Премиальный поворот: на какие новостройки спрос растет опережающими темпами

Решительный спрос

В условиях нестабильной экономической ситуации и обесценивания рубля недвижимость остается одним из самых надежных способов вложения средств. Так, за III квартал 2023 года спрос на новостройки в пределах старых границ Москвы вырос на 38% по сравнению с II кварталом, подсчитали аналитики компании PIONEER. В годовом выражении квартальный показатель увеличился на 42%. «Мы фиксируем реализацию отложенного спроса. Покупатели адаптировались к текущим реалиям и стали более решительно выходить на сделки», — рассказал директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Евгений Межевикин. По его словам, дополнительными катализаторами стали волатильность рубля и увеличение ставки ЦБ.

Самый большой рост сделок, по данным аналитиков компании, в премиальном сегменте: только за июль — сентябрь продано 69 300 кв. м, что в 2,8 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года. Это максимальный прирост среди всех сегментов: в элитном объем продаж вырос в 2,2 раза, в бизнес-классе — в 1,8 раза, в комфортклассе — на 3%.

За сентябрь 2023 года на рынке премиальных новостроек Москвы заключено 655 сделок, за год показатель увеличился на 93,8%, уточнила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. 

Качественное предложение на вторичном рынке постепенно сокращается, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев, тогда как среди новостроек есть что выбирать. «Впечатляющая динамика продаж в премиум-сегменте свидетельствует о качестве и разнообразии экспозиции, а также соответствии продукта ожиданиям покупателя», — говорит основатель «Бест-новостроя», управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Вместе с желанием покупателей конвертировать валюту в бетон в период ослабления рубля это усиливает интерес к новостройкам.

Стоит отметить, что предложение жилья премиум-класса ограничено, в общем объеме рынка на него приходится всего 4% в лотах и около 7% в квадратных метрах. С начала 2023 года в Москве вышло в продажу три проекта премиум-класса. За прошедшие 12 месяцев началась реализация шести проектов в этом сегменте.

Средние цены на первичном рынке за III квартал увеличились во всех сегментах. В сравнении со вторым наибольшая динамика отмечена в классах комфорт и премиум (+8%). В бизнес-классе рост составил 4%, в элитном — 2%. По данным аналитиков компании PIONEER, средняя цена 1 кв. м в премиум-классе Москвы составляет 700 000 рублей.

Новые премиальные

Половина премиальных проектов, демонстрирующих самые активные продажи, на рынке появилась в течение последних полутора лет, отмечают аналитики платформы bnMAP.pro. Эти концептуальные новинки предлагают выразительную архитектуру и масштабную инфраструктуру в перспективных локациях за пределами центра города.

Например, район метро «Павелецкая»: прежде большую часть территории между Москвой-рекой и Садовым кольцом занимали промзоны, сейчас здесь реализуются проекты, которые выводят ее на новый уровень. «Исторически активное уменьшение промышленных зон способствует высвобождению площадок, на которых появляется качественное жилье, офисы и новая инфраструктура, что означает полноценное развитие района в целом. Хорошим примером может служить и Пресненский район в Москве (за пределами Садового кольца), где после ликвидации промышленных зон начали активно строить премиальные жилые комплексы», — говорит Соловьев.

В Хамовниках один из самых масштабных проектов, новаторский в плане подхода к архитектуре и наполнению — «Садовые кварталы» на месте завода «Каучук» — изменил и рынок дорогого жилья, и район. То же происходит на Пресне, где возводят несколько высококлассных жилых комплексов и цены на жилье растут. По тому же пути идет район метро «Павелецкая»: здесь уже можно видеть стремительное развитие территории, отмечают эксперты.

В перспективе, возможно, локация вокруг Павелецкой площади даже приобретет статус элитной, полагает Раджабова. По ее словам, проекты здесь востребованы: «Например, HIGH LIFE входит в топ-15 самых продаваемых премиальных комплексов за третий квартал».

В 2025 году PIONEER планирует завершить строительство жилого комплекса OPUS на Дербеневской улице — формой он напоминает изгибы Москвы-реки — с видовыми террасами, авторским благоустройством и прямым выходом на одноименную набережную. В активно развивающейся локации появится еще один знаковый и интересный объект.

Больше, лучше и с ремонтом

Спрос на рынке премиальных новостроек смещается в сторону более просторных квартир — с начала года средняя площадь приобретенного лота выросла с 89 до 101 кв. м, рассказали в bnMAP.pro. Кроме того, вырос спрос на лоты с дизайнерским ремонтом. Среди московских новостроек премиум-сегмента лидером по предложению квартир с дизайнерской отделкой стал жилой комплекс HIGH LIFE у метро «Павелецкая» (данные АН Dolgov Pro).

В среднем по рынку на квартиры с отделкой приходится 29% общего предложения, дополнил Евгений Межевикин. Но цифры сильно различаются в зависимости от сегмента: в комфортклассе — 60%, в бизнес-классе — 10%, в премиум-классе — 14%. В новых проектах отделка встречается все реже, заметил эксперт. «Не все застройщики готовы брать на себя заботы по созданию дизайна, подбору материалов, их доставке, сейчас это действительно трудоемкий и непростой процесс. Однако мы видим востребованность такого продукта и, как результат, в своих проектах предусматриваем квартиры с полной отделкой», — говорит он.

Проектные декларации доступны по ссылкам — HIGH LIFE и OPUS.