С миру по метру: как застройщики планируют выполнять новый майский указ Путина
В майском указе президента России Владимира Путина, подписанном в 2018 году, задачей было увеличение объема жилищного строительства до 120 млн кв. м в год и обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%. Целей, поставленных в 2018 году, достичь в полной мере не удалось. По данным ЦБ, средняя ставка по взятым ипотекам по состоянию на январь 2024-го составляла 8,4% (на апрель — 8,41%). Но если брать в расчет только первичный рынок — цель достигнута: средняя ставка составила 6,1% на январь и 6,29% на апрель, однако в указе не было уточнения, первичный или вторичный рынок жилья имеется в виду. Ввод жилья не удалось дотянуть до уровня, обозначенного в указе: в 2023 году он составил 110 млн кв. м — это абсолютный рекорд за всю историю страны.
Новый майский
Новый указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» уже не содержит абсолютных значений ввода или предельной ставки ипотечных кредитов. Вместо них появился показатель обеспеченности жильем, который к 2030 году должен достигнуть 33 кв. м на человека, а к 2036 году — 38 кв. м на человека.
Насколько большую работу предстоит проделать стройсектору за шесть лет, чтобы обеспечить исполнение указа? По данным Росстата, на конец 2023 года уровень обеспеченности населения жильем составлял 28,8 кв. м на человека.
Показатель обеспеченности жильем вычисляется путем деления общей площади жилых помещений на количество человек, живущих в стране. По оценке Росстата, на начало 2024 года в России проживало 146 079 700 человек, общая площадь жилых помещений на тот же период составляла 4,2 млрд кв. м. К 2030 году, согласно среднему прогнозу Росстата, население страны будет составлять 143 255 200 человек. Таким образом, для выполнения указа к этому времени в России должно иметься минимум 4,7 млрд кв. м жилья. За последние четыре года из общей площади жилого фонда выбыло 60,37 млн кв. м, то есть в среднем по 15 млн в год. Если этот темп сохранится, то к 2030 году жилой фонд сократится на 90 млн кв. м и составит (без пополнения за счет нового строительства) 4,1 млрд кв. м. Таким образом, построить предстоит порядка 600 млн кв. м, или около 100 млн кв. м в год.
Указ как повод для поддержки
По силам ли это строителям и насколько компании-застройщики в принципе ориентируются на исполнение майских указов? «Это плановая ориентировочная цифра, которая больше дана не для строительной отрасли, а для чиновников, которые в дальнейшем, наверное, будут принимать какие-то меры, если этот ориентир не будет достигаться, — полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Прямого влияния на застройщиков заданный ориентир не окажет».
«Для достижения поставленного показателя можно вводить менее 100 млн кв. м жилья в год, — констатирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Но привести ситуацию к точному соответствию президентскому указу не получится — нереалистично буквально выполнить цель и обеспечить каждого россиянина как минимум 33 кв. м недвижимости, ведь материальные возможности граждан серьезно отличаются, и одни семьи приобретают просторные коттеджи, тогда как другие — компактные апартаменты».
«Наличие майских указов сыграло ключевую роль в отраслевом лоббировании поддержки отрасли», — подчеркивает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. С этой версией согласуются позиции застройщиков, опрошенных Forbes: все они сочли цели, обозначенные в новом майском указе, поводом для получения новых форм поддержки, как минимум — программ льготной ипотеки.
«В долгосрочной перспективе задача обеспечения населения доступным жильем так или иначе будет решаться за счет действий государства и роста объемов строительства, а не снижения стоимости квартир», — уверен директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев.
Строительному комплексу нужна поддержка, соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Прежде всего нужен доступ к недорогому кредиту на строительство, смягчение кредитно-денежной политики, стимулы и субсидии застройщикам, которые строят социальные объекты, — перечисляет он. — Помимо этого, необходим платежеспособный спрос».
Минус миллион
Ряд собеседников Forbes обращают внимание на то, что показатель обеспеченности жильем — относительный, и зависит он не только от усилий строительного сектора, но и от численности населения. «Обеспеченность растет, увы, за счет снижения знаменателя — численности населения, — констатирует директор по маркетингу BM Group Дмитрий Павлов. — Покупателей больше не становится».
«Очевидно, на увеличение обеспеченности оказывает влияние и динамика численности населения, и тут пока Россия демонстрирует отрицательный тренд — таков прогноз и до 2030 года», — обращает внимание директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость (входит в Setl Group) Ольга Трошева. По среднему прогнозу Росстата, к 2030 году население России сократится до 143,2 млн человек с 146 млн в 2024 году, а согласно низкому прогнозу — до 142 млн.
«Но если вдруг население начнет расти опережающими строительство темпами, то показатель обеспеченности жильем не будет достигнут», — опасается Голев.
Сила ИЖС
Застройщикам многоквартирных домов «достанется» примерно половина от тех 100 млн кв. м ежегодного объема ввода, так как в последние годы на индивидуальное строительство приходилось чуть более 50%: в 2023 году доля ИЖС составила 53,1%. То есть на долю застройщиков, если данная тенденция сохранится, придется порядка 50 млн кв. м в год.
«Если в более ранние периоды соотношение многоквартирного и индивидуального строительства было 55-60% к 40-45% соответственно, то сейчас ровно наоборот — большая часть приходится на ИЖС, именно этот сегмент показал существенную положительную динамику и вышел практически на двукратный прирост за последние 10 лет, с 30-35 млн до 57-58 млн кв. м», — напоминает Трошева из «Петербургской недвижимости».
Но некоторые собеседники Forbes считают, что этого резерва стройсектору надолго не хватит. «Сегмент ИЖС продолжит развиваться, но темпы этого развития будут, вероятно, более скромными, а многоквартирное строительство в недалекой перспективе вновь станет доминировать в объеме ввода нового жилья», — полагает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. «Источники наращивания показателя ввода ИЖС за счет легализации построек прошлых лет себя исчерпывают, — соглашается Холопик из ЕРЗ.РФ. — В ближайшие годы вернемся к преобладанию ввода многоквартирного жилья над индивидуальным».
Чем вытянуть стройку
Опрошенные Forbes эксперты уверены, что наличие в майском указе цели по обеспеченности населения жильем означает, что отрасль получит новые программы господдержки, и речь идет не только о льготной ипотеке, но и о более системном подходе.
«Майские указы превращаются в правительственные программы, а те, в свою очередь, — в конкретные решения, затрагивающие интересы застройщиков, — отмечает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Чем больше президент дает задач строительному блоку правительства, тем больше шансов, что девелоперское сообщество будет вовлечено в их решение и получит соответствующую поддержку».
«Реальной поддержкой отрасли было бы стать перераспределение нагрузки на социальные объекты с застройщиков на бюджет, — предлагает вариант Павлов из BM Group. — Девелоперы часто вынуждены отказываться от реализации проектов, прибыльность которых убивает инфраструктурная нагрузка».
«В первую очередь выполнению поставленных задач поспособствуют проекты комплексного развития территории, которые позволяют гармонично сочетать жилую застройку, социальную инфраструктуру и места приложения труда, — полагает Сырцов из «Метриум». — При этом девелоперские компании могут рассчитывать на преференции от властей за участие в их реализации, например на скидки при смене вида разрешенного использования земельных участков. Никакого давления на застройщиков в рамках частно-государственного партнерства оказываться не будет».