В защиту кредита. Почему «детская» ипотека станет драйвером для экономики
В этом году «детская ипотека» имеет все шансы стать драйвером для банковского бизнеса — в первую очередь из-за беспрецедентно низкой для рынка ставки в 6% годовых. Она достигается за счет субсидий со стороны государства.
Сейчас стоимость ипотечного кредита находится на исторически низких уровнях — ставка в среднем составляет 9-10%, то есть в относительном исчислении при рождении ребенка семья автоматически «добивается» снижения ставки сразу на 30%, и это значительная экономия.
Особенно если учитывать тот факт, что льготная ставка действует в течение 3 лет после рождения второго ребенка — это как раз то время, когда мать обычно находится в декретном отпуске, и работает только отец. То есть программа позволяет частично компенсировать выпадающие доходы одного из родителей.
По нашим оценкам, при стоимости квартиры в 10 млн рублей можно взять в кредит 8 млн на 15 лет при первоначальном взносе в 2 млн (тот самый минимум в 20%). Стандартная ставка по ипотеке составит 9,75%, льготная — 6%.
При льготном периоде в 3 года сумма экономии составит около 1 млн рублей за весь срок кредитования. При рождении третьего ребенка субсидия предоставляется уже на 5 лет, и в этом случае общее удешевление кредита достигнет 1,6 млн рублей. На эту сумму можно купить семейный автомобиль, то есть экономия достаточно существенная.
К тому же тренд на снижение ключевой ставки ЦБ, который мы сейчас наблюдаем, может при отсутствии внешних шоков привести к уменьшению рыночных ставок уже к концу этого года до уровня в 8 – 8.5%. Это означает, что при стабильной экономической ситуации в перспективе 3-5 лет ставки могут спокойно дойти до уровня в 6% годовых. Тогда при разумном риске семья получает возможность сэкономить еще больше.
Таким образом, правительство авансирует молодые семьи с помощью субсидирования ставки. У программы, впрочем, есть и серьезный недостаток — она распространяется только на новостройки, то есть купить квартиру на вторичном рынке нельзя.
- Шеренга кредиторов. Как банки поделили «детскую» ипотеку
- Ипотечные империи: банкам придется бороться за покупателей жилья
В этой связи до вступления в силу нового закона о кредитовании недвижимости участникам программы придется принимать риски участия в долевом строительстве, поскольку рынок новостроек после завершения строительства и оформления собственности на застройщика очень мал.
Второй момент — эйфории от снижения ставки быть не должно. В нашем случае льготный платеж составляет 67 000 рублей в месяц, а стандартный — почти 85 000 рублей. Разница в 18 000 рублей вполне ощутимая, и для многих семей это станет важным фактором в пользу покупки квартиры.
Ограничение по кредиту в 8 млн рублей на самом деле защищает семьи от завышенных ожиданий по кредиту и стимулирует к тому, чтобы зарабатывать на первоначальный взнос. Для того, чтобы правильно рассчитать свои силы, рекомендуем сделать следующее:
— накопить максимальный для своих возможностей первоначальный взнос, сэкономив на каких-то расходах или грамотно рассчитав бюджет;
— рассчитать платеж по кредиту, который можно выделить из семейного бюджета (доход минус расходы на содержание семьи). При этом необходимо учитывать не текущий размер дохода, а доход, который заемщик может получать при потере текущей работы с учетом его специальности, квалификации и опыта;
— иметь в резерве 2 – 3 размера платежа по кредиту. Это позволит при потере работы безболезненно найти новую, а также оплачивать кредит в случае временной нетрудоспособности. Если держать резервные средства на счете, с которого списываются платежи по кредиту, то можно избежать случайных просрочек 1-2 дня, которые допускаются по причине невнимательности или забывчивости;
— при планировании рождения детей накопить средства на содержание семьи на период ухода за ребенком.
Программа будет иметь важный психологический эффект для тех семей, которые задумываются над улучшением жилищных условий и в то же время не решаются брать кредит. Кроме того, новые правила действуют и на рефинансирование ипотеки, то есть родители с уже действующими кредитами смогут взять новый по ставке 6% — естественно, в пределах тех же параметров, что и при прямом кредитовании.
Это очень важно с точки зрения психологии и движения рынка, потому что сейчас даже самые низкие ставки по ипотеке составляют более 7% годовых. Теперь государство задает новую планку. Рождение второго ребенка должно побуждать молодых россиян больше зарабатывать и улучшать жилищные условия.
Снижение ставки будет стимулом для тех семей, который сейчас колеблются, и приведет к повышению экономической активности населения. Больше всего от этого выиграют девелоперы. Этот процесс приведет и к усилению конкуренции банков за качественных ипотечных заемщиков.