный день. 23 числа в «35 мм»  должны были пройти пять премьер, одна из них – с приглашенными гостями, говорит директор. В договорах с прокатчиками прописаны штрафные санкции, однако на тот момент контрагенты отнеслись к «35 мм» лояльно. В пятницу 24 марта свет дали, объяснила Мухьянова, и со второго сеанса «35 мм» смог возобновить работу. В тот день там должно было пройти мероприятие для молодых дебютантов, однако его пришлось перенести на другую площадку. Воды в кинотеатре нет до сих пор.

Не первый год

Проблема в том, рассказывает Мухьянова, что ремонт помещений в Центральном доме предпринимателя должен был пройти еще в 2014 году. ГБУ «Малый бизнес Москвы», в оперативном управлении которого здание находилось на тот момент, действительно провел в 2014 году соответствующую закупку: указанный в информации на сайте госзакупок срок исполнения работ по этому контракту – три месяца, с 12 сентября по 31 декабря 2014 года. Сумма контракта – 156,4 млн руб. Однако ремонт с тех пор так и не закончен, сетует Мухьянова. «С 2014 года кинотеатр существует без отопления, горячего водоснабжения, вентиляции», — рассказывает она. Кроме того, по ее словам, во время ремонта он лишился части арендуемых помещений: «гардероба малого зала, фойе малого зала и кухни второго этажа» — их «откусили» от площади «35 мм» при проведении перепланировки.

Мухьянова подчеркивает: в договоре аренды предусмотрена возможность предоставления «арендных каникул» на время проведения ремонтных работ, и кинотеатр пытался получить такие каникулы от ГБУ «Малый бизнес Москвы» с марта 2015 года, но успехом попытки не увенчались. В итоге, по словам Мухьяновой, кинотеатр платил арендную плану по июнь 2015 года, а коммунальные услуги оплачивал по настоящее время. С конца 2015 года в Арбитражном суде города Москвы рассматривается иск «Малого бизнеса Москвы» к «35 мм» и встречный иск кинотеатра к ГБУ, говорит представитель НП «35 мм» в суде Полина Шевчук. Первые пытаются расторгнуть договор аренды и взыскать невыплаченную арендную плату (около 3,1 млн руб), кинотеатр взыскание оспаривает и просит зачесть выплаченную с сентября 2014 года по июнь 2015 года сумму в счет будущих платежей – когда, наконец, закончится капитальный ремонт. Вообще договор аренды действует до 2018 года, говорит юрист. В связи с этим, объясняет она, если освободить помещение, то, учитывая, сколько уже тянется ремонт, который должен был занять три месяца, возникает неопределенность относительно того, удастся ли сохранить помещение за кинотеатром.

«31 марта 2017 года состоится заседание в Арбитражном суде города Москвы, где мы ожидаем получить ответ экспертов на ключевой вопрос: какие помещения находятся в фактическом пользовании у кинотеатра?» — рассказывает Шевчук. Она объясняет, что с начала ремонта (в 2014 году) изменились как фактически занимаемая площадь, так и состояние помещений и систем инженерно-технического оборудования. Это в том числе затрудняет освобождение помещений: «от «Агентства инноваций» поступило предложение вернуть помещения по акту приема-передачи (приложение к письму от ГБУ, полученному кинотеатром 10 марта – прим. Forbes Woman), а сделать это невозможно, потому что юридически, по договору аренды, площадь помещения составляет 602,1 кв.м., а фактически она сейчас меньше».

14 марта кинотеатр отправил «Агентству инноваций» ответное письмо, в котором обосновал невозможность освобождения помещений в указанный срок (есть в распоряжении Forbes Woman). Среди приведенных в письме причин – тот факт, что необходимость проведения ремонта в исходном требовании не обоснована, неразумный срок, отведенный на освобождение помещения (в том числе с учетом сложного кино- и видеооборудования), обязательства кинотеатра перед прокатчиками, и то, что до марта 2016 года освободить помещение невозможно, потому что прошел год с указанной даты.

На момент публикации получить комментарий ГБУ «Агентство инноваций» Forbes Woman не удалось.

Ремонт и аренда

«Сроки проведения ремонта муниципального или государственного имущества чаще всего продиктованы задержками финансирования, — говорит Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2. - Не каждый подрядчик готов продолжать работу в условиях отсутствия своевременного финансирования работ». «Арендодатель должен уведомить арендатора о необходимости проведения капитального ремонта и сроках проведения работ заранее, чтобы у последнего было достаточно времени на поиск другого помещения, — добавляет Елена Лузанова, адвокат, член Адвокатской палаты Москвы.  - Очень короткие сроки уведомления в таком случае могут быть основанием для оспаривания и требования возмещения причиненных убытков». Она также уточняет, что капитальный ремонт не влечет за собой прекращения договора аренды.

Проведение капитального ремонта не является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, если только это прямо не предусмотрено в договоре, соглашается Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners. В целом, рассказывает она, судебная практика по спорам между арендодателями и арендаторами неоднозначная. С одной стороны, есть практика, согласно которой, если в договоре не прописано, что арендатор освобождается от обязанности вносить арендную плату за период проведения капитального ремонта, он должен вносить ее в общем порядке. С другой стороны, продолжает юрист, есть и судебная практика, согласно которой арендатор может требовать снижения арендной платы за те периоды, когда состояние арендуемого имущества или условия его использования, предусмотренные договором аренды, ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает - в том числе из-за прекращения предоставления каких-либо коммунальных услуг или ограничения доступа к помещению.

Информация о возможном выселении «35 мм» появляется не первый раз. В какой-то момент по социальным сетям активно распространялась петиция против выселения кинотеатра. На момент написания статьи ее подписали более 63 тысяч человек. Юридической силы она не имеет, объясняет Мухьянова, но помогает привлекать внимание к ситуации. «Наверное, если бы мы не боролись и не предавали это огласке, нас можно было бы вышвырнуть по-тихому», — говорит она.