Жить дорого и негде: аренда квартир будет дорожать минимум до зимы
В начале августа аналитики Циан подсчитали, что доходность от вклада в банке сейчас втрое выше, чем от покупки квартиры для сдачи ее в аренду, — в среднем 19% годовых против 6%. Аналогичное исследование годичной давности также показывало, что хранить деньги лучше в банке, чем в квадратных метрах под сдачу, но тогда разрыв был значительно ниже — 7,3% годовых в депозитах против 4,6% доходности от аренды.
Из этих данных видно, что за минувший год не только подскочили ставки по банковским вкладам, но и выросла стоимость аренды жилья. По словам собеседников Forbes, такая ситуация сложилась из-за нескольких факторов. Во-первых, отсутствие значимой доходности в арендном бизнесе привело к тому, что инвесторы все реже выбирают такую модель. Поэтому на рынок выходит все меньше квартир, предлагаемых в аренду. Но высокий спрос со стороны арендаторов сохраняется, что ведет к дефициту квартир на рынке и росту цен. Однако подорожания аренды, отмечают эксперты, все еще недостаточно для того, чтобы рынок арендного жилья заинтересовал инвесторов, так что в ближайшее время рост цен продолжится.
Банк выиграл
Ставки по вкладам в крупнейших российских банках превысили 18% еще до повышения ключевой ставки. Это делает иные инвестиционные инструменты менее интересными, говорят опрошенные Forbes эксперты. «Сейчас инвесторы постепенно возвращаются на рынок аренды, но большого всплеска спроса не отмечается, поскольку более консервативные инструменты типа банковских вкладов дают доходность на уровне 20% — это хоть и временное явление, но перебивает часть спроса», — объясняет эксперт по аренде недвижимости компании «Этажи» в Москве Павел Марковский.
Сегодня из-за роста ключевой ставки доходность от сдачи жилья в аренду на рынке Москвы в три-четыре раза ниже, чем по депозитам в банках, соглашается генеральный директор компании «ТСН Недвижимость», вице-президент Гильдии риелторов Московской области Татьяна Рачкова: «Например, владелец однокомнатной квартиры, сдавая ее, может рассчитывать на 4,5-6% годовых, а банковский вклад принесет 18-19% годовых».
«Приобретать жилье для дальнейшей сдачи в аренду за собственные денежные средства, в принципе, становится чуть более выгодным, чем это было в недалеком прошлом, — уточняет руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова. — Последний расчет, который я делала, показал норму прибыли около 5,5% и срок окупаемости порядка 18 лет».
Ставки улетят к зиме
Аренда квартир планомерно дорожает, и до конца года этот рост вряд ли остановится. По данным «Циан-Аналитики», с которыми ознакомился Forbes, ежемесячная аренда однокомнатной квартиры в Москве выросла за год почти на треть — с 45 000 рублей в августе 2023-го до 64 000 рублей сейчас. Аналогичным образом выросли расценки и на двушки — с 80 000 рублей год назад до 111 000 рублей по состоянию на начало августа 2024 года.
«За последние 12 месяцев долгосрочная аренда жилья в Москве в среднем подорожала на 30-35%, — подтверждает Рачкова из «ТСН Недвижимости». — В отдельных локациях рост составил до 45-50%. Только за июль текущего года арендная плата в столице выросла на 3-5% в зависимости от локации и параметров объекта». За июль двухкомнатные квартиры подорожали в среднем на 5%, однокомнатные — на 4%, трехкомнатные прибавили 3%, уточняет Жукова из «Миэль».
«Если сравнивать текущую цену с весной 2024 года, разница составляет в среднем 20%, — говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Рынок стал очень активным, срок экспозиции объектов сильно сократился. Некоторые квартиры сдаются буквально за сутки после выставления».
Тенденция к повышению цен с нами надолго, уверены все опрошенные эксперты. «Вероятно, в этом году общая деловая активность, которая традиционно увеличивается в августе и сохраняется до октября-ноября, дополнительно подстегнет и без того высокий спрос в сегменте аренды — цены могут увеличиться еще на 5–10%, — прогнозирует заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Пока объем арендного предложения не восстановится, пока ипотечные ставки не снизятся, количество арендаторов будет больше, чем свободных квартир».
