Досрочные погашения ипотеки в России упали до минимума за полтора года

Минимум за полтора года

В I квартале 2024 года россияне потратили на досрочное погашение ипотечных кредитов 432,7 млрд рублей, следует из данных, опубликованных Банком России. Этот результат — минимальный за последние полтора года. По сравнению с прошлым кварталом объем досрочных погашений упал более чем на 20%, а к январю-марту 2023 года — около 10%.

Также россияне все меньше гасят действующую ипотеку за счет нового ипотечного кредита, следует из материалов ЦБ. Так, в I квартале заемщики внесли немногим более 2 млрд рублей заемных средств для досрочного погашения текущей ипотеки против 3,7 млрд рублей годом ранее. Для сравнения, в октябре-декабре прошлого года они передали на эти цели 2,4 млрд рублей. Стремительно падают и объемы досрочных погашений ипотеки за счет проданных квартир. В январе-марте россияне внесли всего 1,68 млрд рублей в оплату ипотеки — в три раза меньше, чем кварталом ранее, и в 2,7 раза меньше, чем годом ранее.

Опрошенные Forbes банки подтверждают снижение интереса ипотечных заемщиков к досрочному погашению. Так, в Газпромбанке его объем в I квартале 2024 года упал относительно того же периода прошлого года на 9% в абсолютном объеме. О сокращении досрочного погашения примерно на 5% сообщил директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич. ВТБ по итогам I квартала зафиксировал снижение объемов досрочного погашения ипотеки — и полного, и частичного. Доля досрочного погашения к портфелю также снизилась, отметил его представитель, не называя конкретных значений.

Почему россияне стали меньше гасить ипотеку досрочно

Начиная с 2022 года меньшие суммы россияне отправляли на досрочное погашение ипотеки лишь в II-III кварталах 2022 года. Для такого поведения у заемщиков были причины: для купирования девальвации рубля и разгона инфляции из-за санкционного давления ЦБ решился резко поднять ключевую ставку до 20% и лишь в конце апреля приступил к ее планомерному снижению.

В период высоких ставок заемщики оказались перед дилеммой: отправить средства на вклад под высокий процент или досрочно погасить ипотечный кредит, — и склонились к первому варианту. Кроме того, банкам пришлось взвинтить ставки по новой ипотеке до фактически запретительных уровней, что связало руки заемщикам, которые планировали покупку на вторичном рынке жилья. Сейчас, когда ключевая ставка сохраняется на уровне 16% и регулятор посылает сигнал о длительном периоде жесткой монетарной политики, ситуация развивается по похожему сценарию, считает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.

Ключевые факторы, влияющие на снижение объемов досрочного погашения, — существенная доля выдач ипотеки по госпрограммам и высокая ключевая ставка, продолжает Грицкевич. Так, в I квартале 2023 года доля льготных программ в общем объеме ипотечных выдач на банковском рынке составляла 50%, а в I квартале 2024 года — 70%. За счет госпрограмм среднерыночная ставка по ипотеке в 2023 году составила всего 8,2%, а в I квартале 2024 года — 8,7% при текущем уровне ключевой ставки в 16%. В результате в 2023 и начале 2024-го дисконт средних ипотечных ставок по выданным кредитам к ключевой ставке составил более 7 п. п. «В таких условиях гражданам выгоднее размещать свободные средства на вкладах, чтобы получить максимальный доход, чем направлять деньги на досрочное погашение ипотеки», — заключает эксперт. 

Главная причина — превалирующая доля в выдачах последних лет по госпрограммам, где ставка на уровне инфляции и ниже, поэтому у заемщиков мотивация по таким кредитам гасить досрочно существенно меньше, чем по стандартным рыночным программам, соглашается Виталий Костюкевич.

В период высоких ставок в 2024 году заемщики вновь выбирают направить деньги на депозиты, подтверждают представители ВТБ и Газпромбанка. В банках ждут, что такая модель поведения заемщиков в отношении досрочного погашения сохранится до конца года. По оценкам проекта «Финуслуги» Мосбиржи, в середине мая средневзвешенные ставки по вкладам до года колебались в пределах 13,02-14,8% годовых. Средневзвешенные ставки по «Льготной ипотеке» и «Семейной ипотеке» в марте  остались на установленном программами уровне 8% и 6% соответственно.

Кроме того, значительная часть досрочных погашений ранее была связана с продажей или рефинансированием кредитов. «Сейчас банки не могут конкурировать по ставкам, поэтому рефинансирования практически нет, а процент сделок по продаже жилья, особенно перешедшего в сегмент вторичной недвижимости, существенно сократился», — добавляет Костюкевич.

«Много досрочных погашений — когда много сделок на вторичном рынке жилья, когда люди покупают новую квартиру, параллельно продавая свое старое жилье и за счет этого частично или полностью гася кредит. Вторичка за последнее время упала. Рабочее для рынка соотношение - 70% ипотеки выдается на все виды готового жилья, а 30% кредитов — на новостройки. Сейчас доля новостроек — более 50%. Плюс заметной стала доля ИЖС. Соответственно, стандартной базы для гашения просто нет», — объясняет главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Также законодательные изменения отсекли от рынка серийных инвесторов в строящееся жилье, которые активно использовали инструмент льготной ипотеки для покупки квартиры в новостройке и заработка на разнице между стоимостью жилья на котловане и после сдачи в эксплуатацию, указывает он.

Банк России не видит в снижении объемов досрочного погашения ипотеки поводов для беспокойства. «Снижение объемов досрочного погашения ипотеки — вполне логичное явление в условиях высокой ключевой ставки. Людям выгоднее размещать свободные средства на вкладах, доходность которых сейчас выше ставок большинства ипотечных кредитов, с учетом широкого проникновения ипотеки с господдержкой, доля которой в ипотечном портфеле, по нашим оценкам, может достигать 45%. Так, в марте средневзвешенная ставка по депозитам физлиц на срок до одного года составила 14,7%, тогда как по ипотечным кредитам, действующим на 1 апреля 2024 года, только 7,5%», — объяснил представитель регулятора.