Банки ждут рекорда по ипотеке: что поддержит рынок жилищного кредитования

Рекордные ожидания

В 2023 году Сбербанк, на чью долю приходится более половины рынка ипотеки в России, планирует поставить очередной ипотечный рекорд, рассказал Forbes его представитель. По прогнозам Сбербанка, по сравнению с 2021 годом рост в объемах выдач составит до 30%. Большой задел для этого сделан в первом полугодии, подчеркивает банк. По данным сервиса поиска и купли-продажи жилья «Домклик» Сбербанка, в январе – июне спрос на ипотечные кредиты рос по всей стране, а количество сделок увеличилось на 66,9% по сравнению с первым полугодием 2022 года и почти на 15% — по сравнению со вторым.

ВТБ, второй крупнейший ипотечный банк России, надеется, что по итогам года заемщики оформят кредитов более чем на 6 трлн рублей. Для рынка это будет новый максимум: предыдущего банки достигли в 2021 году, выдав ипотеки на 5,7 трлн рублей, говорит вице-президент банка Евгений Дячкин. По его словам, объем выданной ВТБ ипотеки в январе – июне превысил 550 млрд рублей, это на 28% больше результата первого полугодия 2022-го.

Беспрецедентных выдач ждут и другие розничные банки из десятки крупнейших. «Есть достаточно высокая вероятность того, что объем выданных ипотечных кредитов в 2023 году может стать рекордным и превзойти результат 2021 года», — отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко. Главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина также ждет рекорда. Ее прогноз годового прироста для рынка — 20–25%.

Надежды банкиров оптимистичнее взгляда ЦБ. Согласно его июльскому среднесрочному прогнозу, ипотечное кредитование вырастет на 17–21% за год. Впрочем, эта динамика лучше, чем прогнозировал ЦБ еще в апреле (плюс 13–17% по итогам года). 

Не все аналитики ипотечного рынка разделяют оптимизм банков. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» прогнозирует рост рынка на 16% по итогам года. При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов может быть примерно на 10% выше результатов 2021 года, но в количественном значении не дотянет до рекорда, говорит главный эксперт аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «Однако если ЦБ еще пару раз повысит ключевую ставку, тогда рекорда не случится», — скептичен он. Его пессимистичный ориентир — 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей, оптимистичный — 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн рублей. 

Какие кредиты нужны россиянам?

По итогам июня в структуре спроса на ипотеку наметились изменения: рост рыночной ипотеки опередил по темпам выдачи кредитов по госпрограммам (11% против 6%), притом что с начала года основным драйвером роста рынка была ипотека с господдержкой (льготная и семейная). Спрос на рыночные программы, в особенности на готовое жилье, постепенно возвращается, констатирует ЦБ. «На ипотечном рынке увеличиваются выдачи на «вторичке». Наверное, это неудивительно, учитывая разницу в ценах. Цены на новостройки в последнее время сильно опережали цены на «вторичку». Люди переключаются на «вторичку» — тем более, что можно найти квартиры с ремонтом и с мебелью», — отметил на пресс-конференции директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

У многих банков доля ипотеки на готовое жилье в структуре рыночных кредитов за полгода выросла: у Сбербанка — с 67% до 72%, у Газпромбанка — с 50% до 60%, у Альфа-банка — с 45% до 55%, сообщили их пресс-службы.

По данным Frank RG, средние ставки по рыночной ипотеке на первичном и вторичном рынке сейчас двузначные — 11-11,9%, с января они практически не менялись. «Психологически россияне уже адаптировались к двузначным рыночным ставкам по ипотеке и считают 11–12% вполне рабочим вариантом. Доверие к инвестиционным инструментам утрачено, накопления съедает инфляция, рубль слабеет, ЦБ заявляет о начале ужесточения денежно-кредитной политики. Наконец, купить машину впервые за долгое время стало даже труднее, чем квартиру», — перечисляет Гордейко.

В таких условиях растущий интерес населения к «вторичке» вполне логичен, соглашается старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Стоимость новостроек на 30% выше готового жилья, плюс расходы на ремонт, мебель и бытовую технику доходят до половины стоимости квартиры, указывает она. 

Выбрали лимит

Несмотря на смену локомотива ипотечного кредитования, банки продолжают развивать и ипотеку на новостройки. По данным госкомпании «ДОМ.РФ», которая является единым оператором ипотеки с господдержкой, сейчас банки активно выбирают лимиты по всем программам ипотеки, где процентная ставка субсидируется из федерального бюджета. В конце июня «ДОМ.РФ» сообщала, что многие кредиторы перевыполнили ежемесячные планы по выдаче таких кредитов и госкомпании пришлось перераспределить лимиты среди банков-участников.

