Конец дешевой ипотеки: станет ли больше залогового жилья и что банкам с ним делать
Льготная ипотека в ее первоначальном виде закончилась 1 июля этого года, тем не менее темпы кредитования, как ипотечного, так и потребительского, остаются довольно высокими. Если взять именно ипотечное кредитование, то, по данным ЦБ, его годовые темпы роста по итогам сентября снизились до 26,9% c 28% в августе. Это все еще очень высокие уровни — по данным на 1 октября, долги россиян по ипотеке впервые превысили 11 трлн рублей. Но уже можно говорить о том, что пик ипотечного бума позади.
Его окончание объясняется двумя причинами. По мере того как ЦБ повышает ставку, растет и стоимость кредитов. Сейчас ставка ЦБ находится на уровне 7,5%. А по данным Банка России, средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам в сентябре составила 7,73% (в ее расчет регулятор включает в том числе и ставки по льготным кредитам).
С момента ужесточения программы льготной ипотеки средняя ставка выросла примерно на 0,7 п. п. И это не предел. В четвертом квартале рост, по-видимому, будет более значительным. Вполне возможно, что в итоге средняя ставка по ипотеке может вырасти в ближайшие 3-6 месяцев как минимум на 0,5-1 процентный пункт.
ЦБ на последнем заседании в октябре вынужденно повысил ставку сразу на на 0,75 п. п., но уже после этого инфляция рванула выше 8%. Высока вероятность того, что в декабре регулятор вновь повысит ключевую ставку. К слову, для Минфина, который взял на себя обязательства субсидировать выданные льготные кредиты до момента их погашения, такой рост ставок — дополнительные расходы на десятки миллиардов рублей в год.
Вторая причина в том, что основную часть ресурсов, которую заемщики хотели (или оперативно захотели) направить на ипотеку под льготные 6,5%, они уже направили.
Плохие новости
C ростом ключевой ставки ЦБ для новых заемщиков будет расти стоимость обслуживания ипотеки — как известно, банки направляют большую часть ежемесячных платежей на выплату процентов и только потом — на погашение самого «тела» кредита.
К чему это приведет? Сейчас просрочка по ипотеке в целом по России небольшая — по данным ЦБ, она составляет 0,6% от общего объема ипотечного долга на 1 октября. Отдельные банки уже запустили свои собственные ипотечные программы и площадки для реализации залоговых лотов, в том числе и квартир («Сбер» сделал это на этой неделе).
Текущий масштаб рынка пока еще достаточно умеренный, и сегмент реализации залогового имущества в ближайшей перспективе не станет массовым. Не последним «сдерживающим» фактором является то, что сделки с залоговыми квартирами по-прежнему остаются самыми сложными и длительными по времени проведения. Но есть риск того, что у банков будет появляться все больше залоговых квартир — их они забирают, когда заемщик не справился с выплатой ипотеки.
Часть взявших ипотеку людей, вполне возможно, не сможет обслуживать проценты по кредиту — доходы населения не растут, а расходы — да, в том числе из-за роста инфляции. Вполне возможно, что эту категорию — залогового жилья — активно будут пополнять и инвестиционные ипотечные квартиры, которые россияне покупали, исключительно чтобы «прокатиться вверх на росте цен» или вдохновившись низкими ставками.
В 2020 году ставки по депозитам в банках опустились до экстремально низкого уровня чуть выше 4%. В поисках дополнительной доходности часть денег россияне переложили в рынок жилья, тем самым способствуя дополнительному спросу на рынке недвижимости. И сейчас на «инвестиционную ипотеку» может приходиться 20-25% от общего числа взятых по льготной ставке кредитов. Скорее всего, при дальнейшем схлопывании маржи (разницы между расходами на обслуживание ипотеки по таким квартирам и доходов от них) начнут расти неплатежи по таким «инвестиционным» ипотечным кредитам. И соответственно, такие квартиры тоже будут попадать на аукцион банка.
Банки будут вынуждены продавать такие квартиры с дисконтом. Это, к слову, тоже может поспособствовать тому, что неестественный рост цен прекратится. И тогда уже сам факт «дешевой ипотеки» не будет таким актуальным, а все это безумие сойдет на нет.