Трехэтажный особняк рядом с метро «Бауманская» в Москве — лакомый кусок для владельцев ресторанчиков. Мимо проходят толпы, неподалеку три крупных вуза, так что суши-кафе «Япоша», «Макдоналдс» и пивной ресторан «Пьяный дятел» делят первые два этажа без малейшего ущерба друг для друга. А вот третий этаж резко контрастирует с двумя нижними: зияют немытые окна, похоже, тут давно не ступала нога человека. Почему пустуют площади в востребованном и доходном месте? Первые два этажа принадлежат частным владельцам, третий — правительству Москвы. До него просто никому нет дела: у московского правительства таких этажей — целый город.
Москва владеет 44 млн кв. м недвижимости — это означает, что столичные власти являются крупнейшим владельцем площадей в мегаполисе, которым управляют. И при этом самым бездарным: по данным управляющей всем этим богатством организации, Департамента имущества города Москвы (ДИГМ), из этого объема сдано в аренду лишь 5 млн кв. м.
Что это за недвижимость? Старые здания, новостройки (например, первые этажи жилых домов), а также доля в бизнес-центрах, которую застройщики и инвесторы реконструкции обязаны отдавать Москве. В странах с развитой экономикой муниципалитет в роли крупного владельца недвижимости — ситуация непредставимая, говорит руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Денис Соколов. «У городских властей бюджет всегда ограничен и есть огромное количество задач: модернизация транспортной системы, дорожное строительство и т. д., — объясняет эксперт. — В этой ситуации неразумно иметь огромные средства, закопанные в недвижимость».
Ольга Каганова изучала проблемы муниципальной недвижимости, работая во Всемирном банке, сейчас она старший аналитик в вашингтонском The Urban Institute. В исследовании «Управление муниципальной недвижимостью» она приводит данные о том, что, когда чиновники сдают в аренду здания, ставка нередко оказывается ниже рыночной в разы.
Рейтинг российских рантье, который каждый год составляет Forbes, возглавляет шведская IKEA: у нее в нашей стране 1,5 млн кв. м сдаваемой торговой и офисной недвижимости, которая принесла шведам в прошлом году, по нашей оценке, $980 млн. Москва сдает в три с половиной раза больше, а выручает вдвое меньше — примерно $400 млн в год (данные ДИГМ). Да, IKEA предлагает арендаторам квадратные метры в новеньких торговых и офисных комплексах с парковками и охраной, а в портфеле у ДИГМ немало неотремонтированных полуподвалов, но все же выходит, что московский бюджет зарабатывает с метра в среднем $80 в год, а шведы, у которых больше половины торговых центров расположены за пределами не то что Садового кольца, а даже Московской области, — $650.
Может, хотя бы малый и средний бизнес в Москве выигрывают, арендуя дешевые городские помещения? Как бы не так. Если вы захотите снять по льготным ценам сотню-другую квадратных метров городской недвижимости под магазин, у вас это вряд ли получится. Ставку вам предложат вполне рыночную. Кому же достается разница?
Предпринимательница Анастасия Смирнова в 2006 году стала подыскивать себе помещение под салон красоты ближе к центру. Помощь ей предложил дальний знакомый Игорь Сысоев, респектабельный бизнесмен, владелец нескольких строительных фирм, ночного клуба «Беллз» и клиники «Ливсайд». «В своем кабинете он показал мне на выбор список сотни юридических лиц и адресов помещений, — рассказывает Смирнова в интервью Forbes. — Я выбрала подходящее площадью 660 кв. м».
Условия были такие: Смирнова покупала у двух учредителей (один из которых, Сергей Свиридов, был партнером Сысоева, а второй работал в его компании) два ООО: «ПромСити» и «Инновационные технологии». Бизнеса эти компании не вели, но имели договоры аренды с ДИГМ до 2021 года со ставкой около $300 за кв. м в год — вдвое ниже рыночной цены. Кроме того, Смирнова, как она позже написала в обращении в ГУВД с просьбой возбудить против Сысоева уголовное дело, обязалась ежемесячно выплачивать Сысоеву «в конверте» $10 000. Получалось, что помещение обходилось ей в $480 за кв. м в год — на 15–25% дешевле, чем при съеме у частного рантье. Сумма сделки по документам составила 20 000 рублей, но впоследствии была увеличена допсоглашениями до $1,8 млн. Эта сумма — фиктивный заем, в качестве платежей по которому и проходили ежемесячные $10 000, утверждает Смирнова. По ее словам, почти за два года она успела заплатить $290 000.