По двум самым популярным у заемщиков программам — льготной ипотеке на новостройки и семейной ипотеке — на конец июня лимиты были почти выбраны. Например, в льготной ипотеке из общего лимита 4,5 трлн рублей 3,8 трлн уже выдано. В семейной ипотеке из 3,1 трлн рублей заемщики получили 2,4 трлн, следует из материалов «ДОМ.РФ».

Программу льготной ипотеки планируется завершить 1 июля 2024 года, однако лимит по ней будет израсходован уже в 2023 году, сетовал в июле вице-премьер Марат Хуснуллин: «Мы видим, что в этом году нам, скорее всего, средств будет не хватать. Нам, скорее всего, придется добавить объем льготного финансирования». Правительство не намерено приостанавливать программу, подчеркнул вице-премьер, но необходимой суммы не назвал.

По мнению Гордейко, полезное антикризисное использование льготной ипотеки превратилось в болезненную зависимость рынка от нее и требует больших вливаний бюджета, поэтому вновь продлять ее власти не будут. «То, что сейчас происходит, можно назвать прощальным, дембельским аккордом банков. Нам поступают сообщения о том, что некоторые банки летом резко увеличили маркетинговую активность при продвижении льготной ипотеки, чтобы по максимуму выжать свои лимиты. Это и повышенные суммы кредитов, когда одновременно выдаются льготный кредит и дополнительный на хороших условиях, и повышенное стимулирование партнеров», — говорит эксперт.

У части банков выдачи льготной ипотеки с господдержкой, несмотря на ужесточение условий этой программы, превысили семейную. Например, так было в Сбербанке и Совкомбанке, рассказали их представители. У банка «УБРиР» по выдачам обе программы сравнялись. «Вероятно, эта тенденция для первичного рынка сохранится до конца действия поддержки, пока не исчерпаются лимиты», — говорит управляющий директор Центра развития ипотечного бизнеса «УБРиР» Михаил Прилепов. В Росбанке, ВТБ, Абсолют Банке и банке «ДОМ.РФ» по выдачам лидировала семейная ипотека.

Кроме того, банки сохранили и программы ипотеки с субсидированной ставкой от застройщиков, следует из опроса ипотечных банков, проведенного Forbes. Такие программы остались у Совкомбанка, Альфа-банка, Абсолют Банка, Росбанка Дом, Сбербанка, хотя все они признали, что после ужесточения регулирования ЦБ их доля в выдачах существенно упала.

«Схемы с самой рисковой ипотекой — «от застройщика», с околонулевыми ставками и существенным повышением цены, до 30%, — наше регулирование в значительной степени нивелировало», — отметил Александр Данилов из ЦБ. По его словам, продолжают работать схемы, в рамках которых цена увеличивается, но платеж снижается на несколько лет, но «это не такая рискованная история». Борьба с «ипотекой от застройщика» не привела к провалу рынка, подчеркнул он.

Наконец, банки начали предлагать клиентам, стоимость квартир которых не вписывается в условия льготной ипотеки, комбо-программы, суть которых — в сочетании льготного кредита и рыночного. В Альфа-банке программа показала свою востребованность, говорит руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова: «Банк запустил ее в конце июня. За две недели было выдано порядка 2 млрд рублей таких кредитов, что составляет около 20% от выдач по госпрограммам».

Что будет дальше?

На последнем заседании ЦБ поднял ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 8,5%, и не исключил ее дальнейшего повышения. Аналитики прогнозируют рост ставки до 9–9,5% до конца года с возможностью снижения во втором полугодии 2024-го.

По прогнозам НРА, средние ставки по ипотеке могут вырасти до 11–13%, по госпрограммам — стабилизируются в районе 7%. Представитель Абсолют Банка указывал, что повышение будет происходить в несколько этапов, когда будет понятна динамика спроса на сберегательные продукты. Сбербанк и ВТБ пока не меняют ставки по основным программам ипотеки. Однако Газпромбанк, Росбанк и «Уралсиб» это сделали, обратил внимание РБК.

Ужесточение ДКП может охладить рынок, но спрос останется стабильным, уверены банкиры. «Не исключено, что недавнее повышение ключевой ставки может временно подогреть спрос на ипотеку. Те клиенты, которые только планировали взять кредит, могут поспешить воспользоваться существующими низкими ценами в августе», — считает управляющий директор Центра развития ипотечного бизнеса «УБРиР» Михаил Прилепов. Спрос поддержат и продолжающиеся госпрограммы, а также ипотека на ИЖС, считает зампредправления банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков.

Активизация отложенного спроса и ослабление курса рубля подталкивает население к покупке, считает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. При этом тенденция к росту интереса к покупке жилья на «вторичке» будет сохраняться. «Спрос существенно сместился в пользу вторичного рынка на фоне существенной разницы в ценах с новостройками. Себестоимость строительства продолжит расти, что, в свою очередь, будет продолжать толкать вверх цены на новое жилье. Вместе с ужесточением макропруденциального регулирования это обусловит дальнейшее смещение покупательского интереса в пользу вторичного рынка», — заключает она.