Торговый фасад: как инвестировать в стрит-ретейл новых жилых кварталов

— Сколько стоит сегодня хороший объект столичного стрит-ретейла? Какой доход он может приносить? С какой скоростью может окупиться?

Владимир Бобрук (В. Б.): Цена зависит от локации, площади, конструктивных и технических параметров помещения. Мы приобретаем объекты, занимающие первые этажи в новых жилых кварталах. Как правило, это районы, удаленные от центра Москвы. Чтобы купить в них 100–150 кв. м под небольшой магазин, нужно 40–50 млн рублей. Площадка, на которой можно разместить супермаркет, стоит 100–350 млн рублей. А в дальнейшем такие объекты дают арендный доход независимо от размера, составляющий от 7% до 9–10% годовых, и окупаются в среднем за десять лет.

Скажем, 105 кв. м в Коммунарке, которые мы сами сдаем, ежемесячно приносят 250 000 рублей. А супермаркет, занимающий 421 кв. м и расположенный в ЖК «Пригород Лесное», в семи километрах от метро «Домодедовская», обеспечивает арендную выручку 927 000 рублей.

— Почему вы сконцентрировали внимание на новых кварталах?

Игорь Чаплинский (И. Ч.): Москвичи все реже ездят за покупками в торговые центры, расположенные далеко от спальных районов. Товары и услуги повседневного спроса все чаще приобретают там, где живут, — в идеале на первом этаже своего дома, куда можно спуститься в тапочках. Этот тренд с каждым годом усиливается. А плотность населения в новых районах выше, чем в старых, и выручка в кассах здесь есть всегда.

Считаем такие инвестиции очень надежными. Их возврат можно довольно точно спланировать, так как заранее известно, сколько людей будет жить в районе и на какую аудиторию здесь может рассчитывать стрит-ретейл. А то, что дом новый, снижает риск получить помещение, не соответствующее техническим требованиям ретейлеров.

— Каким должен быть район, чтобы стрит-ретейлу в нем было комфортно?

И. Ч.: Обычно это территория, на которой расположен новый жилой комплекс, включающий 10–15 домов высотой от 17 этажей. Такая этажность обеспечивает нужное количество покупателей из числа местных жителей.

Второй важнейший показатель — количество площадей, выделенных под коммерцию. Их не должно быть слишком много по отношению ко всем помещениям комплекса. В комплексах, где ретейла не хватает, самые востребованные арендные площади и самые выгодные арендаторы.

— В каких случаях есть смысл приглядываться к центральным улицам?

В. Б.: Я бы на них обращал внимание, планируя арендный бизнес в региональных городах. Центр там по-прежнему одно из мест притяжения, и новое строительство в нем тоже ведется.

И. Ч.: А коммерческая недвижимость в центральных районах Москвы инвесторам менее доступна. Нынешние владельцы очень редко с ней расстаются. И даже если такое случается, окупается такая инвестиция на несколько лет дольше, чем в новых многолюдных кварталах.

— Почему?

В. Б.: В центре выше арендные ставки, но выручка на квадратный метр ниже. Сетевые ретейлеры, у которых есть магазины в районе Павелецкого или Курского вокзалов, на Таганской площади или Тверской, признаются, что работают там прежде всего ради престижа и повышения узнаваемости бренда.

Предположим, вы купили на центральной московской улице 100 метров за 100–120 млн рублей и сдали бутику, который ежемесячно вам платит 700 000 рублей. А в жилом квартале за эти те же деньги можно купить помещение на 500 кв. м, где можно разместить «Пятерочку» и получать от нее с этой площади 1 млн рублей.

— Многие инвесторы покупают помещение, чтобы через несколько лет перепродать подороже. Какая стратегия предпочтительнее — арендная или спекулятивная?

И. Ч.: Спекуляции — прерогатива профессионалов, умеющих прогнозировать колебания рынка недвижимости и готовых к большому риску. Это более прибыльный, но и более рискованный тип инвестирования, когда один неуспешный проект может обнулить результаты нескольких успешных. Годовая доходность арендного бизнеса ниже, цикл возврата инвестиций длиннее. Но риски тоже ниже, так как есть ежемесячные платежи, а продать помещение со стабильно работающим арендатором можно очень быстро и значительно выгоднее, чем вакантное. Поэтому инвесторы, которые сохраняют свой капитал или часть капитала в недвижимости, однозначно выбирают долгосрочную стратегию владения коммерческой недвижимостью и получения стабильного арендного дохода.

— На каком этапе строительства дома лучше покупать торговый объект?

В. Б.: Зависит от финансовых возможностей, целей и опыта инвестора. С одной стороны, бетонные стены на старте стоят минимум и затем дорожают. От стадии бетона до сдачи в эксплуатацию капитализация объектов стрит-ретейла в последнее время прирастала на 7–10%, иногда на 15%. Но, с другой стороны, полтора-два года придется ждать окончания строительства, не рассчитывая в это время на арендный доход.

Затем может выясниться, что по желаемой арендной ставке сдать помещение невозможно. Это значительно увеличит продолжительность возврата инвестиций. Поэтому для долгосрочного владения мы рекомендуем покупать объекты в готовых домах с уже подобранным арендатором.

— А что может пойти не так?

