ЦБ предупредил о риске пузыря из-за ипотеки с «экстремально низкими ставками»

Ипотечные кредиты с субсидией от застройщика, вошедшие в практику с начала лета и позволяющие выдавать кредиты по «экстремально низким ставкам» вплоть до 0,01%, представляют угрозу не только для заемщиков и банков, но и для всей финансовой системы, предупредил Банк России в докладе, подготовленном для общественных консультаций.

«Практика льготной ипотеки от застройщика увеличивает риски образования пузыря сначала за счет технического разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря», — отмечается в документе. 

Из материалов доклада следует, что основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Это может ограничить возможности людей улучшить жилищные условия в будущем. Снижение процентных выплат по кредиту, кроме того, влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.

Банки рискуют недооценить процентные риски в расчете на то, что заемщики погасят такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку. Также растет нагрузка на госбюджет из-за необходимости государства субсидировать выданные в рамках «льготной ипотеки от застройщика» кредиты в течение более длинного срока.

Таким образом, программы «льготной ипотеки от застройщика» задают неверные ориентиры для принятия решений покупателями и инвесторами, и «создают предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка», отмечается в докладе. 

ЦБ отметил, что объемы выдачи кредитов с низким уровнем первоначального взноса, а также высокозакредитованным заемщикам растут. Во втором квартале доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% увеличилась до 40% с 34,5% в первом, а на первичном рынке доля таких кредитов достигла максимальных значений в 58%.

В сентябре ЦБ предупредил, что с 1 декабря 2022 года установит надбавку 2,0 к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом не выше 10%, предоставленным в рамках договоров участия в долевом строительстве. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина предупредила о подготовке мер против акций застройщиков с «ипотекой под ноль процентов», объяснив, что ставки по ипотеке не могут быть ниже ставок по долгосрочным ОФЗ (при инфляции 4% они не могут быть ниже 6%), а более выгодные ставки могут быть только в рамках льготных программ.