«Все суды я выиграл, но это были страшные пять лет», — начинает разговор об истории своих отношений с московским правительством Владимир Жуков. Офис предпринимателя расположен в старинном особняке в центре Москвы. На двери приклеенный скотчем клочок бумаги «СП «Консорциум», внутри обшарпанные стены и канцелярская мебель советских времен. Но бедность офиса не должна обманывать: «Консорциуму» принадлежит настоящее сокровище — право аренды 55 га земли в московском районе Крылатское, в зеленой зоне рядом с живописной излучиной Москвы-реки. Расположенные на этой земле гольф-поле и фитнес-клуб приносят Жукову не меньше $1 млн чистой прибыли в год (данные СПАРК). Предприниматель осваивает эту территорию уже 20 лет.
Пример построения стабильного долгосрочного бизнеса? Ничего подобного: у Жукова есть проблема, и она называется «природоохранная территория». Его 55 га расположены бок о бок с дачным кооперативом «Речник», породившим один из главных московских скандалов минувшей зимы. Тяжба московского правительства с владельцами здешних домов, снос нескольких особняков, демонстрации, ОМОН, разбирательства в Государственной думе — одной из причин этих событий было то, что «Речник» находится на природоохранной территории. Той же самой, что и гольф-поле Жукова. И не только оно.
Природоохранные территории — это 17 000 га в Москве, 16% всей городской площади. Их застройка серьезно ограничена. Животные, растительность и даже некоторые насекомые подлежат охране. В природоохранных зонах расположены крупные столичные лесопарки — Сокольники, Лосиный остров, Битцевский лес, Воробьевы горы… Но примерно треть природоохранных зон занимают так называемые сторонние пользователи. Этим термином столичное законодательство называет организации и частных лиц, которые на момент введения природоохранного статуса уже обладали правами на эту землю. Московское законодательство позволяет столичным властям давить на неугодных владельцев объектов недвижимости на этих землях и, наоборот, защищать приближенных. Компания Жукова — одна из тех, кто пытается противостоять давлению столичных чиновников.
В 1989 году чиновник внешнеэкономического департамента советского Госкомспорта Владимир Жуков возглавил созданное государством СП с участием югославских и британских компаний. СП должно было заняться строительством современных спортивных объектов, в том числе первого в СССР гольф-комплекса. В сейфе Жукова хранится пожелтевший листок бумаги с отпечатанным на машинке решением исполкома Моссовета о выделении 55 га земли в Крылатском для строительства гольф-центра. Тогда это место еще не считалось природоохранной территорией: площадка на берегу Москвы-реки более 10 лет была погребена под строительным мусором, оставшимся после возведения олимпийского велотрека и гребного канала в Крылатском.
После распада СССР и ликвидации Госкомспорта доля этой организации досталась трудовому коллективу СП, а фактически Жукову и нескольким его партнерам. Право «Консорциума» на аренду земли столичное правительство подкрепило в середине 1990-х еще одним постановлением, уточнившим срок строительства спортивного объекта. Жуков засыпал свалку, построил фитнес-центр, закрытые теннисные корты, бассейн. Оставшиеся гектары пошли под полноразмерное гольф-поле на 18 лунок. Однако в конце 2007 года Жуков получил решение Пресненского районного суда, обязывающее его закрыть гольф-клуб. Иск был подан московскими властями.
«Нам сказали, что Юрий Михайлович [Лужков] решил вывести гольф в Москве на международный уровень и мы должны освободить место», — утверждает Жуков. Он считает, что его компания стала жертвой рейдерской атаки. Имен ее заказчиков он корреспонденту Forbes при встрече не назвал: несколько проигранных предпринимателем судов научили его держать язык за зубами.
На компанию Жукова обрушилась лавина претензий. Подразделения правительства Москвы подали против СП «Консорциум» не менее десятка исков, «Мосводоканал» отключил воду, комитет строительного надзора обвинил в незаконном строительстве. Департамент земельных ресурсов оштрафовал за незаконную свалку мусора на территории гольф-клуба.
Наконец, департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, возглавляемый Леонидом Бочиным, подал иск о приостановлении деятельности СП «Консорциум» на спорном участке в связи с тем, что компания «располагает землей и объектами на территории природно-исторического парка Москворецкий», но так и не оформила «природоохранные обязательства». Пресненский суд этот иск удовлетворил.
Московское правительство составило список из более тысячи сторонних пользователей московских природоохранных зон. Кого там только нет: бензоколонки и гаражные кооперативы, свалки и кладбища, воинские части и спортшколы. В числе сторонних пользователей «Природного памятника Серебряный Бор» — президент «Лукойла» Вагит Алекперов и несколько его ближайших соратников, которые на правах аренды распоряжаются примерно 3 га, и президент ФК «Уралсиб» Николай Цветков. Стратегическая цель департамента природоохраны — вывод всех непрофильных сторонних пользователей с территории природоохранных зон, но реальностью эта угроза становится далеко не всегда. Даже к новому строительству в природоохранной зоне московское правительство зачастую относится снисходительно — смотря, конечно, кто строит.
