Автор — доцент Российской экономической школы
Пока президент решает, кто же станет новым мэром столицы, я хочу присоединиться к дискуссии о проблемах Москвы и поговорить о том, как используется ее земля.
У городов мира, богатых и бедных, холодных и жарких, можно найти общие черты. Это неудивительно, ведь городская экономика подчиняется одним и тем же экономическим законам: спрос и ограниченное предложение определяют цену городской земли, а цена земли, в свою очередь, — способ ее наиболее эффективного использования. Фирмы хотят располагаться так, чтобы работникам и клиентам легче было добраться. Люди выбирают место жительства, балансируя между ценой жилья и временем в дороге на работу. В результате большие города похожи друг на друга. В центре города земля дорогая, плотность населения высока. Как правило, центр города — еще и центр занятости. Плотность рабочих мест там также максимальна. От центра к окраинам уменьшается плотность занятости и плотность населения, поэтому многоэтажки на окраинах появляются нечасто. Так устроены Париж и Берлин, Лондон и Нью-Йорк, Шанхай и Джакарта.
Москва, как и многие другие города бывшего СССР, устроена иначе. Плотность рабочих мест в Москве, как и везде, убывает от центра к окраинам. А вот плотность населения, наоборот, растет. Виной тому долгая история социалистического землепользования. В 1994 году экономисты Всемирного банка Алэн Берто и Бертран Рено написали об этом известную статью (см. ее в русском переводе).
В рыночной экономике рост города приводит к удорожанию земли и ротации землепользования. Промышленные предприятия переезжают, на их месте строятся офисы и жилье. В СССР же города росли, расширяясь на свободную землю. В результате исторический центр окружали кольцом промзоны, а затем, когда жителям становилось тесновато, за промзонами новым кольцом строились высотные микрорайоны. «Средний москвич» живет дальше от центра, чем «средний парижанин», больше времени тратит на дорогу и преодолевает большие расстояния, но живет в гораздо более стеснённых условиях. Зато на карте Москвы до сих пор полным-полно серых пятен — территорий складов и заводов практически в центре города.
Берто и Рено предсказывали в своей статье, что с либерализацией рынка земли изменится и карта землепользования в «социалистических» городах: промзоны будут застроены, плотность населения в центре вырастет, на окраинах жилье подешевеет. Однако за прошедшие 16 лет ситуация стала, пожалуй, еще хуже. Строительство жилья в Москве в пределах легкой транспортной доступности к рабочим местам велось скуповато, зато бодро выросло новое кольцо спальных районов — теперь уже за МКАД, в городах-спутниках. Их жители — экономически активная молодежь — каждое утро садятся в машины, автобусы и электрички и едут на работу в центр. Транспортные проблемы Москвы (читайте Михаила Блинкина, например) усугубляются все еще типично «советской» структурой плотности населения. Построить дороги, повысить связность дорожной сети, навести порядок с парковкой и общественным транспортом трудно, но возможно в сравнительно короткие сроки. А структура плотности населения — вещь очень инертная. Меняться она будет десятилетиями.
Что же нужно делать новому мэру? Хочу высказать крамольное пожелание: поставить стратегическую задачу, чтобы ближе к центру города строилось больше жилья. Нужна либерализация рынка земли, но, как сказал мой коллега Константин Сонин, либерализация «умная». Хочется, чтобы больше людей могли бы ходить на работу пешком или ездить на велосипеде. И хочется, чтобы это происходило не за счет разрушения городской среды, без сноса исторических зданий, застройки скверов и перегрузки инфраструктуры. Кажется невозможным? Но в Париже ведь получилось.
Автор — доцент Российской экономической школы