Олег Шишкин: «Недвижимость — один из главных инструментов инвестирования у населения»
— Какие перспективы развития банковских продуктов вы видите в рамках механизма эскроу-счетов? Что, на ваш взгляд, требует доработки в его применении?
— Главная цель перевода продаж строящегося жилья на механизм использования эскроу-счетов достигнута: больше не будет обманутых дольщиков. Возможные улучшения механизма эскроу находятся в сфере его применения банками и девелоперами. Мы хотим исключить для клиента необходимость приходить в банк, чтобы открыть эскроу-счет. Я несколько лет не был в отделении банка как клиент, потому что все мои потребности закрывает приложение в мобильном телефоне. Наша задача — сделать покупку жилья через эскроу-счет такой же бесшовной, как открытие вклада или перевод, без посещения банка. Нам по силам решить ее в рамках 2023 года.
Есть еще два аспекта, которые активно обсуждаются участниками процесса строительства и регуляторами. Частичное раскрытие эскроу-счетов до завершения проекта и перевод эскроу-счетов между банками без согласия дольщика, когда у проекта меняется кредитор. Оба увеличивают риски для покупателей жилья. В первом случае возникают риски нецелевого использования средств, которые будут «раскрыты» со счета до окончания строительства дома, если проект по тем или иным причинам реализуется не по плану. Во втором покупатель может лишиться уверенности в банковской структуре, являющейся агентом по открытию счетов эскроу. А деньги, в случае проблем у застройщика, возвращает именно банк. Пока решения нет ни у одной из этих задач. Но это не мешает эффективной работе механизма эскроу.
— Банк «Открытие» работает в Единой информационной системе жилищного строительства от ДОМ.РФ. Насколько это удобно?
— Подключение к ЕИСЖС обеспечивает банк актуальной информацией, которая помогает в оценке кредитоспособности застройщика. Мы были в числе первых, кто оценил ее работу. Система сокращает количество действий как со стороны застройщика, так и со стороны банка. Вместо того чтобы запрашивать документы у девелопера, мы видим большой пул необходимых документов в системе: разрешение на строительство и существенную часть другой исходно-разрешительной документации.
— Где жестче конкуренция: за частных или корпоративных клиентов? Что вы предлагаете одним и другим?
— Конкуренция жесткая везде. Но всем клиентам можно предложить нужный и удобный продукт, а иногда добиться синергии в одном продуктовом предложении. Если банк финансирует проект девелопера и выдает ипотеку на покупку жилья в нем, возникает отличная возможность для субсидируемой ипотеки, которой в этом году живет весь рынок. На этом принципе работает наш продукт «Новостройка с эскроу». Застройщик, подключившийся к этому предложению, направляет часть «экономики» эскроу-счетов не на снижение ставки по проектному финансированию, а на уменьшение кредитной нагрузки своих покупателей. На период строительства ставка по ипотеке снижается на 4 процентных пункта, это важный триггер для покупателя. В рамках продукта девелопер может ограничить акцию, например, первыми 100 квартирами — они будут с пониженной ставкой. Это повышает скорость продаж. Для дольщика период строительства самый тяжелый, потому что в это время приходится и продолжать снимать жилье, и платить за будущую квартиру. Застройщик, в свою очередь, может выбрать не количество квартир, а сумму выданных ипотечных кредитов по сниженной ставке. После того как эта сумма исчерпана, покупатели оформляют кредиты на рыночных условиях.
Мы постарались сделать механизм максимально живым и гибким.
В любой момент застройщик может прийти, чтобы перезапустить программу или досрочно прекратить. Мы внедрили программу во всю действующую документацию. Поэтому у наших клиентов-девелоперов нет необходимости заключать дополнительные договоры, чтобы в нужный момент воспользоваться программой. Сейчас к «Новостройке с эскроу» подключено 80% нашего портфеля застройщиков. Не пользуются ею лишь те, кто стал нашим клиентом 2–2,5 года назад. Им это было не нужно, так как рынок в то время способствовал высокой скорости продаж квартир, распроданность в проектах этих застройщиков очень хорошая.
— Как, по вашим оценкам, будет развиваться проектное финансирование? Будут ли падать ставки или становиться мягче условия?
— Продажи замедляются, а бюджеты проектов растут, банки вынуждены быть более аккуратными в проектном финансировании. Но еще более аккуратными — в финансировании покупки новых участков. Чаще всего площадки доводят «до ума» после покупки. Новый собственник занимается согласованием и получением разрешений до 2 лет. За это время параметры проекта могут поменяться. Предположить, как именно они поменяются, крайне затруднительно. Поэтому в конце первого квартала этого года банкам пришлось пересмотреть условия кредитования покупки застройщиками земли. Да и сами застройщики стали более внимательными к тому, какие площадки покупают. Перспективы либерализации подходов к кредитованию застройщиков оценить легко: чем лучше выглядит рынок, чем быстрее продаются квартиры и чем больше их продается, тем проще подход.