Но сейчас Анастасия Смирнова судится со Свиридовым. Что произошло? Она зарегистрировала в префектуре свой салон как социальное предприятие, что позволило снизить ставку официальной аренды с 9000 рублей до 1000 рублей в год, и заплатила €80 000 за подключение помещения к сетям. После этого Сысоев и Свиридов, по ее словам, решили вернуть фирмы себе. Как утверждает Свиридов, Смирнова не рассчиталась с ним по кредиторской задолженности и предприняла попытку продать фирмы. Судебные заседания по поданному в июле иску еще не состоялись.
Продажа «пустого» ООО, которому отдано в аренду помещение, — одна из самых популярных схем на рынке, утверждает адвокат Андрей Тюкалов, ведущий в Москве хозяйственные дела. До определенного времени чиновники мэрии могли выбирать, кому сдать любое помещение, по собственному усмотрению. «Заключалось множество договоров аренды с близкими фирмами», — рассказывает адвокат некоммерческой организации «Центр содействия и защиты инвестиций» Ольга Дворянчикова. Затем доли в сотнях ООО выставлялись на продажу через «дружественных» чиновникам бизнесменов.
«На допсоглашениях и договорах займа действительно стоит моя подпись, — рассказывает Сергей Свиридов, — но эти документы реально не выполнялись, и денег мы от Смирновой не получали». Он встретился с корреспондентом Forbes в кафе, расположенном в том же здании, что и клуб «Беллз» и офис Сысоева (сам Сысоев от встречи отказался). Бизнесмен не отрицает, что продавал компании, однако говорит, что сделка была «безденежной и Смирновой нужно было лишь погасить долги компаний в размере около 5 млн рублей».
Свиридов говорит, что торговля фирмами, арендующими недвижимость у города, не является его и Сысоева основным бизнесом, но дает понять, что ситуацию со Смирновой обсуждал с заместителем руководителя ДИГМ, бывшим генпрокурором РФ Александром Ильюшенко. Проверить его утверждения сложно. «Обычно такого рода сделки не выходят на поверхность, — объясняет адвокат Дворянчикова, — ведь ни одной из сторон это не выгодно».
«Сомневаться в наличии предпринимателей, имеющих на руках списки юридических лиц с оформленными договорами, не приходится, — говорит юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. — И выбор объектов в таких перечнях немаленький, равно как и самих таких деятелей хватает. Значительная часть из них — просто посредники, не принимающие никаких решений».
А откуда берутся «списки юридических лиц с договорами» у посредников? Собеседники Forbes говорят, что круг лиц, вовлеченных в торговлю подобного рода бизнесами, очень широк. Дело в том, что распределять недвижимость могут чиновники не только центрального аппарата ДИГМ, но и его территориальных подразделений. Найти пустующее муниципальное здание в своем округе, договориться с собственным же территориальным подразделением ДИГМ, оформить аренду на подставное ООО — этот бизнес был доступен до 2006 года и сотрудникам ДИГМ, и районным клеркам.
Однако в 2006 году вступило в силу постановление правительства Москвы, согласно которому отдавать в аренду муниципальные помещения стало возможно лишь через открытые торги, которые проводит организация под названием «Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (СГУП)». Но на торгах СГУП работают новые посредники — многие компании, победившие в торгах, через полгода меняют собственников и топ-менеджмент. «Нам известно, что на рынке действуют перекупщики, которые построили свой бизнес на том, что выигрывают помещение на аукционах в СГУПе, а потом перепродают фирму с «арендой от ДИГМ», — рассказывает пресс-секретарь Департамента имущества Наталья Быкова. — Противостоять этому очень сложно: юридические лица в установленном законом порядке имеют право изменять состав учредителей, акционеров и т. д., и данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора аренды объекта нежилого фонда».
Продажа «аренды от ДИГМ» — не единственный казус, который порождает непрозрачная система управления нежилой недвижимостью в Москве. Распространенный способ захвата недвижимости — найти бесхозное здание, а затем, проведя несколько юридических операций, получить его в аренду.
Много ли в Москве бесхозных зданий? С начала прошлого года ДИГМ «выявил» 1,15 млн кв. м свободных площадей, причем 620 000 кв. м из них пригодны для сдачи в аренду. Многие юридически свободные здания вовсе не пустуют — они просто относятся к федеральным учреждениям и ведомствам, объясняет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский: «Туда каждый день кто-то ходит на работу, но люди же научные, содержание у них маленькое, поэтому имущество просто не зарегистрировано. Исторически здание федеральное, а юридически свободно».
