В прошлом году на рынке недвижимости произошла реформа, если не потрясение — введение эскроу-счетов. Как ваша компания работает в изменившихся условиях?
Сергей Янчуков: Да, с 1 июля 2019 года рынок новостроек перешел на проектное финансирование через эскроу-счета, но регулятор разрешил девелоперам довести начатые проекты по старой схеме с использованием договоров долевого участия. Фактически на рынке сегодня действуют две схемы продажи жилья — обе законные. Постепенно объектов по ДДУ будет становиться меньше. Мы не видим никаких проблем в работе через посредника в виде банка, так как у нас уже был опыт работы через проектное финансирование на более ранних проектах. Как работать с банками, мы знаем, умеем и поэтому не переживаем. Текущий проект жилого комплекса «ТЫ И Я» в Лосиноостровском районе Москвы мы достраиваем по старым правилам, так как соответствуем критериям правительства для продолжения реализации по ДДУ.
В своих проектах мы большое внимание уделяем развитию спортивной инфраструктуры района: сохраняем и модернизируем ранее имеющиеся спортивные центры, проектируем удобные зоны отдыха во дворах, прогулочные дорожки на территории ЖК.
У вас сравнительно небольшая компания. Как вам удается развивать бизнес на московском рынке недвижимости с его конкуренцией?
С.Я.: Во-первых, бизнес «Мангазеи» основывается на диверсификации видов деятельности. В портфеле компании находится несколько прибыльных бизнесов, за счет которых можно снизить риски и при необходимости направить дополнительное финансирование на строительный актив. Именно такая стратегия развития в девелоперском бизнесе и была у нас изначально. Во-вторых, мы не стремимся к массовой застройке, наш приоритет — создавать качественное жилье для жизни, с продуманной концепцией, возводя не только жилые дома, но и обеспечивая инфраструктурой будущих жильцов. В-третьих, но не в последнюю очередь, мы уделяем большое внимание клиентскому сервису, который базируется на следующих принципах: честность, ответственность и качество. Клиенты это видят и отвечают нам взаимностью. Люди всегда готовы платить за качественный продукт. И, пожалуй, самое важное для выживания и процветания в конкурентной борьбе для девелопера любого размера — научиться быстро адаптироваться к постоянно меняющимся условиям рынка. В нашей отрасли динамичное изменение данных — это константа.
Какие рыночные тренды вы считаете сейчас определяющими?
Дмитрий Липовой: Принятие закона о переходе от долевого строительства к проектному финансированию повлекло за собой рост цен на недвижимость — по разным оценкам от 8% до 20% по России в целом. Снижение покупательской активности вынуждает банки разрабатывать новые программы по ипотечному кредитованию с одновременным снижением процентной ставки. Напомню, что ЦБ снизил ключевую ставку на 0,5% до минимального за шесть лет показателя в 6,25%. Возвращать показатель банки будут выгодными ставками по ипотечным кредитам.
Что включает ваш девелоперский портфель на сегодня?
С.Я.: На данный момент это три завершенных жилых комплекса: «Пикассо», «Марьина Роща» и «Измайлово Lane». Компания ведет работы на площади более 200 000 кв. м — объекты находятся на разной стадии готовности. Проект ЖК «ТЫ И Я» — яркий пример перехода компании от точечной застройки к комплексному освоению территории. В первом квартале 2019 года он был включен в топ-3 столичных новостроек по темпам строительства, согласно оценке «Метриум», и победил в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс Москвы» на премии RREF AWARDS. Во второй половине 2020 года мы планируем объявить еще об одном интересном проекте.
Планируется ли покупка новых участков?
С.Я.: Новые участки в городе мы смотрим постоянно, работа с портфелем проектов — часть регулярных функций девелопера.
Каким образом вы добиваетесь того, чтобы ваши дома были комфортны для жизни, а не стали очередными «человейниками»?
Д.Л.: Мы стараемся строить жилые комплексы в давно сформировавшихся районах со своей историей, где есть необходимая инфраструктура, налажены транспортные потоки. Для успешной реализации недвижимости застройщику крайне важно развивать полноценную экосистему в своем жилом комплексе. Еще до начала строительства он должен оценить, какие инфраструктурные объекты уже есть на территории, каких не хватает, есть ли потенциальный интерес покупателей к культурно-спортивным объектам, как создание подобной инфраструктуры отразится на стоимости проекта. Все эти факторы учитываются застройщиком, и принимается взвешенное решение, которое позволяет создать не просто квадратные метры, а действительно комфортное пространство для жизни современного человека. В своих проектах мы большое внимание уделяем развитию спортивной инфраструктуры района: сохраняем и модернизируем ранее имеющиеся спортивные центры, проектируем удобные зоны отдыха во дворах, прогулочные дорожки на территории ЖК. Также для нас важна экологическая составляющая инфраструктуры наших ЖК. Мы стараемся облагораживать прилегающую территорию, создаем настоящие парки возле наших жилых комплексов. Например, в том районе, где строится «ТЫ И Я», мы полностью реконструируем стадион «Красная стрела». В рамках проекта будет построен спортивный комплекс площадью более 3800 кв. км с двумя бассейнами, тренажерными залами, тремя теннисными кортами и футбольным полем. В окрестностях этого ЖК мы высадим 127 деревьев и 210 кустарников, разобьем газоны в общей сложности на 1700 кв. м земли. Территорию будут пересекать два прогулочных бульвара специально для семей с маленькими детьми. Разумеется, будет построен и детский сад.
