Закипающий рынок: кто надувает пузырь в сегменте московских офисов
Небольшие офисные блоки в строящихся корпусах бизнес-центров стали популярны у инвесторов в 2023 году. По состоянию на ноябрь 2023 года доля купли-продажи в общей структуре сделок с московскими офисами составляла 22% — на тот момент это был рекорд, рассказывали участники рынка Forbes. Всплеск интереса к покупкам офисов «в нарезку» участники рынка тогда связывали с желанием многочисленных инвесторов вложиться в небольшой лот на стадии строительства, а затем сдавать в аренду.
Уже на момент зарождения этой тенденции, весной 2023 года, собеседники Forbes выражали опасения, что она может привести рынок к деградации. Спустя год опасения стали конкретнее: участники рынка допускают, что не всем инвесторам удастся найти арендаторов на свои площади, а продажи мелких лотов приведут к дефициту предложений крупных офисных блоков. Кроме того в отдаленных перспективах собеседники Forbes даже видят призрак пузыря на офисном рынке.
Инвесторы в офисы не только не остановили, но и нарастили свою активность и в I квартале 2024-го. По данным CORE.XP, с которыми ознакомился Forbes, за первые три месяца объем спроса составил порядка 500 000 кв. м, при этом доля сделок купли-продажи выросла, по предварительной оценке CORE.XP, с 21% до 28% год к году, достигнув рекордных для I квартала показателей — 130 000-140 000 кв. м. IBC Real Estate оценили объем реализации офисов в I квартале в 728 000 кв. м, 76% из которых пришлось на продажу.
Что же происходит? Собеседники Forbes говорят, что все дело в желании конечных пользователей иметь офис в собственности, а также в неутихающем интересе инвесторов. «По нашей информации около 50% покупает под себя, около 50% — под инвестиции», — отмечает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша. Большинство собеседников Forbes согласны с такой оценкой. Таким образом, с ноября 2023 года расклад не изменился.
Новостройки 2.0
Участники рынка неоднократно отмечали, что инвесторы в малые офисные блоки пришли на этот рынок из сегмента новостроек, поэтому, в каком-то смысле, они смогли трансформировать солидный и консервативный офисный рынок, превратив его в некое подобие горячего сегмента жилых новостроек. Для начала, эти инвесторы научили девелоперов плохому: долгие годы одним из важнейших трендов в жилье было постепенное сокращение средней площади квартир. На офисном рынке началось то же самое. «Средний блок на продажу в крупных бизнес-центрах сегодня — 150-250 кв. м», — отмечает директор по стратегии Pridex Spaces | Multispace Елизавета Голышева.
Изрядная часть сделок происходит на стадии строительства, причем речь идет именно о мелких лотах. «Если смотреть на количество сделок в 2023 году, то преимущество у строящихся объектов (118 против 73 у готовых), однако, если мы взглянем на площади, превосходство за готовыми: в строящихся объектах куплено 195 762 кв. м, тогда как в готовых — 354 565 кв. м, почти в два раза больше», — говорит генеральный директор Remain Дмитрий Клапша.
«В объеме сделок купли-продажи, заключенных в 2023 году, 278 000 кв. м или 62% — это продажи в строящихся и перспективных офисных зданиях, 172 000 кв. м или 38% — в существующих бизнес-центрах», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. В текущем году эта тенденция только усилилась. «Согласно предварительным данным компании CORE.XP, в I квартале 2024 года превалирующая часть сделок по приобретению офисов (84%) пришлась на строящиеся объекты класса А, в то время как порядка 16% сделок заключены в существующих объектах, — подсчитал директор, руководитель направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин. — При этом 91% сделок в существующих объектах пришлись на офисы класса B».
«По предварительным данным, объем сделок купли-продажи с января по март 2024 года в объектах классов А и B составляет 44 000 кв. м, причем соотношение продаж в строящихся и существующих объектах составляет 50/50, — уточняет международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина. — Абсолютное большинство проданных в I квартале 2024 года площадей в строящихся объектах — в классе А».
Спрос на продажу мелкой нарезкой активно поддерживается девелоперами. «Тренд на офисную нарезку поддерживается и со стороны девелоперов: при такой стратегии реализации экономика проекта становится более привлекательной, в то время как строительство и реализация объемов целиком увеличивает финансовую нагрузку на девелопера за счет проектного финансирования при высокой ключевой ставке», — объясняет директор коммерческого управления офисного девелопера STONE Кристина Недря. Желание девелоперов поддержать тренд на продажу офисов в нарезку подтверждают и выводы аналитиков IBC Real Estate, с которыми ознакомился Forbes: из 2,7 млн кв. м офисной недвижимости, которые строятся сейчас в Москве, 90% (2,4 млн кв. м) предназначены для продажи, в том числе 0,9 млн кв. м — для продажи блоками.