Учреждение с длинным названием «Центральный научно-исследовательский институт информации и технико-экономических исследований нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности» (ЦНИИТЭНефтехим) долгие годы занимало большой дом на Болотной улице вблизи Кремля. В начале 1990-х институт преобразовался в акционерное общество, Министерство нефтехимии сдало здание институту в аренду с последующим выкупом — это показалось нефтяникам достаточным, и регистрировать право собственности они не стали. В середине 1990-х сотрудники выкупили госпакет акций и институт стал частным.
И вот в 2002 году правительство Москвы объявило Болотный остров «Золотым островом» — здесь будет новый престижный район. Старые здания стали привлекать инвесторов. ЦНИИТЭНефтехим приглянулся компании «Трансаэро Турс Центр», генеральным директором которой в тот момент была топ-менеджер и совладелица авиакомпании «Трансаэро» Ольга Плешакова. Из постановления правительства Москвы о реконструкции здания и строительстве на его месте гостиничного комплекса класса люкс сотрудники — акционеры института выяснили, что город считает здание своим. Дом в советские времена был в ведении Мосгорисполкома и лишь сдавался в аренду Миннефтехиму, так что министерство не могло распоряжаться этим имуществом, решило правительство города, а за ним и арбитражный суд Москвы. Вскоре на дом было зарегистрировано право собственности ДИГМ.
Бывшей сотруднице института Галине Кирюхиной и ее сыну, крупнейшим акционерам ЦНИИТЭНефтехима, остается довольствоваться маленькими победами. В мае арбитражный суд отменил решение ФСФР о взыскании с института небольшого штрафа за непредоставление затребованных ФСФР документов. В резолютивной части решения судья цитирует адвоката Кирюхиных: «7 апреля 2006 года в здание ул. Болотная, д. 12 незаконно проник судебный пристав-исполнитель, не имевший никаких документов…, захватил здание в интересах ДИГМ, опечатал все помещения вместе с находившимися документами и передал ДИГМ вместе с документами и архивами. С тех пор ни у исполнительного органа, ни у Совета директоров нет доступа к документам Общества».
Пока в здании расположился муниципальный Центр поддержки малого предпринимательства, пункт ДПС и несколько других организаций. «Гостиница будет обязательно, — заявил в интервью Forbes представитель «Трансаэро Турс Центр». — Недавно наш инвестконтракт был продлен до 2014 года».
Вот другой пример, когда нечеткость в оформлении прав собственности на здание приводит к проблемам в бизнесе. Предприниматель Астамур Отырба с ранних 1990-х арендовал у департамента имущества Москвы 1000 кв. м нежилых помещений в доме в центре Москвы недалеко от станции метро «Маяковская». Отырба держал промтоварный магазин, но в новом веке выяснилось, что на помещение претендует Союз кинематографистов. Оказалось, что в советское время дом строился на средства Союза и в 1992 году тот даже оформил право собственности на здание. Несмотря на это, Мосимущество продолжало выступать арендодателем Отырбы, договор предусматривал возможность выкупа помещения, но предприниматель на приватизацию не пошел. В результате сейчас суды встали на сторону Союза кинематографистов, помещение досталось ему.
Подобных историй, когда либо московские чиновники участвуют в перераспределении собственности от одного субъекта коммерческой деятельности к другому, либо захват собственности становится возможным благодаря «дырам» в столичном законодательстве, множество. «Это обналичивание административного ресурса», — говорит юрист Виталий Можаровский.
По мнению Кагановой из The Urban Institute, существует несколько способов исправить ситуацию: недвижимость можно приватизировать или пригласить для управления профессионалов с рынка, работающих по прозрачным стандартам. В Великобритании есть крупный владелец недвижимости — британская корона, ее многочисленными домами и землями управляет фирма The Crown Estate. Она ежегодно публикует полные финансовые отчеты. Например, 980 000 кв. м офисных площадей, подконтрольных короне, принесли в прошлом году $150 млн, а 390 000 кв. м торговых площадей — $120 млн. По словам работающих на московском рынке недвижимости консультантов, ДИГМ к ним за помощью не обращался: «Москва — богатый город, — говорит директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, — и поэтому не спешит избавляться от недвижимости, ведь для кого-то это источник доходов».