Элитные новостройки в Москве при сдаче в аренду окупаются в среднем за 25 лет

Высокобюджетные квартиры или апартаменты, приобретенные в новостройке с целью получения арендного дохода, могут окупиться только через 25 лет, объекты со вторичного рынка — за 20 лет, подсчитали аналитики компании Nika Estate. С результатами исследования ознакомился Forbes.

«В первую очередь на окупаемость влияет ценник, — комментирует ситуацию владелец Nika Estate, член Association of Real Estate Agencies Виктор Садыгов. — Во-вторых, большинство элитных лотов сдаются без отделки, поэтому нужно заложить расходы на закупку материалов, мебели, оборудования и работу специалистов. В-третьих, поскольку современный рынок элитного жилья развивается больше 20 лет, за это время девелоперы успели разобрать самые привлекательные площадки и построить на них давно известные статусные комплексы, что тоже влияет на решение арендаторов».

Нормальной ценой для эксклюзивного жилья в центральных и околоцентральных районах Москвы считается ставка аренды от 500 000 рублей в месяц, по оценке Nika Estate. Минимальный разброс значений наблюдается в Дорогомилово (без учета 10% наиболее дорогих объектов), где верхняя ценовая граница предложения  колеблется на уровне 580 000 рублей за месяц.

У Третьего транспортного кольца, на территории Бегового района, она поднимается заметно выше — до 650 000 рублей в месяц. В таких локациях, как Раменки, Тверской и Хорошевский районы, цены перешагнули отметку в 700 000 рублей, в районах Басманный, Якиманка и Замоскворечье — 800 000 рублей. Для Пресненского и Мещанского районов к нормальным относятся ставки в 1 млн рублей за месяц проживания. В Хамовниках и на Арбате размер ежемесячной платы за проживание в элитной квартире достигает 1,5 млн рублей.

Суммарно в 12 перечисленных районах расположены 85% всех лотов на рынке высокобюджетной аренды. «Рынок высокобюджетного арендного жилья маленький, выборка сводится к 800 лотам, — поясняет Садыгов. — Это в 5,5 раза меньше, чем элитных квартир в первичной и вторичной продаже».

Если говорить о вторичном предложении, то в Басманном районе средний годовой прайс аренды составляет 3,9% от средней стоимости сверхдорогих лотов, выставленных на местной витрине. В Раменках соотношение равно 4,2%. В районах Дорогомилово, Арбат, Тверской и Беговой показатель доходности находится рядом с отметкой в 5% годовых. Чуть лучше ситуация в районах Якиманка (5,4% годовых), Хамовники (5,5% годовых) и Мещанский (5,6% годовых). Лучшие показатели отдачи — около 6% годовых — демонстрируют элитные квартиры в домах Замоскворечья, Пресненского и Хорошевского районов, здесь вложения окупятся за 17 лет. При этом средняя оценка для вторичной недвижимости элитного класса измеряется 20 годами. 

Лоты из новостроек приносят еще меньше доходности при сдаче в аренду: из 12 локаций они только в Мещанском районе могут успешно конкурировать с элитной «вторичкой» (5,8% vs 5,6%). В районах Арбат, Раменки, Басманный и Дорогомилово разница на уровне погрешности, но она уже в пользу объектов со вторичного рынка. В Беговом районе новое предложение дороже 1 млн рублей за квадратный метр (аналог квартир высокого класса вне ЦАО) полностью отсутствует.

Во всех прочих локациях лидирует вторичный рынок. В Пресненском районе такие квартиры опережают новостройки по показателю доходности в 1,2 раза, в Хорошевском — в 1,3 раза, в Замоскворечье — в 1,4 раза, в Хамовниках и Тверском районе — в 1,5 раза, в районе Якиманка — в 1,7 раза. Если не брать в расчет Басманный район, то период окупаемости у высокобюджетных квартир, предлагаемых в новостройках, варьируется от 20 до 32 лет, среднее значение — 25 лет. 

«Цены продажи элитного жилья будут расти, что негативно скажется на арендном потенциале, — прогнозирует Садыгов. — В перспективе ближайших двух-трет лет доходность на первичке снизится с нынешних 3-5% до 2-4%, на
«вторичке» — с 4-6% до 3-5%».