Мельчание площади сделки и растущий спрос на покупку таких лотов сделали с рынком офисов то же, что ранее произошло с новостройками: взвинтили цены. «Средневзвешенная запрашиваемая цена на продажу офисных площадей на начало 2024 года составила 382 500 рублей за квадратный метр (с учетом НДС, если применимо), за год показатель вырос на 4,3%, — подсчитала партнер NF Group Мария Зимина. — Запрашиваемая цена офисов класса А за год выросла на 6,1% и на начало 2024 года составляет 398 652 рубля за квадратный метр, офисы класса B за год подорожали на 10,5%, до 303 410 рублей за квадратный метр».
Другие эксперты фиксируют еще более существенную динамику. «В Москве цена продажи в сегменте офисной недвижимости выросла на 30%», — говорит директор департамента рынков капитала и инвестиций Bright Rich | CORFAC International Алексей Федоров.
По подсчетам Пятина из CORE.XP, за прошедший год средняя цена продажи офисов в объектах нового строительства увеличилась на 30% и достигла отметки 411 000 рублей за квадратный метр (включая НДС), в то же время, средняя стоимость существующих офисов выросла на 6% до 394 000 рублей за квадратный метр (с НДС). «Если сравнивать изменение стоимости в зависимости от класса офисных объектов, то цена продажи высококачественных строящихся офисов класса А за год увеличилась примерно в полтора раза (плюс 44%) и достигла 493 000 рублей за квадратный метр (с НДС) к I квартал 2024 года, — уточняет Пятин. — Для строящихся офисов класса В рост составил 30% — до 326 000 рублей. В существующих офисах динамика цен намного умереннее: в классе А рост на 5% год к году (до 517 000 рублей за квадратный метр с НДС), в классе В — 7% год к году (320 000 рублей за квадратный метр с НДС)». Таким образом, на офисный рынок перекочевали еще две тенденции из жилых новостроек: быстрый рост цен на строящиеся объекты и растущий разрыв в стоимости между первичным и вторичным рынками.
Чемодан без ручки
Одной из проблем рынка коммерческой недвижимости в прошлом году стал существенный рост затрат на содержание объектов, о чем ранее писал Forbes. Опрошенные участники рынка отметили существенный рост по ряду статей, от 8% до 38%. На данный момент большинство офисных зданий, в которых небольшие блоки покупали инвесторы, не введены в эксплуатацию, поэтому рост издержек еще не стал для них проблемой, но может стать в будущем, говорят собеседники Forbes.
Одна из самых существенных статей расхода — налоги. «Размер операционных расходов находится в диапазоне 9000-10 000 рублей за квадратный метр в год, причем 50-60% от этой суммы идет на покрытие налога на имущество, остальное — стоимость эксплуатации», — объясняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Пятин из CORE.XP полагает, что доля налогов может доходить и до 45% в отдельных случаях. «Налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, — напоминает он. — И хотя применимая ставка неизменна, кадастровая стоимость пересматривается кадастровой палатой раз в два-три года, как правило, в сторону увеличения».
Последняя государственная кадастровая оценка (ГКО) недвижимости прошла в Москве осенью 2023 года. По ее результатам стоимость офисной недвижимости была снижена на 5%, подсчитали по просьбе Forbes аналитики Consul Group. Однако это не означает общего снижения по всему рынку.
По оценке большинства компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, суммарная площадь офисов в Москве по итогам 2023 года приблизилась к 20 млн кв. м: IBC Real Estate оценивает ее в 20,2 млн кв. м, NF Group — в 18,3 млн кв. м. При этом, подсчитали эксперты Consul Group, оценка Росреестра значительно выше: по состоянию на конец 2023 года только в «старой» Москве насчитывалось 5975 объектов офисной недвижимости суммарной площадью 38,1 млн кв. м, и в этой выборке участвуют только объекты площадью свыше 1000 кв. м. Здесь нет противоречия: консультанты считают только объекты не ниже класса B, а Росреестр — все, которые причислил к офисам, включая некачественные. Поэтому, когда речь идет о совокупной кадастровой стоимости офисов, она действительно снижается.
«В течение всего периода проведения ГКО наблюдается последовательное снижение средней удельной кадастровой стоимости, — говорится в исследовании Consul Group. — Данная тенденция может не соответствовать динамике стоимости конкретного объекта, но отражает в целом подход ГКО к офисам, в том числе и за счет введения в 2018 году коэффициента экспликации (предполагает оценку кадастровой стоимости в зависимости от назначения помещения. — Forbes)». В качестве примера аналитики Consul Group провели анализ результатов ГКО для объектов офисной недвижимости, расположенных в старых границах Москвы и имеющих площадь свыше 1000 кв. м. При неизменном количестве и совокупной площади таких объектов (всего 5975 объектов площадью 38,1 млн кв. м), их совокупная кадастровая стоимость в 2021 году составляла 3,88 трлн рублей, а в 2023 году — 3,7 трлн рублей.
