Снос пятиэтажек в Москве: насколько реальны планы столичного правительства
В конце февраля в Москве была инициирована новая программа сноса пятиэтажек. Согласно основным ее параметрам, в ближайшие годы в границах города, включая и новые территории, будет снесено 25 млн квадратных метров жилья, или 75 000 домов устаревших серий, в которых в настоящее время проживает 1,6 млн человек. По нашим оценкам, с учетом современных стандартов строительства на освобожденных после сноса пятиэтажек территориях возможно строительство до 60-70 млн квадратных метров нового жилья. Для сравнения, на всей территории России в 2016 году было введено в эксплуатацию 80 млн квадратных метров, при этом в 2015 году был достигнут постсоветский максимум по объемам введенного жилья — 85 млн квадратных метров. Для отдельно взятого города это просто колоссальная цифра, и второй этап программы сноса пятиэтажек будет в 4 раза более масштабным, чем первый, начатый в 1999 году. При этом стоит отметить, что первая программа продолжается уже 18 лет и при этом затрагивает 1722 хрущевки общей площадью более 6 млн квадратных метров.
Попробуем разобраться, насколько реалистичны эти планы.
Вопрос 1: достаточны ли текущие строительные мощности столичных застройщиков?
В 2012-2016 годах в Москве ежегодно вводилось 3,1-3,9 млн квадратных метров нового жилья, таким образом, сроки реализации этой программы могут составить по крайней мере 17-20 лет, что сопоставимо по срокам с первой программой, инициированной в 1999 году и действующей до сих пор. Однако, как мы помним, сроки окончания первой программы сноса неоднократно сдвигались, поэтому не исключено, что та же участь постигнет и этот этап сноса. К тому же расчеты по срокам приведены при условии сосредоточения сил застройщиков именно на этой программе, что выглядит не совсем реалистично, так как интерес представляют также программа редевелопмента промышленных зон и развитие на новых территориях.
Каков потенциальный объем мощностей у застройщиков в московском регионе? Мы видим, в среднем объемы ввода в Москве составляли примерно 3,5 млн квадратных метров, при этом девелоперская активность смещалась в сторону Подмосковья и новых территорий, что было связано с дефицитом площадок под застройку в пределах МКАД. Таким образом, если оценивать потенциал столичных застройщиков с точки зрения фактических объемов ввода, то в Москве возможно строительство 4,5-6 млн квадратных метров силами уже сложившегося пула игроков.
Возвести данные объемы силами только лишь казенного предприятия Управление гражданского строительства (УГС) невозможно, поэтому очевидно, что город планирует привлекать частных инвесторов и девелоперов. Какие компании могут стать основными участниками «большой стройки» в Москве? Мы полагаем, что интерес могут проявить все основные присутствующие в регионе застройщики, в первую очередь ГК ПИК (потенциальный объем строительства 1,5-1,8 млн квадратных метров в год), поглотившая в прошлом году «Мортон» и удвоившая тем самым производственные мощности. По данным СМИ, ГК ПИК уже приостановила переговоры по приобретению новых земельных участков до появления конкретики по условиям участия в программе сноса пятиэтажек.
Вторым наиболее очевидным претендентом может стать ФСК «Лидер», второй по объему мощностей застройщик в регионе (0,9-1 млн квадратных метров в год). Третьим наиболее вероятным кандидатом является концерн «Крост», уже поучаствовавший в первом этапе сноса. А к строительству, скорее всего, монолитных домов в ЦАО могут привлечь ведущих застройщиков премиальной недвижимости столицы — «Баркли», «Донстрой», «Галс-Девелопмент».
Таким образом, привлекательность участия застройщиков во втором этапе сноса пятиэтажек во многом будет определяться двумя основными вопросами: на каких условиях будут привлекаться девелоперы и какова доля города в проектах под переселение, а также, во сколько обойдется земля и подключение к коммуникациям и будут ли повышены требования к социальной инфраструктуре обновленных микрорайонов.
Вопрос 2: где взять деньги на новое строительство?
Для того чтобы реализация проектов нового строительства была экономически эффективной, с учетом сноса старых домов, расчистки территории и перекладки коммуникаций, застройщик без влияния на себестоимость строительства и цены реализации, должен выделить городу не более 15-20% от общей жилой площади вновь построенных домов. Действовавшая в рамках первой программы норма в 30% выглядит завышенной и недостаточно привлекательной, и затягивание со сроками реализации первого этапа реновации это подтверждает.
