Что мотивирует девелоперов
Летом 2023 года предложение офисов класса А на продажу в пределах МКАД оценивалось в 801 лот общей площадью 227 000 кв. м, что на 26% меньше в сравнении с началом года, подсчитали аналитики девелоперской компании PIONEER. Тем не менее эксперты ожидают рост предложения офисов на продажу. «Как со стороны профильных девелоперов, так и тех, кто пробует себя на этом рынке впервые», — уточняет партнер NF Group Мария Зимина.
По данным консалтинговой компании CORE.XP, около 70% нового строительства, запланированного на 2023–2025 годы, располагается за пределами зоны ТТК. По словам Зиминой из NF Group, участки за ТТК уже закрепили за собой статус развитых офисных локаций. Среди наиболее заметных — кластеры вдоль Ленинградского шоссе и Ленинского проспекта, районы Бутырский и Савеловский.
Тренд связан не только с ограничениями на строительство и дефицитом площадок в центре Москвы. Одним из драйверов реализации таких проектов стало развитие транспортного каркаса города. Бизнес приходит в перспективные районы, до которых становится проще добраться.
Транспортная программа в Москве — безусловно одна из самых эффективных в Европе как по темпам строительства дорог и метро, так и по формированию связей внутри столичной агломерации, одной из крупнейших в мире.
По статистике Стройкомплекса Москвы, с 2011 года протяженность московского метро выросла в 1,5 раза. Построено более 200 км новых линий, 109 станций. В частности, крупнейший в мире проект метростроения — Большая кольцевая линия протяженностью более 70 км — объединил 31 станцию (завершен 1 марта 2023 года). А запуск в 2016 году движения по Московскому центральному кольцу (МЦК) открыл для пассажиров новые быстрые маршруты, кольцо прошло по территории 26 районов Москвы, сделав их доступнее.
Работать ближе к дому
Формированию офисных кластеров за Третьим кольцом способствует и политика города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции. Соответствующая программа была утверждена в 2019 году. Она предполагает предоставление льгот инвесторам, которые строят объекты промышленного и офисного назначения, образования, науки, здравоохранения и др.
За минувшее десятилетие за пределами ТТК было построено 36 млн кв. м коммерческой недвижимости — технопарков, офисов, торговых центров и социальных объектов, писал в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин. В непосредственной близости от жилых массивов уже появились тысячи новых рабочих мест, и многие проекты пока находятся в стадии практической реализации. Например, в Бутырском районе завершается строительство делового центра Ostankino Business Park от компании PIONEER общей площадью 133 500 кв. м. Проект — участник городской программы по созданию мест приложения труда: по соглашению с городом здесь создаются 8000 рабочих мест.
В целом по городской программе в Москве появится 67 500 рабочих мест. Большая их часть (44 200) — в офисах, бизнес-центрах, на объектах торговли и общепита.
Ценовой поворот
За последние полтора года основной рост цен на офисы в Москве зафиксирован именно в бизнес-центрах за Третьим транспортным кольцом, отмечают аналитики компании PIONEER. Так, средняя цена в зоне ТТК — МКАД выросла на 33%, в то время как на участке между Садовым кольцом и ТТК рост составил 14%.
В частности, за этот период средняя цена в другом новом бизнес-центре в районе Ботанического сада, Plaza Botanica, увеличилась на 35%, превысив средний показатель проектов за пределами ТТК на 2 п. п. Средняя цена в Ostankino Business Park выросла на 34%.
«Безусловно, на сокращение разницы в цене весомое влияние оказывают два ключевых фактора. Во-первых, это городские программы развития транспортной инфраструктуры города путем формирования нового каркаса, состоящего из станций метро, новых платформ МЦД, развития хордовых магистралей и транспортно-пересадочных узлов. Во-вторых, застройщики формируют современный и качественный офисный продукт за пределами ТТК, который может успешно конкурировать с проектами в более сформированных и престижных локациях, — говорит Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER. — Дополнительным фактором остается и децентрализация офисного рынка, что в совокупности и формирует такую существенную разницу цен на офисную недвижимость».
В среднем качественный офис в Москве сегодня стоит 417 000 руб./кв. м (без учета НДС). За ТТК — в пределах 300 000–400 000 руб./кв. м (без учета НДС), уточнил руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. По его словам, в зоне от Садового до Третьего кольца средняя цена на офисы составляет около 450 000 руб./кв. м (без учета НДС).
До конца года динамика цен останется положительной, однако значительного роста не произойдет, прогнозируют эксперты. Стоимость квадратного метра в строящихся бизнес-центрах традиционно будет расти по мере приближения к дате ввода в эксплуатацию, а также на фоне увеличения стоимости строительства.
Что ищут покупатели офисов
Покупка офиса за пределами ТТК — возможность приобрести новое качественное помещение, крупный блок или даже целое здание, например, на этапе строительства. Покупка становится все более актуальной для инвесторов, которым надо где-то «припарковать» рубли, и качественная недвижимость на сегодня — один из самых популярных активов.
Офисы могут быть интересны как конечным пользователям, например компаниям малого и среднего бизнеса, так и частным инвесторам, которые в дальнейшем выставят эти площади на рынок аренды, считает Зимина. Более того, нередко эти проекты рассматривают крупные игроки под штаб-квартиры.
Например, в марте 2023 года группа компаний «Астра», которая занимается разработкой программного обеспечения, купила целый корпус под штаб-квартиру в офисном комплексе Ostankino в Бутырском районе на северо-востоке Москвы. На первоначальном этапе в новой штаб-квартире планируют организовать рабочие места примерно для 2000 сотрудников.
По словам генерального директора ГК «Астра» Ильи Сивцева, покупка собственного здания — логичное продолжение развития компании. «Мы рассчитываем, что в текущей международной обстановке подобные решения помогут отрасли конкурировать с ведущими иностранными компаниями и удерживать специалистов внутри страны», — рассказал он.
Сейчас в Ostankino Business Park полностью проданы офисы в четырех зданиях из шести. Так, в четвертом корпусе, введенном в эксплуатацию в июле 2023 года, уже реализована вся офисная площадь (18 400 кв. м), в продаже остались только восемь торговых помещений с витринным остеклением и отдельным входом с улицы.
В шестом корпусе в продаже есть офисы от 70 кв. м стоимостью от 17,9 млн рублей, а в третьем и четвертом корпусах площади доступны только для аренды. Можно арендовать до 6700 кв. м для размещения штаб-квартиры компании. Помещения предлагаются с отделкой готовыми к въезду или «под отделку» (shell & core). Арендаторы могут организовать офисы как в кабинетной планировке, так и по принципу отрытого пространства благодаря эффективности этажа и высокой инсоляции помещений, рассказали в PIONEER.
По словам международного партнера и руководителя департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Натальи Никитиной, найти больше 10 000 кв. м можно в основном только в строящихся бизнес-центрах, в объектах, которые введены в эксплуатацию или почти завершены, помещений не осталось.
«Московский офисный рынок долгое время фокусировался на арендной модели, которая держалась на иностранных арендаторах, высоких ставках и долгосрочных договорах. Уход многих иностранных арендаторов поставил под сомнение ее привлекательность для девелоперов. Важным трендом I полугодия 2023 года и в целом последних лет является растущий спрос на приобретение офисных площадей как конечными пользователями (вместо привычной многим долгосрочной аренды), так и инвесторами»