Год для девелоперов выдался сложный, поэтому на форуме им было что обсудить. Тем более что важные для рынка решения — например, о продлении или прекращении программ льготной ипотеки, которые в 2020 году появились для оживления спроса в пандемию, — правительство на тот момент еще окончательно не приняло.
Девелоперы ожидают, что правительство продолжит поддерживать строительный сектор, от которого зависят многие сопутствующие отрасли экономики. Как отмечает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, если будет отключена льготная ипотека, ограничена субсидированная ипотека от застройщиков и ключевая ставка не уменьшится, нас ждет «значительная просадка по спросу». Из-за сентябрьских событий традиционного для осени роста спроса в этом году не произошло.
Что ждет рынок? «Если не будет стимулирующих факторов, то спрос будет крайне медленно восстанавливаться с учетом стандартного невысокого спроса в начале года. У нас при кризисах происходят резкие падения. Но граждане быстро адаптируются к тем или иным обстоятельствам и условно через месяц-два возвращаются к обычной жизни при условии отсутствия негативных событий. И тем не менее, если основные программы поддержки спроса отключить, пострадают не только застройщики, а и дальше по цепочке. Если мы начинаем не исполнять графики продаж, следует либо повышение ставок от банков, либо остановка проектного финансирования. Для банка объект незаконченного строительства — непрофильный. Банкротство застройщиков, особенно в больших количествах, им неинтересно. Также такая ситуация повлияет на производство строительных материалов и другие смежные отрасли», — говорит Владислав Преображенский.
Потребительский спрос в этом году показывал не менее резкую динамику, чем валютный курс. Если весной спрос был ажиотажным, то после мобилизации предложение превышает спрос. Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life, отмечает, что сейчас на рынке жилой недвижимости практически невозможно найти клиента, который готов к сделке. Главный страх — расстаться с накопленными средствами, потому что обстоятельства могут измениться и необходимо будет инвестировать средства, например, в релокацию. «Поэтому сейчас клиент для нас, для девелоперов, — это, безусловно, только ипотечный клиент, который работает в сцепке с банком. Если ее не поддерживать и не развивать, то никакого эффекта и процветания у девелоперов не будет», — комментирует эксперт.
У строительства долгий цикл, поэтому, помимо спроса и платежеспособности потребителей, для отрасли важны все нюансы, касающиеся доступа к финансированию. Из-за санкций и антисанкций девелоперы столкнулись с ограничениями конверсионных операций и финансирования. «Эту проблему мы очень четко ощутили в марте, когда банки и правительство запретили регистрацию сделок, связанных с недвижимостью. Я наблюдал ситуацию, когда в пятницу чуть ли не 15 компаний вышли с реструктуризацией, а в понедельник правительство уточнило требования и позволило финансировать стройки», — говорит Александр Ходоров, генеральный директор проекта Comcity компании PPF Real Estate.
В структуре большинства застройщиков до недавнего времени присутствовали компании с иностранным участием. Санкции и контрсанкции привели к масштабной кампании редомициляции — перерегистрации в российских специальных административных районах Калининград и Владивосток с сохранением организационно-правовой формы. «Уверен, что в 2023 году компаний с иностранным участием, скорее всего, не останется из-за сложностей с банками и финансированием. Это приведет к тому, что больше налогов будет оставаться в бюджете, что плюс для развития городской инфраструктуры. С точки зрения due diligence, наверное, станет проще оценивать компании для приобретения», — отмечает Ходоров.
Элитный сегмент падение спроса задело не так сильно, как недвижимость бизнес- и премиум-класса. Но девелоперы, работающие в высокобюджетном сегменте, гораздо острее ощутили на себе уход иностранных контрагентов с российского рынка. «У нас много контрактов было связано с иностранными партнерами, не все из них сейчас готовы работать с российскими компаниями, — комментирует Елена Петропавловская, коммерческий директор девелоперской компании Vos'hod. — Это и архитекторы, и поставщики, и дизайн-бюро, которые умеют работать с материалами премиального уровня. Некоторые иностранные партнеры открывают подразделения в дружественных арабских регионах, что позволяет девелоперам продолжать сотрудничество с ними. Но возникает вопрос квалифицированных кадров, которые могут взаимодействовать с новыми партнерами с учетом понимания их культурных особенностей».
А Денис Коноваленко отмечает, что ипотечные продукты должны эволюционировать с учетом текущей ситуации — рынку будет трудно без «нулевого» первоначального взноса. «Даже если мы решим все вопросы с первоначальным взносом, с конструктором по оплате аннуитетных платежей в ипотеке, у человека останется страх, ему перестанет быть актуальной квартира в связи с изменениями ситуации. Человеку в условиях неопределенности нужно дать инструмент выхода из проекта», — говорит Коноваленко. И объясняет, что при изменении финансовой ситуации клиента ― уволился, мобилизовали, семья уехала, бизнес закрылся — важна возможность гибких решений.
Иван Виноградов, управляющий директор бизнес-юнита «Дом» ГК «Самолет», отмечает, что гибкость и переосмысление продуктов нужны не только по отношению к клиентам, но и к банкам. Например, сегодняшнее состояние загородного рынка характеризуется отсутствием внятной сегментации и даже статистики. «Поэтому наша миссия — повысить ликвидность продукта ИСЖ и сделать его интересным для банка. Чтобы он понимал, что с ним делать, если загородный дом попадет в залог. Решение вопроса с залогом дает банку возможность предоставлять ипотеку, а ипотека рождает спрос», — комментирует Виноградов.
Елена Петропавловская отмечает, что сейчас турбулентное время с точки зрения продаж. «Нужно грамотно подходить к коммерческой политике и в целом к взаимоотношениям с партнерами по строительной отрасли, чтобы сохранить темпы внедрения новых, в том числе зеленых, технологий. Требуются меры поддержки в сфере банковского финансирования новых и строящихся проектов, включая пересмотр ковенантов, чтобы через два-три года строительство не затормозилось и проекты были завершены в заявленные сроки», — подчеркивает она. И предостерегает коллег от использования беспрецедентных скидок и акций — они негативно отразятся на рынке и его участниках в долгосрочной перспективе.