Аренда квартир в Москве дорожала много месяцев подряд, пик этого процесса пришелся на осень 2023 года, рассказали участники рынка, опрошенные Forbes. По их словам, к апрелю 2024 года сегмент жилой аренды достиг баланса спроса и предложения. «На данный момент мы видим идеальный рынок аренды», — описывает ситуацию директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Иногда они возвращаются
Рынок аренды находился в перегретом состоянии примерно с середины прошлого года, пик этого ажиотажа пришелся на осень, когда объем предложения снизился до 10 000 лотов, писал Forbes. С тех пор ситуация сильно изменилась, говорят опрошенные эксперты, предложение вновь стало возвращаться на рынок.
«Весной 2024 года начали восстанавливаться объемы предложения бюджетных квартир в долгосрочную аренду, а также замедлился рост арендных ставок, стартовавший в июле прошлого года», — рассказывает руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. «Объем предложения на рынке аренды квартир в Москве с начала года вырос в среднем на 7-10%, а относительно дефицитного осеннего период количество сдаваемого жилья стало больше на 26%, — добавляет руководитель департамента аренды компании «Этажи» Павел Марковский. — Сейчас в Москве сдается чуть более 12 000 квартир, если смотреть с ближайшими пригородами — порядка 14 500 квартир».
«По состоянию на середину апреля на нашей площадке экспонируется 13 200 лотов на рынке долгосрочной аренды, — подсчитал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Это на 15% больше, чем в начале квартала, и почти в два раза меньше, чем год назад».
«Миэль» традиционно оценивает текущий доступный объем предложения вдвое выше других участников рынка — 23 700 объектов, — но фиксирует сходную с оценкой Циан динамику. «Для сравнения, в марте 2023 года объем предложения был в два с лишним раза больше и составлял 50 400 объектов, — рассказывает руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова. — Максимальный показатель объема предложения был в ноябре 2022 года, тогда в экспозиции находилось почти 58 000 объектов».
Единственным сегментом, где сохраняется дефицит предложения, стала аренда элитного жилья. По данным «Intermark Аренда», с которыми ознакомился Forbes, с начала 2024 года предложение на рынке высокобюджетной аренды Москвы уменьшилось на 10%, 4% из которых пришлось на март, с марта 2023-го число предложений сократилось почти на две трети, абсолютные цифры не приводятся.
Иногда они снижаются
Ставки аренды квартир начали снижаться, хоть и ненамного, после трехквартального непрерывного цикла повышения, говорят собеседники Forbes. Исключением стал только высокобюджетный сегмент. «Средняя цена на аренду квартиры снизилась на 14% с пиковых значений ноября и сейчас составляет 80 000 рублей в месяц», — говорит Жуков из «Яндекс Аренды».
Средние ставки аренды для однокомнатных квартир — 55 800 рублей в месяц (минус 0,2% в квартальном выражении, плюс 26% в годовом). Аналогичные показатели для «двушек» — 97 000 рублей (минус 2% и плюс 36%), подсчитал Попов из «Циан.Аналитики».
«Минимальная арендная ставка квартиры в старой Москве поднялась с 25 000 рублей в I квартале 2023 года до 30 000–32 000 рублей сейчас», — уточняет заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
«С одной стороны, эта ситуация вызвана откровенным перегревом ставок аренды, ценовые ожидания арендаторов, как правило, на 10-15% ниже тех ставок, которые сейчас есть на рынке, с другой — постепенным восстановлением структуры предложения, — комментирует ситуацию на рынке руководитель департамента аренды компании «Этажи» Павел Марковский. — Появляются недорогие объекты, в основном за счет тех квартир, которые собственники решили сдавать параллельно с продажей».
В элитном сегменте продолжается рост ставок. По данным «Intermark Аренда», средневзвешенный бюджет предложения на рынке высокобюджетной аренды Москвы в начале апреля 2024 года составил 418 000 рублей за объект в месяц, что на 8% выше, чем в начале года, и на 27% дороже, чем год назад.
«В феврале спрос был минимальным, поэтому собственники снижали стоимость объектов, — рассказывает руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate Виктория Кобахидзе. — Однако с марта начался ощутимый рост цен, доходивший местами до 20−40%. К примеру, квартира стоила 220 000-250 000 рублей в месяц, а весной ее выставляли уже за 350 000 рублей в месяц».
Источник стабильности
Баланса на рынке аренды массового жилья удалось достичь благодаря высоким ипотечным ставкам. Изначально они помогали формировать только спрос со стороны людей, отказавшихся от покупки или ожидающих ввода в эксплуатацию приобретенной новостройки, рассказали собеседники Forbes. Однако со временем из-за тех же высоких ставок многие отказались от покупки вторичного жилья, и собственники квартир стали выставлять их в аренду. Спрос же после осеннего всплеска слегка утих.
«Рынок аренды коррелирует с рынком продажи, — констатирует Жукова из «Миэль». — Часть потенциальных покупателей начнет возвращаться на рынок аренды, в то же время есть шансы, что часть собственников, особенно те, чьи квартиры зависли в продаже, вернутся в аренду. И баланс спроса и предложения будет найден».
Еще одна причина нахождения точки баланса состоит в том, что в середине зимы падал спрос, это позволило предложению восстановиться. «С середины ноября и в декабре предложение экономкласса было в остром дефиците, и многие арендаторы не готовы были снимать объекты по более высокой цене, чем та, на которую они рассчитывали, — описывает ситуацию Полякова из «Инком-Недвижимости». — В этом году наниматели адаптировались к новым ценам, они понимают, что такие дешевые варианты, которые они видели в рекламе ранее, уже не найдутся».
«Потенциальный спрос (число просмотров объявлений) по итогам первых месяцев года на 10% меньше, чем в 2023-м, — добавляет Попов из «Циан.Аналитики». — Частично это обусловлено заметно меньшим объемом предложения».
«Появляются недорогие объекты, в основном за счет тех квартир, которые собственники решили сдавать параллельно с продажей», — заключает Марковский из «Этажей».