В. Б.: Бывают разные неожиданности. Пока строится дом, могут раньше открыться конкуренты в других ЖК. Может рядом появиться какой-нибудь детский центр — и лицензию на торговлю алкоголем уже не получить. В каждом жилом комплексе свои факторы успеха и риска, оказывающие влияние на ставку аренды и сроки окупаемости объекта.

И. Ч.: Поэтому начинать инвестировать в стрит-ретейл мы советуем с маленьких помещений площадью от 40 до 100 м. Они несут с собой меньше рисков. Ими интересуются и сетевые компании, и несетевые арендаторы, которыми, как правило, выступают ИП, всегда готовые открыть бизнес и начать что-то продавать.

— Как зависит цена арендного метра от сдаваемой площади?

В. Б.: Договоры с супермаркетами в жилых московских кварталах заключаются сегодня по 1500–3000 рублей за 1 кв. м. В самых маленьких помещениях, занимающих 15–20 «квадратов», ставки достигают 10 000 рублей. Более высокая доходность за метр — тоже плюс небольших объектов. Но за единицу площади они и продаются дороже. Некоторые владельцы, чтобы повысить рентабельность арендного бизнеса, делят большие пространства на мелкие секции с отдельным входом и так сдают. Но мы в 144/Capital предпочитаем в ущерб арендной ставке объединять помещения и открывать большие магазины. Наша миссия — создавать качественный стабильный ретейл. Мы предпочитаем работать с высокопрофессиональными федеральными сетями, а у них высокие требования к арендуемым помещениям.

Инвесторы, которые сохраняют свой капитал или часть капитала в недвижимости, однозначно выбирают долгосрочную стратегию владения коммерческой недвижимостью и получения стабильного арендного дохода.

— В чем достоинства работы с крупными арендаторами?

И. Ч.: Если сильный федеральный бренд подписал договор, он гарантированно проработает в помещении десять лет и почти наверняка останется дальше. Это обеспечивает владельцу недвижимости устойчивость денежного потока. И договоры с сетевиком часто привязаны к его обороту. Если он чувствует себя хорошо, у него растет выручка и арендная ставка тоже растет. Это создает дополнительную капитализацию помещения.

— И площадку с арендатором можно продать дороже, чем свободный объект?

И. Ч.: Да. Случается такое, что премия к цене покупки помещения на старте строительства увеличивается на 15–20%, если размещенный в нем магазин работает очень успешно.

В. Б.: Но гарантии такого хода событий нет. Если денежный арендный поток недостаточно высокий либо продать помещение нужно быстро, вам, скорее всего, придется расстаться с ним за меньшую цену, чем вы заплатили. Высокой ликвидностью обладают только те объекты, которые приближены к некоему золотому стандарту, принятому в торговой недвижимости. Наша компания такие объекты создает.

— Какие методы позволяют создавать объекты с нужными характеристиками?

В. Б.: Мы смотрим на помещения глазами ретейлеров. Выбирая объекты, мы проводим геомаркетинговые исследования, анализируем конкурентную среду и платежеспособный спрос в близлежащем районе. Я руководил отделом развития X5 Retail Group. Мой партнер открывал магазины «Детский мир», неоднократно участвовал в арендных сделках с торговой недвижимостью.

При этом мы продвигаем идею: в качественной сделке выигрывают все. Мы стремимся учесть интересы всех сторон: застройщиков, арендаторов, жителей ЖК, покупателей. Сделки с отдельными помещениями мы планируем так, чтобы они учитывали комплексное развитие ретейла всего жилого комплекса.

— Что позволяет считать стрит-ретейл надежным активом и в будущем с точки зрения развития торговой недвижимости?

И. Ч.: За последние несколько лет существенно изменились привычки потребительского поведения. Товары первой необходимости покупатель желает приобретать в непосредственной близости от дома, не затрачивая много времени на логистику.

Первый торговый центр появился, когда кто-то еще в давние времена догадался улицу накрыть крышей. Торговые центры были очень популярны десять и даже пять лет назад. Сейчас современный «торговый центр» — это сбалансированный, качественный ретейл жилых районов.

Важно задумываться о размещении тех или иных функций потребительской инфраструктуры в районе согласно общей концепции. Где будут располагаться арендаторы — якори (супермаркеты, детские товары, товары для дома, рестораны) на карте района? Ведь каждому из таких арендаторов необходимы особые конструктивные, технические требования и определенная транспортная логистика для подвоза продукции и товаров. Важно, чтобы эти транспортные потоки не пересекались с пешеходными потоками, места размещения не имели ограничений по шумности и была возможность, например, получить алкогольную лицензию, если это требуется.

Как следствие, возникают вопросы: какие арендаторы спонтанного спроса будут располагаться на пути путешествия потребителя между якорями? какие это будут арендаторы? какие у них размеры? сколько необходимо помещений до 50 кв. м, сколько — от 50 до 100, сколько от 100 до 200 и т. д.? Понимание и управление этими вопросами позволяет нам создавать совместно с застройщиками качественные, востребованные площади, обладающие высоким потребительским трафиком и, следовательно, имеющие высокую стоимость.

Так, на ранней стадии принимая решение о вхождении в проект, мы обсуждаем с застройщиками качественный и количественный состав помещений стрит-ретейла, совместно проектируем такие помещения и размещаем их на генплане ЖК в соответствии с концептуальной необходимостью.

Такой подход позволяет застройщику создать качественную инфраструктуру жилого комплекса и повышает стоимость недвижимости ЖК в целом.