Между Западом и Востоком: в поисках второго дома за рубежом
«Инвесторы из России активно покупают недвижимость в разных странах: ОАЭ, Турции, США, но по-прежнему в центре внимания — активы в Евросоюзе, и Испания здесь традиционный лидер, — отмечает генеральный директор и учредитель ExpertAgent LLC Екатерина Охилькова. — Испанией интересуются те, кто хочет релоцироваться и оформить ВНЖ. Около 60% посетителей выставки хотят получить вид на жительство, а остальные 40% планируют получать доход с помощью инвестиций в коммерческую недвижимость. На местном рынке недвижимости сейчас можно найти высоколиквидные проекты, в которых доходность может достигать 100% за 24 месяца».
По словам эксперта, существует возможность инвестировать в объекты гостиничной недвижимости, в том числе на стадии строительства. «Инвестор может управлять отелем самостоятельно или выставить на перепродажу готовый объект, — объясняет Охилькова. — В первую очередь инвесторы рассматривают именно такие варианты. Во время пандемии появились в продаже интересные с точки зрения инвестиций объекты, которые в обычное время не продавались, а именно коммерческие помещения и отели».
По словам гендиректора ExpertAgent LLC, такие объекты стоит сейчас рассматривать, потому что восстанавливается туристический поток в Испании, и это ощущается даже на бытовом уровне. «Внутри Европы многие перебираются из более холодных регионов в Испанию, приезжают и пенсионеры, они покупают недвижимость на побережье, — рассказывает Екатерина Охилькова. — Так как в стране нет отопления, стоимость коммунальных услуг в разы меньше, чем в той же Литве. При этом недвижимость дешевле, чем в других регионах Евросоюза, сейчас она стала еще более привлекательной. Фактически за счет того, что многие европейцы поехали зимой в Испанию, пропадает понятие сезонности».
Как считает эксперт, один из перспективных видов инвестиций в Испании —покупка земельного участка с последующим строительством загородных домов. Можно выбрать уже готовые проекты с разрешением на строительство и не тратить время на согласования (в Испании получение разрешения на строительство — достаточно долгий и сложный процесс). Строительство индивидуальных домов занимает примерно 11 месяцев, такие проекты, подчеркивает Охилькова, быстро реализуемы и высокомаржинальны. Подобные инвестиции позволяют получить вид на жительство и впоследствии оформить гражданство. Все бумаги компания оформляет удаленно, инвестор приезжает лишь на один день. Сроки рассмотрения заявления составляют до десяти рабочих дней, а затем изготавливается карточка — в итоге чуть больше, чем через месяц, можно получить вид на жительство.
Еще одним перспективным направлением для инвестиций является Черногория. «Это юг Европы, который пока не Евросоюз, но скоро все может измениться, — объясняет Алексей Бартули, совладелец компании-застройщика «Ависта Реалти Групп» (ЖК Emerald Residence в Баре). — После покупки жилья выдается вид на жительство, и получать визу на зимний период гражданам из «визовых» стран, например, жителям Казахстана больше не надо. С точки зрения перспективных инвестиций стоит присмотреться к малочисленным комплексам с развитой инфраструктурой. К примеру, наш комплекс расположен в регионе Бара, это первый комплекс со своей придомовой территорией площадью 1,5 га и с полностью развитой инфраструктурой, в том числе бассейнами и для детей, и для взрослых. Более того, Бар — это единственный город в Черногории, имеющий градостроительный план развития, здесь есть бульвары, парковки для автомобилей, газоны, школы и детские сады».
Цена на такой объект, как утверждает эксперт, будет выше по завершении строительства, чем на соседние здания. Рост стоимости в будущем такие инвестиции оправдает. «Похожих вариантов подобного проекта в Баре нет и не будет, — отмечает Алексей Бартули. — В 2008 году мы получили разрешение на строительство высокоэтажного жилья на большой территории, вокруг лишь малые частные дома. Альтернативой нашему жилому комплексу для инвесторов могут быть только квартиры на береговой линии моря: они схожи по цене, летом приносят неплохой арендный доход владельцам, но там нет термоизоляции — зимой в них жить нельзя, а каждую весну надо делать ремонт из-за плесени».
