Штучная ипотека: почему в 2024 году покупка квартиры в кредит может стать роскошью

От рекорда — к охлаждению

В сентябре российские банки выдали заемщикам 966 млрд рублей на покупку квартир, подсчитали аналитики Frank RG. Это стало абсолютным рекордом за всю историю отечественного рынка ипотеки. За девять месяцев в стране граждане взяли ипотеку на сумму свыше 5,5 трлн рублей. Еще недавно банкиры и аналитики спорили о том, насколько выдачи 2023 года превысят рекорд 2021 года, когда банки смогли выдать беспрецедентные 5,7 трлн рублей на покупку жилья. Например, Frank RG прогнозировал итоговый объем выдач ипотеки в этом году в размере 7,7 трлн рублей. ВТБ давал прогноз на 6,9 трлн рублей, банк «ДОМ.РФ» ждет 7,4 трлн рублей. 

Резкое повышение ключевой ставки — с июля она выросла в два раза, с 7,5% до 15%, — сделало рыночные программы ипотеки заметно дороже для заемщиков. Средние ставки по собственным программам банков до повышения ключевой находились в пределах 15,2-15,3%, сейчас они выросли до 17,2-17,5% — на те же 2 п. п., что и ключевая, отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. «Мы уже видим, что ставки по рыночным программам ипотеки в отдельных банках достигли 17-18%», — соглашается старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова.

В последнем релизе ЦБ не дал четкого сигнала о дальнейшей динамике ключевой ставки. По мнению Гордейко, новый раунд ужесточения монетарной политики способен вернуть рынок в состояние весны 2022 года, когда после резкого повышения ключевой ставки, до 20%, выдачи ипотеки по собственным программам банков были штучными.

«При сохранении высоких ставок, которое мы ожидаем в ближайшие месяцы, заемными средствами на покупку квартиры будут пользоваться лишь те, у кого остро стоит жилищный вопрос, или те, кому нужна маленькая сумма на короткий срок», — беспокоится Ольга Филиппова.

Ставки выше 10-12% — выше психологически комфортного уровня, считает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. «Сейчас ставки значительно превосходят эту отметку. Но дело не только в готовности заемщиков значительно переплачивать за жилье, оформленное в ипотеку, но и в кредитной нагрузке. Более высокая ставка — это больший ежемесячный платеж и более высокие требования к уровню дохода. По факту кредиты по таким ставкам могут браться на несколько месяцев и на небольшие суммы», — говорит он.

По оценкам банка «ДОМ.РФ», изменение ипотечной ставки на процентный пункт снижает число выданных кредитов примерно на 10%, говорит руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса банка Григорий Жирнов. Исходя из роста ставок с июля, по его подсчетам, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье также упадут на 40-50%. 

В то же время аналитики признают, что сокращение спроса на рыночную ипотеку в последние месяцы не отменит запланированного рекорда. По прогнозу Жирнова, в этом году банки выдадут 1,9 млн кредитов на 7,4 трлн рублей. «В деньгах рекорд состоится. А вот в количественном выражении есть вероятность не набрать 1,9 млн выданных кредитов, как было в 2021 году», — пессимистичен Сергей Гордейко.

Как перераспределятся сегменты?

По данным Frank RG, на 1 октября структура ипотечного рынка выглядела следующим образом: 39% выдач в сентябре составляла ипотека на новостройки, 43% приходилось на готовое жилье, 14% — на индивидуальные дома. Еще 3,6% занимали кредиты под залог недвижимости и всего 0,4% составляло рефинансирование уже выданных кредитов. В структуре ипотеки на покупку жилья на первичном рынке превалировали (59%) госпрограммы.

Высокие ставки по рыночным программам приведут к тому, что спрос новых заемщиков еще больше сместится на первичный рынок и в госпрограммы. «В среднем за январь-сентябрь 2023 года доля ипотеки, выданной для покупки строящегося жилья, составляла 40%. В сентябре доля достигла 48%, до конца года она может составить 70-80%», — считает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.