Будущие жильцы смотрят не столько на квартиру, сколько оценивают весь комплекс с точки зрения полноценной городской единицы. Внутреннее наполнение крайне важно — от благоустроенных дворов и входных групп до территорий общего пользования.
С.Я.: Есть такое понятие, как атмосфера места. Общий вид «Красной стрелы» приводил в уныние, об объектах давно никто не заботился. При стадионе был теннисный клуб в ангаре с худой крышей и самодельными асфальтированными кортами. Мы помогли школе на время строительства переехать в другое здание в том же округе. После завершения проекта клуб может вернуться на прежнее место, но уже на кардинально обновленную площадку. Ранее, до строительства, здесь располагалась потенциально криминогенная, депрессивная зона отчуждения, которую избегали посещать добропорядочные граждане. Теперь это будет район с богатой спортивной базой, вновь созданной инфраструктурой и значительным потенциалом развития.
Что сегодня пользуется наибольшим спросом у покупателей жилья в Москве?
Д.Л.: Предложение на рынке очень широкое, поэтому покупатели очень тщательно подходят к выбору ЖК для покупки квартиры. Обращают внимание на продуманные, функциональные планировочные решения без излишней площади, расположение, транспортную доступность, близость станций метро, наличие социальной инфраструктуры (детского сада, школы), спортивной составляющей. Будущие жильцы смотрят не столько на квартиру, сколько оценивают весь комплекс с точки зрения полноценной городской единицы. Внутреннее наполнение крайне важно — от благоустроенных дворов и входных групп до территорий общего пользования. И, конечно, немаловажным фактором остается соотношение цена-качество.
А какие архитектурные решения актуальны в жилой недвижимости?
Д.Л.: Пожалуй, стоит отметить любовь современных архитекторов к промышленному стилю с использованием натуральных материалов, таких как дерево, железо, алюминий. Дизайнеры готовы выбирать смелые и рискованные сочетания цветов и фактур при выборе отделочных материалов. Планировки современных квартир предполагают объединение кухни с гостиной, эта зона становится главной в доме. Кроме того, застройщики постепенно отказываются от проектирования балконов в новых квартирах. В условиях нашего климата функциональность этого помещения спорна. Среди общегородских трендов следует выделить тенденцию к реконструкцию и реставрацию. Старым зданиям дают новую жизнь, делают из заброшенных промышленных районов модные пространства. Современные проекты становятся своего рода достопримечательностью района. Даже для эконом-сегмента крайне важно сегодня благоустройство и озеленение придомовых территорий с функциональным наполнением. Застройщики создают эмоционально наполненную среду с различными инфраструктурными объектами. Новые проекты функционально интегрируются в городской контекст. В последнее десятилетие все больше опций, характерных для жилых комплексов элитного и бизнес-класса, можно увидеть в проектах более доступного жилья — от материалов облицовки и увеличенных окон до оригинальных конфигураций домов. В Москве сняты ограничения на высотное строительство. Уже сегодня в столице возводится более сотни зданий выше 30 этажей. Также мы ожидаем резкий рост плотности застройки — в конце 2017 года изменили санитарно-эпидемиологические нормы, что позволило возводить высотки «окно в окно». Безбарьерная среда — один из важнейших трендов в современном жилом строительстве. Уделяется особое внимание созданию инфраструктуры для людей пенсионного возраста и маломобильных горожан. Говоря о тенденциях, важно учитывать платежеспособность потенциальных покупателей. Аудитория ожидаемо реагирует на изменения в экономике — мы наблюдаем рост спроса на небольшие квартиры менее 40 кв.м. В условиях финансовой нестабильности архитекторы будут все чаще получать заказы на решения для маленьких квартир. Но и в целом по рынку покупатели стали выбирать квартиры покомпактнее. Люди не готовы переплачивать за нефункциональные метры.
С проектной декларацией можно ознакомиться по адресу
ЖК «Измайлово Lane» http://i-lane.ru/about/docs/
ЖК «Пикассо» https://picasso-dom.ru/about/documentation/
ЖК «ТЫ И Я» https://you-me.ru/about/documentation/
*ООО «Мангазея Девелопмент»