Вот «Природно-исторический парк Тушинский» на северо-западе столицы. На поросшем лесом берегу — строительный кран и остовы будущих таунхаусов, рядом — несколько десятков коттеджей. Все это на особо охраняемой территории. В апреле 2008 года председатель «Яблока» Сергей Митрохин, тогда еще депутат Мосгордумы, направил вице-мэру Москвы Владимиру Ресину запрос: на каком основании в природоохранной зоне строится коттеджный поселок? Ответ звучал так: «в порядке регенерации строений исторической деревни» на территории бывшего села Братцево.
Земля «исторической деревни» находится в аренде у компании с длинным названием «Реконструкция и развитие исторических и архитектурных памятников России», которую пять лет назад купил через подконтрольные структуры предприниматель Сергей Гляделкин. До того как стать девелопером, он был чиновником столичного правительства: в 1998–2001 годах Гляделкин возглавлял ГУП «Москва-Центр», городское предприятие, ведающее согласованиями строительства в Центральном административном округе. А в июне прошлого года отдельным постановлением правительства Москвы московский департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) получил 30% площадей уже построенной первой очереди поселка. Источник финансирования — инвестиционная программа города Москвы.
Последнее постановление правительства Москвы по продолжению строительства в Братцево принято в разгар подготовки к сносу «Речника», негодует Митрохин. Он направил в природоохранную прокуратуру уже несколько запросов по поводу поселка в Братцево, но все они остались без ответа.
Получается, что одни постройки на территории природоохранных зон столичные власти защищают, а с другими борются, причем, как показала история с «Речником», не останавливаясь даже перед громким скандалом с публичным сносом домов. Ничего удивительного: как замечает Митрохин, сама нынешняя система природоохранных территорий была создана столичным правительством 10 лет назад и сразу же оказалась под давлением лоббистов стройкомплекса. Природоохранное законодательство, по мнению политика, стало одним из инструментов перераспределения «вкусных» участков под строительство.
В 1990-х большинства нынешних природоохранных зон в Москве не существовало. Лишь в 2001 году по инициативе ведомства Леонида Бочина Мосгордума приняла закон «Об особо охраняемых природных территориях», причем в границах территорий, подпадающих под действие этого закона, оказались десятки участков, уже используемых домовладельцами и застройщиками: это и дача Вагита Алекперова в Серебряном Бору, и «Речник», и гольф-клуб Владимира Жукова. «Все это придумал [Леонид] Бочин. С его подачи в конце 1990-х были утверждены границы природоохранных зон», — говорит Митрохин. Сам Бочин отвечать на вопросы Forbes отказался.
Согласно закону 2001 года, «утверждение границ особо охраняемой территории является основанием для прекращения использования земельных участков в целях, не соответствующих режиму охраны [природы]». Иными словами, каждый из сторонних пользователей, то есть тех, кто владел правами на землю до внедрения закона, оказался под угрозой изгнания. В том числе и владелец СП «Консорциум».
Получив на руки постановление суда о приостановке работы своего гольф-клуба до оформления «природоохранного обязательства», Жуков оказался в затруднительной ситуации. Согласно московскому законодательству, составить проект этого обязательства может лишь администрация самой природоохранной зоны. Однако никаких предложений от «Природно-исторического парка Москворецкий» Жуков не дождался. Он несколько раз направлял администрации парка и городским властям свой проект документа, составленный в соответствии с утвержденной московским законодательством формой. Однако департамент Леонида Бочина раз за разом отказывался их утвердить. Получить визу департамента Жукову удалось лишь в судебном порядке. Суды по другим искам еще продолжаются, но гольф-центр работает.
Вряд ли Жукову удалось бы сохранить свои гектары, не построй он действительно, как того требовали первоначальные условия выделения земли, гольф-клуб. Владельцам недвижимости в соседнем «Речнике» повезло куда меньше: их дома признали самостроем, а нахождение на территории природоохранной зоны стало отягчающим фактором.
Справедливости ради надо сказать, что бывали случаи, когда московское природоохранное законодательство удавалось использовать и по прямому назначению. Сергей Митрохин несколько лет добивался, чтобы более гектара земель, прирезанных к участкам жителей элитного коттеджного поселка в московском районе Куркино, возвратились обратно в состав природоохранной зоны «Долина реки Сходня в Куркино». Среди получивших здесь участки в долгосрочную аренду была Евгения Козлова, жена тогдашнего префекта Северо-Западного округа Москвы. Митрохин засыпал суды и прокуратуру исками. Устроил съемочным группам федеральных телеканалов несколько экскурсий вдоль берега Сходни, куда выходил забор участка префекта. В итоге забор был убран, земли вернули в состав природоохранной зоны, а префект уволился.
Однако в целом ситуация в природоохранных зонах остается полностью под контролем чиновников. Тысячи гектаров земель, выделенных под защиту природы, как магнит притягивают к себе девелоперов. «На Бочина идет колоссальное давление со стороны строительного комплекса, лоббистов по отдельным участкам, — говорит Сергей Митрохин. — И поскольку он чиновник в системе московских властей, Бочин вынужден хоронить то, что сделал». В феврале по инициативе столичного департамента природопользования Мосгордума разрешила строить в природоохранных зонах капитальные сооружения, что раньше было запрещено. Надо лишь правильно их оформить — как здания «физкультурно-оздоровительного, спортивного, эколого-просветительского и рекреационного назначения». Первым делом будут легализованы уже построенные сооружения, принадлежащие сегодняшним сторонним пользователям, а затем начнется и новое строительство, уверен Митрохин.