Стандартное соотношение — это 30% в выдачах у ипотеки на новостройки и 70% — у ипотеки на готовое жилье, высокая ключевая ставка поменяет их местами, причем порядка 90% ипотеки на новостройки будет субсидирована государством, считает Сергей Гордейко.

Абсолют Банк ожидает, что в ближайшие месяцы доля выдач по госпрограммам составит около 80%, а остальные 20-25% уместят в себе не только вторичное жилье, но и коммерческую ипотеку, машиноместа, говорит Виталий Костюкевич.

Такая перестройка закономерна: заемщики будут стремиться взять ипотеку по госпрограмме, чтобы сократить «переплату». Сейчас средневзвешенная ставка по льготной ипотеке на новостройки по госпрограмме составляет 8% годовых — почти в два раза ниже рыночной, напоминает Ольга Филиппова.

Что будет в 2024 году

Главной интригой следующего года станет вопрос о продлении или приостановке льготной ипотеки на новостройки под 8%, действие которой завершается 1 июля. За ее продление в том или ином виде выступает Минстрой, апеллируя к тому, что строительная отрасль вносит значительный вклад в ВВП страны. «В прошлом году ряд специалистов, не буду говорить, где они работают, заявили, что льготные ипотечные программы не будут продлены, тем самым спровоцировав ажиотажный спрос. Конечно, спасибо им за это, наверное. Я сейчас говорю для застройщиков, для банков. Но единственный человек, который принимает решение о мерах поддержки и продления — это президент России. Поэтому если вы где-то прочитаете, услышите, что какой-нибудь замминистра, губернатор, супераналитик говорит, что у него есть какие-то инсайты, поверьте, нет никаких инсайтов. Есть обсуждения внутри правительства, не более того», — заявлял весной замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Против продления выступают ЦБ и Минфин. «Текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раза ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать», — говорила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. Минфин же отмечал, что многочисленные госпрограммы ипотеки создают бюджетные риски из-за того, что банки получают недополученный процентный доход от низких ставок по этим программам из федерального бюджета.

Опрошенные Forbes банкиры надеются на оптимистичный сценарий: льготная ипотека будет сохранена в урезанном виде. По мнению управляющего директора центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алины Бусловой, власти сохранят такие программы для отдельных специальностей и регионов. «Потенциал у отраслевой льготной ипотеки есть. Опыт IT-ипотеки может быть распространен, например, на сотрудников бюджетной сферы — учителей, врачей и т. д. Кроме того, мы уже видим пример действующей дальневосточной ипотеки, сейчас стартовала арктическая ипотека», — перечисляет она.

Главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина надеется на новые адресные меры в ипотеке. «Сейчас встает вопрос о создании ипотечных программ для вторичного рынка недвижимости, оживление которого даст импульс и сегменту новостроек. Вероятен запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками, которые могли бы стимулировать продажи по базовым программам банков», — предполагает она.

По мнению Сергея Гордейко, у льготной ипотеки на новостройки нет шансов на продление, так как она была хороша лишь на период пандемии, но далее привела к дисбалансу цен на рынке жилья и при высокой ключевой слишком дорого будет обходиться бюджету. Главной госпрограммой ипотеки на 2024 год он называет семейную ипотеку, которую также могут сделать более адресной, например увеличить поддержку семей с тремя и более детьми. Кроме того, он видит возможный сценарий в сочетании льготных программ, например отраслевой ипотеки и ипотеки на ИЖС. «При высоких ставках ипотека станет роскошью для основной массы заемщиков. В такой ситуации львиная доля ипотек будет выдаваться по госпрограммам, вне рыночных механизмов, отдельным категориям граждан или жителям отдельных регионов, где надо стимулировать спрос», — заключает он.

По прогнозу Совкомбанка, в 2024 году объем ипотечного кредитования может упасть до 4-5 трлн рублей. По оценке банка «ДОМ.РФ», в следующем году выдачи могут упасть до 1,45 млн штук и 6 трлн рублей из-за проседания вторичного рынка. «На «первичке» в первом полугодии продажи поддержит действие льготных программ, далее ситуация на рынке новостроек будет зависеть от решений правительства», — заключает Григорий Жирнов.