Ипотечные гайки: чем обернется введение новых ограничений в жилищном кредитовании

Что собирается сделать Банк России

Банк России рассказал, как планирует ограничивать рынок ипотеки количественными мерами — через макропруденциальные лимиты (МПЛ). Сейчас регулятор может применять этот инструмент лишь для необеспеченных кредитов банков и займов микрофинансовых организаций (МФО). Однако законодатели могут скоро наделить его такой возможностью: в феврале 2024 года соответствующий законопроект был внесен в Госдуму и к настоящему времени прошел второе чтение. В кулуарах форума «Финнополис» руководитель департамента финстабильности ЦБ Елизавета Данилова сообщила: ЦБ надеется получить право регулировать ипотеку с помощью МПЛ в апреле 2025 года.

Сами лимиты могут быть установлены уже в III квартале 2025 года, пишет в своих материалах ЦБ. Они будут применены к заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН более 50%, то есть заемщики тратят более половины дохода на погашение кредитов), чей первоначальный внос будет низким — менее 20%. В среднесрочной перспективе МПЛ могут быть введены и для кредитов, где соблюдается лишь один из перечисленных критериев — либо низкий первоначальный взнос, либо высокий ПДН. Для ипотеки на строящееся жилье лимиты могут быть еще жестче, предупреждает ЦБ.

Также ЦБ намерен ограничить выдачу ипотеки на длинные сроки — свыше 30 лет. Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте невозможно оценить вероятность наступления сложностей в обслуживании долга у конкретного заемщика, объяснил Банк России.

В случае введения количественных ограничений ЦБ пообещал банкам ослабить действующие механизмы охлаждения ипотеки. Сейчас рынок регулируется через макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска, которые увеличивают нагрузку на капитал банков в случае выдачи кредита с определенными параметрами, которые ЦБ считает рисковыми. В частности, это высокий — выше 50% — ПДН и низкий — до 20% — первоначальный взнос. Кроме того, для ипотеки на строящееся жилье действующие надбавки выше, чем для ипотеки на готовое жилье, из-за ценовой разницы. По наиболее рисковым кредитам они находятся на заградительном уровне. Использование надбавок позволило банкам накопить буфер капитала, который можно будет распустить в случае реализации системных рисков. На 1 октября этого года он составил 264 млрд рублей, или 1,4% от ипотечного портфеля за вычетом резервов на возможные потери.

Инструмент надбавок сработал в части ограничения рискованных выдач, считает ЦБ. По его статистике, доля выдач кредитов с ПДН более 80% снизилась с 45% в IV квартале 2023 года до 10% в III квартале 2024 года, в том числе на первичном рынке — с 39% до 6%. Доля выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20% упала с 52% в II квартале 2023 года до 13% в III квартале 2024 года, а на первичном рынке — с 63% до 2%.

Однако дальнейшее ограничение через надбавки приведет к раздуванию буфера свыше объема, который нужен банкам в случае стресса. Применение лимитов позволит ЦБ избежать этой ситуации. Кроме того, крупные банки с большим запасом капитала менее чувствительны к надбавкам и могут, в отличие от небольших игроков, продолжить рискованные выдачи — МПЛ снимут эту проблему. Наконец, применение МПЛ снизит социальную напряженность в случае кризиса и оздоровит рынок ипотеки в долгосрочной перспективе, объясняет регулятор.

Чего ждут эксперты

Опрошенные Forbes эксперты разошлись в оценках нового регулирования ипотеки. Помимо нагрузки на капитал за рискованную ипотеку выдачи ограничивают и другие факторы. Во-первых, это высокие ставки по кредитам, действующие в период рекордно жесткой монетарной политики ЦБ и ключевой ставки 21%. По данным Frank RG, средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке на конец сентября достигли 21,2-21,7% и по мере ужесточения денежно-кредитной политики продолжают расти, говорит старший проектный лидер компании Ольга Филиппова.

Во-вторых, основной покупательский спрос сейчас сосредоточен в госпрограммах, прежде всего в семейной ипотеке (под 6%), но ее выдачи банки периодически приостанавливают из-за исчерпания лимитов. Кроме того, банки признают, что после снижения размера госсубсидий им выдавать кредиты с господдержкой невыгодно. Первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов признал, что ставки по рыночной ипотеке сейчас — заградительные, выдачи у банков по ним минимальны, а из льготных программ рабочей остается лишь семейная ипотека. Ее банкам выдавать невыгодно, так как такие кредиты дают им «отрицательный процентный доход, который не покрывается субсидированием», отметил банкир. Поэтому банки устанавливают экономические преграды для заемщиков, претендующих на льготный кредит. Например, поднимают первоначальный взнос до 50%.

В-третьих, с января 2025 года будет действовать ипотечный стандарт, который и так ограничит выдачи ипотеки. Некоторые положения этого документа и предложенных критериев МПЛ дублируются, поэтому излишни, отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Например, в стандарте банкам уже не рекомендуется выдавать ипотеку на срок более 30 лет, а при определении срока кредита предписано учитывать дату наступления пенсионного возраста заемщика. «Более того, кредиты на длинные сроки сейчас в принципе выгодны лишь для льготных госпрограмм, так как переплата в случае увеличения срока растет незначительно. Например, для ставки 6%, по которой выдается семейная ипотека, на сроке 10 лет общая сумма расходов по кредиту в 1,33 раза превышает запрошенную сумму, на 30 лет — в 2,16 раза. В случае со ставкой 27% по рыночной ипотеке речь идет о 2,9 и 8,1 раза соответственно. При этом ежемесячный платеж в конце срока при высокой ставке стабилизируется», — объясняет эксперт. В таких условиях растягивать кредит имеет смысл лишь при льготной ставке, а рыночные кредиты в России традиционно выгашиваются лет за десять, заключает Гордейко.

По прогнозам Сергея Гордейко, выдачи в следующем году упадут от рабочих значений в 200 000 кредитов в месяц в четыре раза, до 50 000 кредитов, из которых 20 000 будет давать семейная ипотека, поэтому влияние МПЛ будет нивелировано. Динамика ипотечного рынка в следующем году будет главным образом зависеть не от МПЛ, а от объема лимитов, выделяемых на льготные госпрограммы, поскольку при высоких процентных ставках в экономике они останутся основным драйвером ипотечного сегмента, соглашается директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. По прогнозам АКРА, рост ипотечного портфеля в 2024 году будет в пределах 10,5-12,5%, а в 2025 году — в пределах 8-10%, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

В долгосрочной перспективе МПЛ могут стать более эффективным инструментом для достижения здоровой структуры кредитования, чем надбавки, так как представляют собой прямые количественные ограничения на выдачу рискованных кредитов, в процессе погашения старых кредитов с высоким ПДН и выдачи кредитов с более низким ПДН структура портфеля также будет становиться более сбалансированной, считает директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.

«Эти новации рассчитаны не на текущий рынок, а на то, чтобы задать будущие рамки здорового восстановления ипотечного сегмента во время цикла смягчения ДКП. Восстановление невозможно, пока ключевая ставка сохраняется выше 15%. Ее пересмотр до значений ниже этой условной отметки возможен на горизонте примерно полутора лет», — заключает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.