По данным Банка России, в 2017 году зарегистрировано всего несколько случаев долларовой ипотеки: за 11 месяцев 2017 года — 10 сделок. И это на фоне исторического максимума по объемам ипотечного кредитования — более 232 млрд рублей против рекорда 2014 года в 224 млрд рублей.
Рост ипотеки в прошлом году оказался настолько бурным, что бывший первый зампред ЦБ Олег Вьюгин высказывал опасения о риске раздувания ипотечного пузыря.
При этом банки по-прежнему оказывают услугу по выдаче ипотечных кредитов в валюте. Более того, весь прошлый год ставки по ипотеке снижались, а валютные кредиты традиционно дешевле рублевых в 1,5 — 2,5 раза. Тем не менее количество сделок по валютной ипотеке исчезающе мало.
Это связано с несколькими факторами.
Во-первых, только за последние 10 лет скачки стоимости доллара дважды больно ударяли по валютным ипотечникам — в 2008-2009 и в 2014 годах. Ипотека — обязательство на многие годы, и два кризиса на таком коротком периоде, конечно, заемщикам очень памятны.
Во-вторых, бурные скандалы вокруг долларовой ипотеки вплоть до вмешательства высшего руководства страны широко освещались в СМИ, а клиенты финансовых институтов в России традиционно очень чувствительны к паническим настроениям.
В-третьих, власти сделали из этой ситуации выводы. Реакция регулятора на скандалы способствовала тому, что валютное ипотечное кредитование перестало быть интересно самим банкам: коэффициент риска по таким кредитам был увеличен со 150% до 300%.
Это можно расценивать, как сигнал от властей о непоощрении валютного кредитования. Позиция правительства понятна: лучше так, чем потом острые социальные конфликты, которые приходится к тому же решать за счет бюджета.
Исчезнет ли рынок валютной ипотеки? Судя по цифрам прошлого года — все идет именно к этому. Однако у россиян довольно короткая память на финансовые неудачи: несколько лет стабильности могут снова создать спрос на дешевые ипотечные кредиты в валюте.
К тому времени на рынок выйдет новое поколение заемщиков, которые в силу возраста будут думать о валютных колебаниях как о стародавней истории. Так что об исчезновении рынка говорить рано, но в прежних объемах, конечно, он существовать не будет. Кроме того, массовый заемщик становится более грамотным.
Все уже заучили аксиому, что кредит надо брать в той валюте, в которой получаешь доход. Это резко контрастирует с повальным увлечением валютной ипотекой, которое наблюдалось до кризиса, когда людям казалось, что они платят меньше. При этом они не учитывали валютные риски, которые закладывали в свое предложения банки, обеспечивая более низкие ставки по таким кредитам.
В будущем валютная ипотека останется востребованной только у двух категорий заемщиков: тех, кто получает валютные доходы, и профессионалов от финансового рынка, которые умеют работать с инструментами, номинированными в разных валютах. Специалистам известно понятие «хеджирования рисков», которое зародилось в свое время именно при работе с валютными активами.
Сегодня основной элемент хеджирования валютных рисков — срочные контракты, позволяющие зафиксировать для себя стоимость валюты в будущем. Однако рынок срочных валютных контрактов доступен тем, кто имеет брокерский счет и торгует на Московской бирже, что само по себе предполагает определенный уровень финансовой грамотности.
Впрочем, схема работы со срочными контрактами довольно проста: вы покупаете обязательство через определенный срок выкупить актив — в данном случае некую сумму в валюте — по определенной цене. По истечении оговоренного срока вы продаете свой контракт, и, если в это время ваша валюта выросла в цене, — вы получите доход от сделки и компенсируете большую часть потерь из-за роста курса.
Если же с валютой ничего радикального не случилось или ее курс снизился, — вы получите актив по зафиксированной ранее цене и потратитесь на хеджевые процедуры, но это плата за ваше спокойствие. В целом эти действия более чем доступны частным лицам.
Таким образом, на данном этапе рынок валютной ипотеки почти схлопнулся, и в ближайшем будущем ничто не обещает его реанимацию. Скорее, он останется узким, нишевым сегментом для ограниченного числа потребителей.