Львиная доля: как выросли выдачи ипотеки по госпрограммам в российских банках

Сколько льготной ипотеки выдали банки в октябре

Просадка рынка ипотеки в октябре (за месяц выдача займов на покупку жилья упала на 20%, до 775 млрд рублей) произошла в основном за счет сокращения выдачи ипотеки по собственным программам банков, в то время как доля ипотечных кредитов с господдержкой в выдачах уже превысила 50% у ряда крупных игроков рынка, показал проведенный Forbes опрос банков.

Так, ВТБ отмечает снижение выдач ипотеки и одновременный рост доли госпрограмм в выдачах. В октябре 67% выданной ипотеки были льготными кредитами, что на 13 п. п. выше, чем в августе, и еще на 5 п. п. больше сентябрьского результата. Сильнее всего росла доля дальневосточной ипотеки — за месяц выросла на треть, по сравнению с августом — вдвое, отмечает пресс-служба банка.

Аналитики «Домклик» Сбербанка сообщили, что при общем снижении выдач в октябре доля льготных кредитов практически не изменилась к рекордному сентябрю и находилась на уровне 50,9%. Самой популярной программой в банке в октябре была «Господдержка» (льготная ипотека на новостройки под 8%. — Forbes), которая обеспечила четверть всех выдач. Еще в марте на этот продукт приходилось 15% выдаваемых ипотек.

У Совкомбанка в октябре 2023 года доля госпрограмм в общем объеме ипотечных выдач составила 46%, хотя в I квартале 2023 года она была 34%, сообщила руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко. «Доля льготной ипотеки в общем объеме выдач в октябре составила 24%, семейной — 19%. В  I квартале года на льготную ипотеку проходилось 16% от ипотечных выдач, на семейную — 15%», — уточнила она.

Суммарная доля всех госпрограмм в выдачах Росбанка в октябре выросла на 19 п.п. к началу года, до 48%, говорит главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. В октябре программа льготной ипотеки на новостройки заняла 17% от общего объема выдач ипотечных кредитов «Росбанк Дом» в денежном выражении, семейная ипотека — 19%. Прирост к показателю января составляет 7 п. п. и 5 п. п. соответственно, добавила она.

Если в начале года госпрограммы составляли примерно треть от общего объема выдач в банке «ДОМ.РФ», то в октябре их доля выросла уже до 53%, рассказал руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. Банк отмечает существенный рост «Семейной» и IT-ипотеки в октябре — до 34,7% и 17,7% против 29% и 7,4% в январе текущего года, продолжает зампредправления банка Алексей Косяков. По его словам, распространение условий этих программ на более широкий круг заемщиков сработало на рост их доли.

У некоторых банков на госпрограммы пришлось более двух третей выданных кредитов. Например, у банка «Санкт-Петербург» в октябрьских выдачах госпрограммы достигли 74% (40% — льготная ипотека, 22% — семейная, 11% — IT-ипотека). Данные на начало года банк не афишировал, однако признал, что интерес заемщиков к госпрограммам «постоянно возрастает». В УБРиР на льготную ипотеку сейчас приходится до 77% общего объема выдач жилищных кредитов, с начала лета эта доля выросла на треть, сообщил представитель банка. По итогам октября банк фиксирует рост объемов выдач ипотеки с господдержкой на новостройки примерно на 15% в сравнении с предыдущим месяцем. 

Дальше — больше

Банкиры пессимистично настроены в отношении перспектив выдач ипотеки по собственным программам как на покупку жилья в новостройке, так и на вторичном рынке.

В IV квартале до 70% ипотечных выдач ВТБ будут проходить с господдержкой, считает начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. «Схожая тенденция будет характерна для всего рынка: мы ожидаем, что в этом году россияне возьмут ипотеку на льготных условиях на рекордные 4 трлн рублей, что впервые составит больше половины от всего объема выдач российских банков», — уверен он.

По оценке главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, в ноябре-декабре 70-80% всех ипотек будут льготными кредитами. Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич ожидает, что доля выдач по госпрограммам в последние месяцы 2023 года составит 80%.

Волатильность рынка не позволяет сделать однозначные позитивные прогнозы к концу года, откровенен представитель банка «Санкт-Петербург». Банк ждет либо сохранение, либо незначительное увеличение к концу года текущих значений выдач.

Насколько это опасно

При сохранении текущего механизма субсидирования, смещение выдач в сторону госпрограмм банкиров не беспокоит. Рост доли льготных программ — это неизбежный процесс в условиях увеличения процентных ставок по рыночным программам, напоминает Наталья Ващелюк из Совкомбанка. Так, уже в сентябре ставки по рыночным программам в некоторых банках приближались к 20% при средневзвешенной ставке по льготной ипотеке в 8%, согласно оценке Frank RG. «Возможно усиление рисков из-за роста разницы в ценах на первичном и вторичном рынках. Также увеличение спроса на льготные программы может привести к росту расходов бюджета, но бюджетные риски остаются минимальными», — заключает Ващелюк.

Рост доли льготной ипотеки в портфелях банков не ведет к накоплению системных рисков, подчеркивает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. С учетом методологии расчета субсидии для банков по льготным программам такие кредиты для банков фактически являются кредитами с плавающими ставками, то есть не несут процентного риска — доходность по кредиту за счет субсидии растет вслед за ростом ключевой ставки, объясняет он.  Например, недавнее снижение размера субсидии на 0,5 п. п. привело к росту ставок по льготным программам на сопоставимую величину. «Если ранее банки на рынке были готовы предоставлять дисконт к официальным ставкам, то теперь предложения кредитных организаций находятся на уровне базовых ставок по программам», — приводит пример Грицкевич.

ЦБ, напротив, обеспокоен дисбалансом в структуре ипотечного кредитования, следует из ответа пресс-службы регулятора на запрос Forbes. «Из-за различия ставок по льготной и рыночной ипотеке происходит переток кредитования в сегмент первичного жилья, а на вторичном рынке ипотека сокращается. Это приводит к усилению ценового дисбаланса на рынке жилья. К 1 октября разрыв цен между первичным и вторичным сегментами достиг 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышал 10%», — отмечает Банк России.

Высокая доля госпрограмм при их недостаточной адресности сопровождается также тем, что спрос на них все чаще предъявляют не люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а граждане, инвестирующие в недвижимость, добавляет ЦБ.

«Для снижения дифференциала цен на первичном и вторичном рынках необходимо ужесточать условия по льготным ипотечным программам. Мы направили в правительство предложение скорректировать условия льготных ипотечных программ — повысить минимальный первоначальный взнос (в сентябре кабмин уже повысил его с 15% до 20%. — Forbes). В перспективе целесообразно отказаться от широкого формата действия льготных ипотечных программ в пользу адресного», — категоричен представитель регулятора. 

Чтобы охладить выдачи в «государственном» сегменте ипотеки, ЦБ уточнил порядок применения надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным в рамках госпрограмм. Ранее надбавки не применялись в отношении кредитов, выданных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) не выше 60%. Теперь для неприменения надбавок в дополнение к ПДН имеется требование к первоначальному взносу заемщика: с 1 июня 2023 года он должен составлять не менее 20%, а с 1 января 2024 года — не менее 30%.