«Интеко» в этом году начала три новых проекта. Визитной карточкой компании в следующие два с половиной года будет комплекс «Ильинка 3/8» в 200 метрах от Кремля. Квартал высотных домов с открытыми террасами на улице Сергея Макеева завершит комплексную застройку территории в Пресненском районе, а новый квартал в Хамовниках в концепции переосмысленной на современный лад архитектуры 30-х годов прошлого века сформирует «вторую линию» Фрунзенской набережной. Плюс к этому жилой комплекс недалеко от поселка художников в районе Сокол на улице Врубеля, дом 4 будет полностью завершен к началу следующего года. А West Garden в Раменках стал самым продаваемым ЖК компании и строится в три очереди. «Интеко» заработала на нем в 2 раза больше, чем было заложено экономикой проекта. Конъюнктура рынка оказалась удачной, но таких показателей невозможно добиться, продавая некачественный продукт», — убежден управляющий директор банка непрофильных активов «Траст» Александр Меньщиков.
Четыре года назад, на момент прихода управляющей команды банка непрофильных активов, «Интеко» была компанией, потерявшей харизму бренда и стимулы к развитию. «Мы оказались в клубке сложных проблем и интересных возможностей», — комментирует Меньщиков. В активе был один проект «Садовые кварталы», дольщики которого уже пошли в суд жаловаться на несоблюдение сроков сдачи домов. В 2018 году у «Интеко» были все признаки дефолтной компании. Ее доходов было недостаточно для погашения долга, сумма которого, помимо проектного, в 2 раза превышала выручку. Реальная стоимость компании — стоимость активов минус долг — составляла минус 1 млрд рублей. «И это без учета претензий со стороны дольщиков и подрядчиков, которым задолжал девелопер», — добавляет Александр Меньщиков. По его словам, рынок для всех всегда одинаковый, но результаты — разные. Невозможность адекватно реагировать на новые вызовы из-за отсутствия гибкой структуры руководства привела к досадным финансовым и бизнес-результатам. Новому управляющему досталась компания с отрицательной стоимостью, убыточным генподрядчиком и неповоротливой структурой принятия решений, излишней численностью персонала и региональным подразделением «Патриот».
Свежий взгляд
Команда «Траста» начала с конца и определила, что будет результатом ее работы. «Акционер банка непрофильных активов, Центробанк, задал ориентир по стоимости компании: к концу 2023 года она должна составлять не менее 30 млрд рублей. Команде нужно было принять стратегию, которая к ней приведет. Это было самое сложное, потому что предстояло убедить акционера в целесообразности дополнительных инвестиций — 10–11 млрд рублей на старте — в убыточную компанию с отрицательной стоимостью», — рассказывает президент-председатель правления банка непрофильных активов «Траст» Александр Соколов.
Сомнения в реалистичности планов определенно были, но без инвестиций цель, поставленная акционером, была бы недостижима. Идея сработала. Новые площадки искали с документами высокой степени готовности и коротким выходом на строительство, это позволяло быстро добавлять их финансовые результаты в стоимость компании. В 2019–2021 годах совокупный объем инвестиций — и средств акционера (заемных, на покупку новых площадок и строительство) — составил 89 млрд рублей. Если в 2018 году у «Интеко» не было горизонта планирования по актуальным проектам, то сейчас это 2026–2027 года. «Несмотря на то что первичная стратегия восстановления, принятая в 2019 году, рассчитана до 2023 года, новому собственнику будет интереснее смотреть на актив, который сможет стабильно зарабатывать до 2027 года и даст ему время на подготовку последующих проектов», — говорит Александр Соколов.
Параллельно покупке новых проектов менеджмент восстанавливал нормальный график строительства уже начатых и запускал перепроектирование тех, что были только на бумаге. Первым стал West Garden (19 корпусов, 260 тыс. кв. м). Сейчас активно строится вторая очередь комплекса, первая сдана в декабре 2021 года, на подходе старт третьей. West Garden приносит максимальный объем выручки в структуре всех продаж «Интеко». Для этого в проекте изменили почти все, ориентируясь на текущие и будущие требования покупателей к жилью: от внешнего вида фасадов и квартирографии до планировок и используемых материалов. «Вовремя не реализованные архитектурные и планировочные решения устаревают и затрудняют продажи», — обращает внимание управляющий директор «Траста». По его словам, одним из ключевых решений в рамках перепозиционирования проектов и компании в целом стало повышение класса жилья, в котором собиралась работать «Интеко». «Мы выбрали премиум- и элитное жилье по двум причинам: эти сегменты более маржинальны и одновременно менее подвержены колебаниям спроса», — уточняет Александр Меньщиков.
Всесторонняя трансформация
Вместе со стратегическими задачами команда «Траста» решала тактические. Для начала сменила управленческую команду. «Траст» сформировал ее в 2018 году. Президентом нового «Интеко» стал Александр Николаев. Новому менеджменту предстояло решить тактические задачи по выводу компании из кризиса.