— Размер ставок по кредитам зависит от ключевой ставки. На какой прогноз вы ориентируетесь? Снижение ключевой ставки — это долгосрочный тренд?
— Сложно оценить долгосрочность любого тренда в современной экономике. Чтобы создать гипотезу, недостаточно знаний о базовой экономике, особенно в период санкционного давления. Ключевое отличие проектного финансирования застройщиков от других видов кредитования в том, что процентная ставка зависит от наполнения эскроу-счетов. Минимальное значение ставки — 0,01%. У нас около 20% портфеля приходится на застройщиков, которые де-факто не платят за кредиты, потому что сумма остатка на их эскроу-счетах превышает сумму кредита.
— Как технологии (например, онлайн-резервирование эскроу-счетов) меняют взаимодействие банков, застройщиков и клиентов? Каких результатов удалось добиться и где есть точки роста?
— Здесь наша ключевая задача — обеспечить открытие эскроу-счетов без посещения клиентом отделения банка. Онлайн-резервирование эскроу, которое мы недавно запустили, — это предпоследний шаг перед финишной прямой. Как работает онлайн-резервирование? Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия, застройщик вносит его в свою CRM-систему, а инструменты нашего банка автоматически подгружают из нее необходимые данные и формируют входной документ для дольщика. До появления онлайн-резервирования дольщик приходил в банк с договором долевого участия на руках и ждал в среднем около 2 часов или даже дольше, пока сотрудник банка оформляет эскроу-счет. Можно оставить все и прийти через несколько часов или через день. Но это тоже время на повторный визит, которое надо найти. А нам нужно упростить жизнь покупателя. Он уже совершил очень крупную покупку, потом ему предстоит ремонт, который гарантированно отнимает время и деньги.
— Что еще вы для этого делаете? Особенно в условиях рухнувших продаж недвижимости.
— Кроме минимизации присутствия в банке выдаем ипотеку по субсидированной ставке. Минимальная ставка у нас — 0,1% на весь срок кредитования. Реальная рыночная ставка по ипотеке в объекте, строительство которого мы финансируем, — 9,2%. Через нашу программу «Новостройка с эскроу» на активную инвестиционную фазу она снижается до 5,2%.
В этом продукте снижение ставки не влияет на стоимость квартиры.
— Поделитесь своим прогнозом цен на недвижимость в разных сегментах. От чего они будут зависеть?
— Общая экономическая ситуация усложняется, доходы населения падают, это ограничивает потенциал роста цен на недвижимость. Но сегмент новостроек, помимо субсидированных ипотечных кредитов, поддерживают изменившиеся представления о жилье и инвестиционный спрос. Дом, построенный в 70-х годах прошлого века и даже в начале 2000-х годов, просто нельзя сравнить с современным. Сейчас более комфортные планировки, проектировщики думают об удобстве всех пространств, об эстетике.
Кроме того, недвижимость остается одним из основных инструментов инвестирования и сохранения капитала для населения. Этот принцип работает до сих пор во всем мире, и на нем в определенной степени держится рынок недвижимости. Один из наших клиентов, который входит в топ крупнейших застройщиков Москвы, насчитал за 2 прошедших года в одном из своих проектов до 50% инвесторов. В какой-то момент они захотят выйти из своей инвестиции, и это повлияет на охлаждение продаж, потому что будут продаваться объекты, которые конкурируют между собой.
— Какие точки роста на будущий год вы видите для себя в этих условиях?
— Сейчас для нас ключевые направления развития — проектное финансирование и финансирование приобретения площадок с документацией. В условиях существующей неопределенности эти продукты наиболее понятны. Доля банка «Открытие» на рынке финансирования застройщиков превышает 5%. Целевое значение к 2025–2026 году, согласно стратегии банка, — 10%. Для этого недостаточно набрать несколько тысяч заявок, которые придется обрабатывать 2 года. Важны скорость рассмотрения и комфорт процесса кредитования для клиента.
Мы не стремимся стать первыми любой ценой, выбираем объективность оценки и гибкий подход к структурированию сделок и общению с клиентами.
По данным на начало августа, у нас заключены кредитные договоры на сумму более 550 млрд рублей, это около 6 млн кв. м недвижимости по всей стране. На 38 000 эскроу-счетов лежит около 210 млрд рублей. Недвижимость для нас базовая отрасль, согласно стратегии банка. Для банковского сектора финансирование строительства жилого дома — «самофондируемый» процесс. С одной стороны, мы кредитуем стройку. С другой — привлекаем деньги от физических лиц. И это позволяет снижать процентные ставки как застройщикам, так и покупателям.
ПАО Банк «ФК Открытие»