Таким образом, при сносе 25 млн квадратных метров застройщикам для получения экономически обоснованного проекта предстоит пойти либо по пути увеличения этажности проектов до 18-30 этажей (что вряд ли реализуемо в прилегающих к центру Москвы районах), либо двигаться по пути сокращения метража квартир — увеличения количества квартир-студий, компактных квартир, которые можно предложить массовому покупателю. Другой способ обеспечить привлекательность проектов для застройщиков — предложить им субсидии за счет городского бюджета, что покроет расходы на переселение. В этом случае проект можно будет реализовать уже при меньшей этажности. Или, к примеру, город на льготных условиях будет предоставлять площадку под застройку и подводить все коммуникации (совокупно эти расходы формируют до 22% себестоимости нового строительства, или 13-16 000 рублей с квадратного метра).
Во сколько обойдется строительство 60-70 млн квадратных метров жилья? При средней себестоимости строительства в 65 000 рублей за метр обновление жилищного фонда в Москве может обойтись в 3,9-4,6 трлн рублей, при условии того, что себестоимость не будет расти в будущем.
Вопрос 3 (и самый главный): имеется ли на новое жилье достаточный спрос и какие перспективы принесет программа реновации горожанам?
60-70 млн квадратных метров нового жилья без учета переселенцев — это примерно 1,1-1,3 млн новых квартир и около 2,8-3,9 млн новых жителей. Очевидно, что столь значительное (на 25-30%!) увеличение численности населения Москвы в старых границах создает колоссальную нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру, что потребует новых административных решений — строительства поликлиник, детских садов и школ, а также, по-видимому, новый этап реконструкции автомагистралей города и дальнейшее развитие метрополитена и других видов общественного транспорта.
При этом строительство современных домов взамен пятиэтажек в обжитых районах является более привлекательными, чем объекты за пределами МКАД. Поэтому можно предположить, что покупатели проголосуют рублем и будут выбирать в первую очередь именно эти проекты. В этой связи перспективы реализации жилья в комплексах в Новой Москве и ближайшем Подмосковье могут значительно ухудшиться. Кроме того, спрос может упасть и на московскую вторичную недвижимость, что приведет к дальнейшей коррекции цен и сокращению дисконта первички и вторички не в пользу уже построенного жилья, обладающего уступающими новостройкам качественными характеристиками.
Таким образом, «оттягивание» спроса со вторички и Новой Москвы/Подмосковья приведет к наличию достаточного потенциального спроса на новые квартиры. На руку играет также снижение ставок и популяризация ипотеки и все еще относительно невысокий уровень ее проникновения.
В последние 3 года мы видим, что ипотека растет быстрее, чем остальные виды розничного кредитования. Доля ипотеки в совокупном кредитном портфеле банков выросла с 21,2% в 2013 году до 32,8% в 2016 году. С чем это может быть связано? На наш взгляд, с рядом факторов. Во-первых, в России в период высоких цен на недвижимость сформировался большой неудовлетворенный спрос покупателей, которые постепенно выходят на рынок, и здесь играет ролькак общая тенденция к снижению ставок и господдержка, так и демографический фактор — появление нового поколения платежеспособных заемщиков. К тому же повышается финансовая грамотность населения, и ипотека все чаще воспринимается как удобный инструмент для быстрого улучшения жилищных условий.
Снижение ставок по ипотеке может продолжиться, статистика показывает, что комфортный уровень ипотечной ставки для банка — базис (длинные ОФЗ) + 200-250 б.п. По мере постепенного снижения ставки ЦБ они также будут двигаться вниз. А это может привести к тому, что ипотечная ставка в среднесрочной перспективе может опуститься до 8-8,5%. В этом случае на первичку могут прийти многочисленные бывшие квартиросъемщики, платившие за съемное жилье по ставке 5-6% годовых (средний уровень по Москве). Это довольно большой пласт трудоспособного населения. Сужение дифференциала ставок «ставка по ипотеке — ставка по аренде» станет мощным поддерживающим фактором для рынка даже в условиях растущего предложения квартир.