Чтобы сделать компанию эффективной, пришлось полностью перестроить бизнес-модель.
«В первую очередь мы сконцентрировались на тех процессах, которые работали на рост капитализации», — говорит Александр Николаев. Компания внедрила регламент девелоперской деятельности и систему динамического ценообразования, приняла стандарты МСФО для финансовой отчетности. Это позволило менеджменту получать все необходимые данные для принятий решений, а акционеру — лучше понимать «финансовую температуру» в компании.
«Нам удалось сформировать достаточный запас прочности. Портфель проектов сбалансирован, финансовая модель выдерживает кризисные колебания. Это позволяет нам при любой турбулентности сохранить позиции на рынке и, что наиболее важно для нас, выполнить все обязательства перед клиентами и партнерами», — отмечает президент компании Александр Николаев.
Также устранили дублирующие функции, что позволило на 25% сократить штатное расписание. Блок, отвечающий за реализацию стратегии развития, наделили широкими полномочиями с учетом важности реализации стратегии для восстановления бизнеса «Интеко».
Решение себя оправдало: в 2019 году никто не представлял, что принесут 2020 и 2021 годы, но у компании был ресурс для быстрого реагирования на все изменения.
Следующим шагом стала ликвидация собственного генподрядчика. Это сделало компанию классическим девелопером, который на публичных торгах ищет исполнителей работ по проекту, выбирает лучшее предложение и не страдает от безальтернативности работы с собственным подрядчиком.
Третий блок тактической работы составила цифровая трансформация. В 2018 году уровень информатизации внутренних процессов в «Интеко» отставал от современных решений. В компании внедрена новая информационная система управления проектами с интерфейсом в виде онлайн-дашбордов: сейчас любой член проектной команды видит, что в нем происходит, практически в реальном времени, в результате выросла эффективность управленческих и финансовых решений. Плюс с 2019 года «Интеко» повысила уровень проектирования, перейдя на BIM-модели. «BIM-технологии показывают возможные финансовые результаты проекта при изменении проектных параметров», — поясняет Александр Меньщиков.
По его словам, дополнительной нагрузкой на всю команду стало то, что период активной трансформации компании совпал с отраслевой: застройщики как раз начали переходить на новую модель финансирования строительства и продаж с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. Меньщиков считает, что в конечном итоге это совпадение дало хороший результат, потому что интересы всех участников — банка, девелопера и покупателя — оказались защищены на более высоком уровне. «Рост доверия к застройщику поддерживает хороший темп продаж, а он, в свою очередь, позволяет экономить на обслуживании кредита, привлеченного на строительство», — объясняет топ-менеджер.
Навели порядок за МКАД
Группа компаний «Патриот», которая входит в «Интеко», занимается проектами за МКАД — в Ленинградской области и Ростове-на-Дону. Команда «Траста» решила сохранить этот бизнес, устранив отставание всех проектов от графика. Была принята стратегия, противоположная столичной: вместо увеличения масштаба и стоимости бизнеса за счет количества проектов предстояло вернуть региональные стройки к плановым значениям.
В Ленинградской области у «Интеко» было два проекта: в Янино и Кудрово. А в Ростове-на-Дону работает девелоперский бизнес полного цикла. Жилые комплексы на Северо-Западе вернулись в график строительства, а оставшийся земельный банк продан. На Юге, кроме площадок под застройку, у компании есть завод крупнопанельного домостроения, который выпускает и собирает домокомплекты, в том числе на площадках других застройщиков. В региональных подразделениях была проведена работа, аналогичная проделанной в Москве: заменен топ-менеджмент, устранен дисбаланс управленческих структур, налажена работа с кредиторами. В Ростове-на-Дону у компании длинный горизонт планирования, дальше 2027 года. Выручка выросла более чем в два раза.
Высокая готовность
Команда «Траста» восстановила бизнес «Интеко», вернула доверие покупателей и достигла целевого ориентира стоимости в 30 млрд рублей на 1,5 года раньше срока, утвержденного в стратегии. «Мы использовали возможность быть первыми в новом, используя поддержку акционера. Одними из первых перешли на эскроу-счета, стали применять BIM-технологии, принимали необычные управленческие решения, наделяя членов команды свободой профессиональных действий. И сейчас то, что «Интеко» — квазигосударственная компания, работает в ее пользу», — считает Александр Соколов.
«Перезагрузка показала новое лицо «Интеко», — констатирует он. Компания восстановила имидж успешной и уверенной, вошла в топ-10 девелоперов столицы по объему продаж и занимает третье место по выручке среди элитных застройщиков по версии Forbes. Портфель проектов компании за 2021 год вырос на 76% и к началу 2022 года превысил 1,7 млн кв. м, а его стоимость — 66,3 млрд рублей.
«Интеко» — актив, которым мы гордимся. Команда банка непрофильных активов проделала огромную работу по перезапуску проекта. Задача в перспективе — найти профильного инвестора, который усилит результаты компании», — комментирует Александр Соколов.
ПАО Национальный банк «Траст»