Сохраняя накопления
Порою наш взгляд на мир, особенно на мир инвестиций, может меняться в зависимости от обстоятельств. С течением времени могут измениться не только рыночные возможности, но и жизненные цели, а значит, и отношение к риску. Как правило, предприниматели и их семьи, обладающие значительными состояниями, в определенный момент переходят от накопления капитала к его сохранению, в том числе для последующих поколений. Последние зачастую имеют не только иные жизненные цели, интересы, но и другие наборы навыков. История знает немало примеров того, как значительные состояния истощались в течение двух-трех поколений, в первую очередь из-за недальновидных управленческих решений.
Многие классы активов, считавшиеся безопасными в течение нескольких десятилетий, пережили беспрецедентную волатильность в последние пару лет. А устойчивая среда низких процентных ставок ведет к снижению их доходности, которая иногда может становиться даже отрицательной. Одни из самых консервативных инвестиций, как известно, вложения в государственные облигации. Сейчас, например, 10-летние государственные облигации в Великобритании приносят около 2% годовых. Причем их доходность снижается год от года.
Однако безопасные активы должны не только отыгрывать инфляцию, но и уметь генерировать стабильный и предсказуемый доход, позволяя будущим поколениям финансировать свои текущие потребности. По оценкам профессора Университета Оксфорда Эндрю Баума, премиальная коммерческая недвижимость, как правило, приносит доходность на 2,5 п. п. выше 10-летних государственных облигаций Великобритании. Поэтому исторически премия в доходности таких активов недвижимости по сравнению с государственными индексированными облигациями Королевства составляла около 5 п. п. Именно это свойство премиальной недвижимости, объединяющей сохранение капитала с его стабильным увеличением и генерированием денежного потока, сделало ее одним из ключевых элементов стратегий сохранения капитала так называемыми ультрасостоятельными семьями по всему миру.
Пандемия заставила многих пересмотреть отношение в том числе и к сохранным инвестициям. Ситуация заметно негативно сказалась на классических сферах бизнеса: будь то офлайн-торговля, гастрономия, а также некоторые сегменты коммерческой недвижимости, но такие сферы, как e-commerce, продукты питания и первой необходимости, а особенно IT, показали фантастические результаты. Выбирая актив для сохранных инвестиций, нужно отдавать приоритеты тем, чья ценность сохранится десятками, а при должном обслуживании — сотнями лет. Они должны быть ликвидны во всех циклах рынка и несмотря ни на какие глобальные изменения.
Взвешенный подход
Чтобы не ошибиться, нужно учитывать не один или два, а сразу несколько факторов. Как известно, одним из основных правил инвестора является диверсификация. В случае с «трофейной» недвижимостью это страновая география. Оптимально инвестировать как в объекты на относительно стабильных консервативных рынках (например, Германия, Австрия и т. д.), так и на развивающихся (например, Россия или Китай). Так удастся сбалансировать в портфеле набор активов, несущих меньше рисков и доходности, с теми, где за больший уровень потенциальной доходности придется платить большим риском.
Следующим фактором при выборе объектов недвижимости является расположение объекта.
Лучшие активы расположены в центрах крупных метрополий.
Третий фактор касается качества самого объекта, который должен быть не просто эффективно спроектирован, а построен с соблюдением высочайших стандартов качества. Последние подразумевают набор определенных требований, в том числе к комфорту и гибкости будущего использования, экологичности и другим.
Не обойтись и без профессионального владения и управления объектом после его приобретения. Компетенции и опыт в сочетании с разумной долей профессионального чутья становятся довольно важными характеристиками управляющих компаний, особенно в периоды кризиса. Роль управляющей компании сложно переоценить не только с точки зрения текущей эксплуатации и управления, но и с позиции формирования оптимальной коммерческой концепции, основанной на долгосрочном системном подходе к управлению жизненным циклом всего объекта.
Социальная ответственность инвестора, которая еще только обретает свое место в России, уже давно заняла его на Западе. Под ней подразумевается в первую очередь вовлечение в свою операционную деятельность местных сообществ, так называемых комьюнити, через создание рабочих мест, образовательные инициативы для молодежи и т. д. Эта комплементарная составляющая инвестиций требует особого внимания.
Стремясь к диверсификации, наш фонд EPH провел в 2020 году несколько успешных сделок. В результате стоимость нашего портфеля премиальной недвижимости увеличилась почти на 50%, до $1,5 млрд, в том числе за счет приобретения нескольких трофейных активов в Германии и Австрии.
Разумеется, что, как и любой другой тип инвестиций, вложения в сохранные активы имеют соответствующий баланс плюсов и минусов. К первым можно отнести определенную стабильность денежных потоков, защиту от инфляционных рисков, сохранение капитальной стоимости на долгосрочном горизонте, а также возможность привлечения дополнительной ликвидности при необходимости рефинансирования. Однако надежность имеет под собой и обратную сторону. Премиальность актива подразумевает ограниченный круг лиц, кого он может заинтересовать. Это означает, что сохранный актив не всегда можно продать быстро и по желаемой цене. При этом не исключено, что в разные циклы рынка актив может нести потери, а также потребовать капитальных вложений. Кроме того, в России инвестору не приходится ожидать дохода в долларах или евро.
В то же время мы уверены, что интересные активы есть на любом рынке. Успешность их поиска зависит исключительно от понимания местного рынка, глубины присутствия на нем и, конечно же, аппетита к риску. Стандартизированный подход далеко не всегда помогает принимать верные решения, особенно в турбулентные периоды. Каждое здание обладает своим уникальным набором характеристик, но если говорить в целом, то, несмотря на некоторый скепсис в отношении перспектив офисов на фоне развития удаленной работы, мы видим уверенный потенциал в высококлассных офисных объектах. Ведь объективную ценность личного контакта для существенной доли компаний нельзя переоценить. С другой стороны, рост доли онлайн-ретейла означает сохранение интереса инвесторов к индустриальной недвижимости. Поэтому в ближайшее время инвесторам стоит обратить на них свое внимание. Впрочем, успешность вложений, как я и говорила, смогут гарантировать только профессиональные управляющие.