Аренда московского стрит-ретейла дешевеет уже шесть месяцев подряд

Во всех сегментах московского стрит-ретейла по итогам I квартала 2024 года наблюдается снижение арендных ставок, говорится в исследовании инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, с которым ознакомился Forbes.

В большинстве сегментов это снижение наблюдается уже полгода. Исключение — супермаркеты: их ставка аренды в I квартале снизилась впервые за долгий период и всего на 1%, до 1906 рублей за квадратный метр в год. 

Аренда стрит-ретейла площадью более 300 кв. м за I квартал потеряла 2%, текущая средняя ставка в этом сегменте составляет 1821 рубль за квадратный метр в год. В IV квартале 2023 года аренда таких помещений тоже дешевела, снижение составило 1%.

Сильнее остальных форматов подешевела аренда небольших объектов стрит-ретейла, до 300 кв. м. За I квартал снижение составило 4%, до 2933 рублей за квадратный метр в год, за предыдущий квартал — минус 6%.

«Наблюдается небольшая коррекция ставок аренды во всех сегментах стрит-ретейла, — констатирует генеральный директор инвестплатформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — Ситуация частично обусловлена макроэкономической обстановкой и повышением ключевой ставки, но основной причиной остается изначально перегретый рынок. Частные инвесторы–новички экспонировали свои объекты по завышенным ставкам аренды, которые им обещали застройщики».

Люди действительно искали в стрит-ретейле инструмент сохранения и приумножения денег. Готовый арендный бизнес (ГАБ, помещения с арендатором) площадью до 300 кв. м существенно подорожал в первом полугодии 2023-го, за шесть месяцев его стоимость выросла на 9%, до 486 000 рублей за квадратный метр, на фоне высокого спроса инвесторов. Цена по состоянию на I квартал 2024 года стала самой низкой с осени 2021 года, когда она равнялась 453 000 рублей за квадратный метр.

Но ситуация изменилась. «Небольшие коммерческие помещения до 300 кв. м, особенно популярные среди частных инвесторов, опровергают распространенное заблуждение, что недвижимость всегда растет в цене, и демонстрируют снижение стоимости второй квартал подряд — помещения с арендаторами подешевели на 5% за квартал и на 3% за год», — говорит Корниенко. Средняя цена ГАБа такого формата на конец I квартала составила 433 000 рублей за квадратный метр.

Пустые помещения до 300 кв. м тоже потеряли в цене 5%, до 418 000 рублей за квадратный метр.

Цена продажи крупных ГАБов (свыше 300 кв. м) за квартал осталась прежней — 251 000 рублей за квадратный метр. ГАБы–супермаркеты подорожали за первые три месяца 2024 года на 2%, до 258 000 рублей за квадратный метр.

«На фоне падения арендных ставок снижается доходность крупных форматов свыше 300 кв. м. И все равно они остаются более выгодными по сравнению с небольшими объектами, — отмечает Корниенко. — Окупаемость помещений с супермаркетами в среднем составляет 11 лет, в то время как небольшие помещения окупаются за 12 лет, ставка капитализации 8,2% и 7,5% соответственно».