«Мы ожидаем роста активности арендаторов, увеличения ставок по остающимся в активной реализации лотам на 10-15% от текущих уровней, вымывания предложения», — добавляет руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов.
Инфляция, спрос и дефицит
Что же случилось на московском рынке аренды? По словам опрошенных экспертов, одновременно сошлись несколько факторов, каждый из которых способствовал росту ставок. В первую очередь, на собственников квартир оказывают давление инфляция и общее ощущение экономической нестабильности. Рост цен на аренду обусловлен общим подорожанием жизни — собственники не готовы сдавать квартиры за бесценок и стремятся получить максимальную выгоду, рассуждает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. «Это разумное поведение, учитывая инфляцию и повышенные расходы», — подчеркивает он. «Собственники квартир уже получили квитанции за оплату ЖКУ по новым тарифам, и эти выросшие затраты они тоже включают в стоимость аренды», — приводит пример Марковский из «Этажей».
Вторым важным фактором, из-за которого растут цены, стал повышенный спрос. «Повышенный спрос — прямая причина роста ставок. В этом году он (как и в 2023-м) начался не в конце июля, а уже в июне», — констатирует Попов из «Циан-Аналитики». Дорогая ипотека отпугивает потенциальных покупателей недвижимости, они откладывают задачу по приобретению нового жилья до наступления более благоприятных времен и выходят на рынок аренды — так описывает причину повышенного спроса Рачкова из «ТСН Недвижимости»: «Из-за этого спрос на наем жилой недвижимости значительно увеличивается, что приводит к росту арендных ставок и дефициту доступных объектов на рынке».
«Нетипичное летнее оживление мы объясняем тем, что многие старались найти варианты до начала традиционного высокого сезона — обычно он стартует во второй половине августа, но в условиях дефицита предложения и стабильно высокого круглогодичного спроса число обращений заметно выросло с первого месяца лета, а за эконом-жильем арендаторы выстраиваются в очередь», — добавляет Полякова из «Инком-Недвижимости».
Также, по словам Попова, завершение договоров, заключенных 12 месяцев назад, совпало с желанием части арендодателей перезаключить их по новым, выгодным для себя условиям. «Опыт 2023 года, когда к концу лета в некоторых районах остался очень скудный выбор вариантов, придает дополнительный импульс для арендаторов, чтобы решать эти вопросы до периода пикового спроса», — поясняет эксперт.
Все собеседники Forbes указали, что за высокий спрос отчасти ответственен дефицит предложения, которое не только быстро вымывается, но и крайне медленно пополняется. За год объем предложения на рынке аренды жилой недвижимости значительно сократился, где-то на 30-35%, подсчитала Дымова из Est-a-Tet. На сегодняшний день на рынке аренды жилья в Москве и Московской области представлено около 13 900 квартир и апартаментов, в аналогичный период прошлого года всего было 17 100 вариантов, при этом в 2022 году их количество превышало 20 000, уточняет Марковский из «Этажей».
Если в 2022 году крайне низкие продажи на вторичном рынке привели к тому, что много квартир перекочевало на арендный рынок, то сейчас эта тенденция ослабела и предложение не пополняется. Но, по словам Поляковой, порядка 20% от арендного предложения одновременно выставлено и на продажу.
«Многие собственники не готовы сдавать жилье, чтобы сохранить его ликвидность, — отмечает Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Аренда влияет на состояние квартиры, и многие предпочитают оставить недвижимость невостребованной, чем сдавать ее и рисковать снижением ликвидности». Многие вообще не решаются вкладываться в недвижимость еще из-за боязни резкого падения цен, которое в будущем грозит сокращением их активов, добавляет Рачкова. Арендное предложение пополняется медленно, поскольку многие квартиранты продлевают договоры найма из экономии и опасения, что не удастся подобрать адекватную по цене альтернативу — эти объекты не выходят на рынок, заключает Полякова.