На санацию банка «Глобэкс» Внешэкономбанк уже потратил почти $3 млрд. А теперь готовится выложить около $1 млрд на спасение девелоперского проекта, начатого банком Анатолия Мотылева, — проекта почти безнадежного и к тому же еще не вышедшего из начальной стадии. Участники рынка недоумевают, зачем ВЭБу это понадобилось.
Внешэкономбанк договорился с Госбанком Китая о пятилетнем кредите на $500 млн, который пойдет на строительство многофункционального комплекса площадью почти 500 000 кв. м на месте часового завода «Слава» близ Белорусского вокзала. К началу 2008 года «Глобэкс» вложил в проект только $90 млн, причем за последние два года — $15 млн. Деньги ушли на выкуп акций завода, разработку разрешительной документации и проектирование. Сам завод так и не перебазирован, хотя «Глобэкс» купил акции еще в 2003 году. С этого же года сдача помещений в аренду стала приносить ОАО «Слава» больше денег, чем производство часов. «Территория завода поделена между множеством мелких собственников, — объясняет причины промедления управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев, — и проблема была в том, что «Глобэкс» не контролировал ее целиком».
После санации банка «Глобэкс» «Слава» досталась «ВЭБ-Инвесту», «дочке» госбанка. «ВЭБ-Инвест» отстранил от управления девелопера проекта, компанию «Стольный град». Результатов ее деятельности и правда не видно.
Сколько понадобится денег и на какую отдачу от проекта может рассчитывать ВЭБ? По оценкам экспертов, снос существующих строений обойдется новому собственнику в $300 за 1 кв. м, сама стройка, с учетом больших объемов, — в $1000 за 1 кв. м. Еще около $550 за 1 кв. м будет стоить подключение к сетям. Таким образом, строительство комплекса площадью 480 000 кв. м вряд ли обойдется ВЭБу меньше чем в $900 млн. В такую сумму оценивали затраты и специалисты «Глобэкса». Китайского кредита определенно не хватит. К тому же «ВЭБ-Инвесту» еще предстоит урегулировать юридические вопросы с арендаторами на территории завода.
Окупиться строительство должно было, по оценкам «Глобэкса», за шесть лет — до кризиса это был обычный срок окупаемости проектов такого масштаба. Помимо поступлений от арендной платы интерес инвесторов подхлестывал в те времена ежегодный рост цены недвижимости на 25-30%. Сейчас все изменилось. По оценкам Cushman and Wakefield Stiles and Riabokobylko, доля вакантных качественных площадей на московском рынке составляет 23,5%, то есть пустует фактически каждый четвертый метр. Ставки аренды упали по сравнению с докризисными на треть, то есть в целом доходы владельцев офисов могли снизиться по сравнению с докризисными временами вдвое. А значит, и окупаться вложения будут примерно вдвое дольше, чем планировалось.
За последний год в Москве не стартовало ни одного проекта такого масштаба — наоборот, объявленные замораживались. Не будет в Москве 600-метровой башни «Россия», компания Midland Development заморозила строительство 350 000 кв. м на месте Московского шинного завода. В «ВЭБ-Инвесте» отказываются обсуждать коммерческую привлекательность проекта. «Не понимаю, честно говоря, зачем им сейчас это затевать, — недоумевает Артем Цогоев. — Ситуация на рынке коммерческой недвижимости сложная. Может, ВЭБу нужен новый головной офис?»