Португальскую программу получения «золотых виз» также называют одной из самых удобных для иностранцев из СНГ. «Она самая лучшая из всех европейских похожих программ, потому что «золотая виза» не заставляет проживать на территории Португалии постоянно, у инвестора и членов его семьи сохраняется вид на жительство, а через пять лет можно получить гражданство или постоянный вид на жительство», — рассказывают сооснователи компании Amber Star Люция Русецкая и Олег Райлян. По их словам, переехать в новую страну и бросить все может далеко не каждый, особенно если дети учатся в другой стране. Эта программа помогает через пять лет получить португальский паспорт, по сути, живя за границей.
«Те покупатели, которым нужно получить легальный статус в стране, выбирают апартаменты с небольшой доходностью от 3% до 7%, в первую очередь за счет сдачи в аренду, — поясняют эксперты. — Но если основная цель — это приумножить капитал, то мы предлагаем другие решения. Например, если купить объект на стадии котлована, то доходность может составлять от 10% до 20% годовых. Кроме того, некоторые инвесторы заинтересованы в активном бизнесе: вложить средства в девелоперский проект и довести его до конца. В таком случае мы консультируем на всех стадиях: от покупки участка до продажи финального продукта, и доходность может достигать 30% и больше. Но и это не предел, у нас был проект, где доходность превысила 100%». Правда, есть ограничение — по этой программе нельзя покупать жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту и большинстве прибрежных зон. При этом апартаменты считаются нежилым объектом, но в них можно жить.
«Если говорить о минимальной сумме инвестиций, «золотая виза» начинается при покупке на сумму от €280 000 (около 22,5 млн рублей), — уточняет Люция Русецкая. — Для сравнения: в Испании этот показатель составляет €500 000 (около 40 млн рублей). Однако в Португалии есть ограничения, связанные с тем, в каких районах страны и за какую сумму можно купить недвижимость. Например, в самых популярных городах страны — Порту и Лиссабоне — минимальная цена составляет €350 000 (около 28 млн рублей), при этом объект покупки должен соответствовать двум условиям. Во-первых, недостаточно просто заключить договор купли-продажи, надо еще оформить договор на строительные работы: например, €300 000 (около 24 млн рублей) за объект и €50 000 (около 4 млн рублей) на строительные работы. Во-вторых, если недвижимость находится в так называемых зонах реабилитации ARU (к ним относятся центральные части Лиссабона и Порту), то она может быть новой. Однако, если объект расположен за пределами этих зон, то он должен быть старше тридцати лет. Другая программа позволяет купить объект за €280 000 (около 22,5 млн рублей), но в таком случае он должен находиться в районах с низкой плотностью населения, например, сюда подходит популярный у туристов южный регион Алгарве. На Мадейре и на Азорских островах можно в том числе приобретать и жилую недвижимость».
Если же владельца средств для вложений в недвижимость однозначно привлекает Восток, то имеет смысл обратить внимание на Дубай. Высокий интерес к этому рынку проявляют инвесторы не только из России, но и Великобритании, Индии, Италии, Франции (топ-5 иностранных покупателей, по данным Financial Times). «В первую очередь ОАЭ — это страна со стабильной экономикой, в том числе благодаря тому, что валюта страны привязана к американскому доллару, — говорит Татьяна Агеева, генеральный директор агентства Ageeva REAL ESTATE. — При этом недвижимость в Дубае все еще стоит недорого — квартиру можно купить по цене от $130 000 (около 10 млн рублей), то есть по цене однушки в Москве. При покупке объекта стоимостью от $205 000 (около 15 млн рублей) уже можно получить визу резидента, а вместе с ней открыть банковский счет и карту, что сейчас россиянам очень актуально. Более того, средства клиентов надежно защищены: когда объект приобретается на стадии строительства, то деньги лежат на эскроу-счетах, как в России, и поступают застройщику последовательно, по завершении очередной фазы работ».
