До потолка: базовые ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках превысили 20%

У кого подорожала ипотека

В начале лета почти все крупные ипотечные банки повысили ставки по рыночной ипотеке. Программы подорожали у 12 из топ-15 крупнейших банков по размеру портфеля жилищных кредитов, следует из данных Frank RG, с которыми ознакомился Forbes. При этом у семи банков максимальные базовые ставки держатся выше 20% годовых на программы для первичного рынка жилья и у шести — на программы для готового жилья.

Так, в начале июня Сбербанк повысил базовые ставки по ним на 1,5 процентного пункта (п. п.). Минимальная базовая ставка на покупку жилья в новостройке при условии страхования жизни и без учета иных скидок и надбавок обойдется теперь покупателю в 19,5%, максимальная — в 21%, а при покупке готового жилья — в 19,5–21,3%.

С 17 июня повысил ставки по рыночным программам ипотеки на 0,5 п. п. и ВТБ. За прошедший месяц это второе для банка повышение ставок в этом сегменте. Сейчас минимальная базовая ставка со страховкой и без иных надбавок и скидок на покупку в кредит квартиры в новостройке — 18,3–19,5%, на приобретение квартиры на вторичном рынке — 18,3–19,7%.

Кроме лидеров рынка, летом подняли ставки и другие игроки — Альфа-банк, ПСБ, банк «Дом.РФ» и другие. 

«Рыночные ставки уже отыгрывают ожидания повышения ключевой ставки и длительность жесткой монетарной политики», — говорит главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. По его словам, ипотечный индекс «Русипотеки» (рассчитывается как среднее значение ставок предложения ведущих кредиторов) за неделю с 7 по 14 июня вырос для первичного рынка на 0,36 п. п., до 18,68, для вторичного рынка — на 0,47 п. п., до 18,72. «Мы попали в зону, когда ставки по рыночной ипотеке с каждым днем становятся все менее доступными даже при формальном сохранении ключевой на уровне 16%», — заключает он.

Почему выросли ставки

Банки объясняют рост ставок по рыночной ипотеке ситуацией на рынке облигаций федерального займа (ОФЗ). Именно доходность ОФЗ, а не ключевая ставка является для банков главным индикатором в определении стоимости рыночной ипотеки. Сейчас при неизменной ключевой ставке доходности ОФЗ продолжают расти — такое объяснение изменениям дали и Сбербанк, и ВТБ.

На ставки по рыночной ипотеке влияют не только доходности ОФЗ и уровень ключевой. Речь идет о совокупности факторов: это и стоимость фондирования (ставки по депозитам), и ужесточающееся макропруденциальное регулирование ипотеки, нормативы ЦБ, перечисляет Сергей Гордейко. «У банков подорожали ресурсы. Все эти факторы сейчас давят на стоимость ипотеки», — заключает эксперт.

Аналитики пока не ждут разворота ситуации. «В ближайшее время подстройка ставок по кредитам и депозитам к уже произошедшему росту ставок денежного рынка и доходностей ОФЗ продолжится», — полагает руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая. А учитывая высокую вероятность повышения ставки на ближайшем заседании (такой сценарий ожидала часть аналитиков уже в июне), текущие значения ставок — скорее нижняя граница диапазона, пессимистичен управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

О дальнейшем повышении ставок по рыночным программам говорят и сами банкиры. «Наиболее вероятен сценарий повышения ключевой ставки до 17–18% на ближайших заседаниях. При таком сценарии наиболее вероятен переход средней ставки по базовым программам за 20% и дальнейшее проседание спроса на такие [ипотечные] кредиты», — признает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

В ожидании падения

Банкиры и аналитики ждут «охлаждения» рынка — снижения спроса и выдач по итогам года. ВТБ на фоне высокой ключевой ставки, ужесточившейся риск-политики регулятора и перехода к адресной господдежке в 2024 году ждет объема выдач на уровне 5,3–5,4 трлн рублей против 7,8 трлн рублей в прошлом году. В аналитическом центре «Дом.РФ» прогнозируют выдачи на уровне 5 трлн рублей по итогам года. 

Сейчас на льготные госпрограммы приходится более 70% выдач. После завершения массовой безадресной программы жилищного кредитования с 1 июля будет расти значение «семейной» ипотеки, которую решено продлить до 2030 года, указывает ВТБ. На эту программу уже приходится около половины всех льготных сделок и около 40% в общем объеме выдач. Льготные программы продолжат доминировать в выдачах кредитов на новое жилье — в УБРиР и Абсолют Банке прогнозируют сохранение их доли в выдачах ипотеки на «первичку» на уровне 80–90%.

Но что будет с выдачами во втором полугодии с учетом сворачивания самой массовой программы и при почти запретительных рыночных ставках? Притом что на конец июня будет выдано около 3 трлн рублей ипотеки, в оставшуюся часть года выдача составит около 2 трлн рублей, а ипотечный портфель банков вырастет до 20 трлн рублей, прогнозирует управляющий директор рейтинговой службы «Национального рейтингового агентства» (НРА) Сергей Гришунин. По прогнозам Сергея Гордейко, в оптимистичном сценарии во втором полугодии будет выдаваться совокупно до 50 000 ипотечных кредитов, а в пессимистичном — не более 35 000 кредитов в месяц, из которых на долю рынка придется 10 000–15 000 кредитов. Это откинет рынок на уровень весны 2022 года: тогда при ключевой ставке 20% в апреле банки смогли выдать лишь порядка 50 000 кредитов, а в мае — 36 000.

Любой из сценариев денежно-кредитной политики, кроме резкого снижения ключевой, будет иметь одинаковый эффект на выдачи — спрос на рыночную ипотеку будет падать, уверены собеседники Forbes. Спрос на рыночные кредиты низкий, в основном это заемщики, у которых возникли какие-то срочные семейные обстоятельства. Например, у тех, кто участвует в альтернативных сделках — продает одну квартиру, чтобы купить побольше, и оформляет кредит для покрытия разницы или ждет крупную сумму для закрытия ипотеки в ближайшие несколько месяцев, говорит зампредправления Абсолют Банка Антон Павлов. «В начале года заемщики действительно подавали заявки, ожидая снижения ключевой ставки во второй половине года и планируя рефинансироваться. Сейчас таких клиентов почти нет», — признает он.

Ключевая ставка на уровне 16% или 17–18% будет иметь примерно одинаковый эффект на выдачи, так как взять ипотеку под 18% или 20% — небольшая разница: и тот и другой уровень неподъемен для среднестатистического гражданина, соглашается старший директор группы рейтингов финансовых институтов «Аналитического кредитного рейтингового агентства» (АКРА) Ирина Носова.

Основную часть выдач во втором полугодии примут на себя IT-ипотека и модифицированная «семейная» ипотека, ипотеку по рыночной ставке в 20% «будут брать либо камикадзе, либо оптимисты», заключает Сергей Гришунин. «Искать скидки покупателям придется у застройщиков, которые вспомнят мастерство рассрочек и другие суррогатные способы помощи покупателям жилья, чтобы сохранить выдачи», — прогнозирует Гордейко.

Несмотря на то что при дальнейшем росте ключевой ставки «охлаждение» спроса на рыночную ипотеку может усилиться, практика показывает, что рынок достаточно быстро адаптируется к изменениям, указывают в ВТБ. На «первичке» банки сфокусируются на развитии «семейной» ипотеки и программ, сокращающих долговую нагрузку заемщиков на период строительства дома, а на «вторичке» будут предлагать программы, снижающие ставку на первые несколько лет или весь срок договора за счет внесения клиентом единовременного платежа, прогнозирует банк.