Банки предложили ввести минимальный порог ставок по ипотеке от застройщиков

Банки предложили ввести минимум для ставок ипотеки «от застройщиков» и предложили четыре варианта расчета минимальных ставок по такой ипотеке. Она может выдаваться по ставкам не ниже определенного уровня, если ЦБ решит ужесточить выдачи таких кредитов, считают в Ассоциации банков России (АБР), которая направила письмо регулятору, сообщает РБК. 

Издание ознакомилось с документом, его подлинность подтвердил вице-президент АБР Алексей Войлуков. В пресс-службе ЦБ сообщили, что письмо рассмотрят его в соответствии с действующими регламентами. Письмо было  направлено в Центробанк в ответ на публикацию доклада регулятора о рисках льготной ипотеки «от застройщиков». Участники рынка готовы к регулированию такой ипотеки «скорее административными» методами, если ЦБ нацелен ограничить ее. 

В письме участники рынка предложили четыре варианта расчета минимального размера ставки по ипотеке «от застройщиков»: 

• ставка не ниже 4%, целевого показателя ЦБ по инфляции;

• ставка по льготным госпрограммам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы, по рыночным кредитам — не ниже 2/3 ставки от минимальной полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке, установленной в конкретном банке;

• разница между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 процентных пунктов;

• разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом с исключением дальневосточной и сельской ипотеки. 

АБР считает возможным ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки (например, 300%)» по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога. Банки не возражают против отмены господдержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком сильно занижается за счет застройщика: они предлагают определить минимальное значение ставки по госпрограммам, при котором будет выплачиваться компенсация из бюджета. «Мера представляется достаточно эффективной, поскольку у застройщиков практически отсутствует интерес к субсидированию рыночных процентных ставок», — отмечается в письме.

Войлуков отметил, что введение единого для всех «ценового пола» по «квазильготной» ипотеке не лишит такие программы смысла, но позволит уйти от «совершенно бесплатных» кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир». Ограничение минимального уровня процентных ставок по ипотеке «от застройщиков» позволит купировать риски, на которые указывал ЦБ, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. Аналитик ожидает, что такой подход приведет к пересмотру условий таких программ кредитования, но не к их исчезновению.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, чересчур пугающим не выглядит ограничение минимальной ставки 4% — такие предложения все равно останутся одними из самых выгодных на рынке и доступными для большинства потенциальных клиентов. Прекращение таких программ осложнит решение жилищного вопроса для людей с относительно невысокими доходами, считает она.

Далеко не все программы с субсидией от застройщиков предполагают околонулевые ставки, отметил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Популярностью, по его словам, пользовались и программы со ставками 2–4%. Запрет на выдачу ипотечных кредитов по низким ставкам — это в явном виде нерыночный механизм, сказал управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. 

Ипотека «с экстремально низкой ставкой» от застройщиков несет риски не только для заемщиков и банков, но и для всей финансовой системы, предупредил ЦБ в докладе в середине октября. Регулятор готовит меры против акций застройщиков с кредитами «под ноль процентов», сообщили в Центробанке. В сентябре ЦБ предупредил, что с 1 декабря 2022 года установит надбавку 2,0 к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом не выше 10%, предоставленным в рамках договоров участия в долевом строительстве. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что ставки по ипотеке не могут быть ниже ставок по долгосрочным ОФЗ (при инфляции 4% они не могут быть ниже 6%), а более выгодные ставки могут быть только в рамках льготных программ.