Однако нынешние инвесторы, покупающие площади в офисных зданиях, вероятнее всего, получат максимальную налоговую нагрузку, которая не будет снижаться довольно долго. «Корректировать вниз БЦ класса А точно не будут, — уверен управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. — И чем больше в агрегаторах объявлений будет предложений по продаже офисов класса А по ставке 500 000 за кв. м, а класса В по 350 000 за кв. м, тем быстрее кадастровая стоимость за метр поползет вверх. В нашей аналитике мы просматривали динамику оценки за 10 лет. При проведении которой никто не разделял на классы А, В и С. Ни государственные, ни частные оценщики не классифицировали офисные объекты, берется среднее значение цен предложений по офисным объектам и выводится усредненное значение с учетом различных коэффициентов, в том числе по местоположению».
В качестве примера Пивоварчик приводит кадастровую стоимость недавно введенных в эксплуатацию офисов: у AFI Square кадастровая стоимость за один квадратный метр составляет 135 000 рублей, у Stone Towers — 137 000 рублей, у Lucky — 112 000, тогда как средняя удельная кадастровая стоимость московских офисов после ГКО 2023 года составляла 97 000 рублей за «квадрат». По оценке Consul Group, доля платежей по налогу на имущество в общей арендной выручке офисных зданий в среднем составляет 7-11% при условии ведения эффективной деятельности.
Кто будет платить?
Собеседники Forbes объяснили, что рантье, как правило, перекладывают издержки на арендатора, а конечные пользователи, купившие офис, оплачивают их, естественно, сами. Может показаться, что у инвесторов ситуация более комфортная, но это будет так только в том случае, если арендатор найдется, в чем некоторые участники рынка сомневаются.
«Возникает вопрос о том, как именно инвесторы смогут реализовать эти активы в долгосрочной перспективе, — рассуждает Зимина из NF Group. — Существует ряд вызовов, с которыми они могут столкнуться, включая различия в спросе на аренду офисных площадей, что может влиять на их доходность. Ставки аренды могут значительно варьироваться в зависимости от местоположения, качества офисных помещений и общей экономической ситуации».
«Конечно, для инвесторов рост издержек будет более чувствительным, — добавляет Федоров из Bright Rich | CORFAC International. — Конечные пользователи, как правило, распределяют затраты на содержание офиса на основной бизнес и не особо обращают на них внимание».
Играет роль и тот факт, что потенциальные арендаторы на данном этапе сами все чаще предпочитают приобретать офис в собственность, причем речь идет в том числе и о формате, столь полюбившемся инвесторам, то есть о небольших блоках.
«В связи с дефицитом опций аренды на рынке, многие клиенты, которые ранее не рассматривали для себя вариант приобретения офиса, стали проявлять гибкость и заинтересованность в покупке офисных помещений, чаще всего в строящихся объектах, — говорит международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина. — Такой тренд будет продолжаться в связи с тем, что многие из заявленных к вводу объектов будут вводиться уже заполненными, и в сочетании с крайне ограниченным ликвидным предложением, спрос на помещения в строящихся объектах будет только расти».
«Когда мы увидим, что аренда в перспективе 10-12 лет экономически выгоднее в рамках денежного потока владения объектом на 10-12 летнем горизонте, то, конечно, все вернуться в аренду, но пока это не так», — резюмирует директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы Дмитрий Антонов.
Пузырь под вопросом
Стремительный взлет инвестиционного интереса практически к любому продукту почти всегда вызывает вопрос, не пузырь ли это. Собеседники Forbes привели совершенно разные признаки «пузырящегося» состояния офисного рынка, причем одни из них указали на наличие пузыря, а другие — нет.
«Есть довольно простая метрика — соотношение арендной ставки и цены продажи офисов в конкретной локации, — говорит Федоров из Bright Rich | CORFAC International. — Если квадратный метр стоит дороже, чем арендная плата за него за 10 лет, то цена перегрета». По оценке компании Nikoliers, средневзвешенная ставка аренды офиса класса А на начало 2024 года составляла 26 193 рублей за квадратный метр в год, средневзвешенная цена продажи находилась в диапазоне от 389 000 до 630 000 рублей за квадратный метр, что значительно превышает десятилетнюю ставку аренды (261 930 рублей).
«Важно соблюдать баланс, когда идет перекос в одну сторону — а сейчас такой стороной с долей порядка 90% рынка является продажа офисов блоками — это плохо для отрасли», — добавляет Голышева из Pridex Spaces | Multispace. «С нашей точки зрения, когда большая часть объектов офисной недвижимости продается задолго до ввода в эксплуатацию с завышенными ценами, то это один из признаков перегрева рынка», — предлагает свою версию Клапша из Remain.
Однако противники идеи о пузыре или перегреве на офисном рынке приводят другие аргументы. «На перегрев рынка могли бы указывать низкие значения ставок капитализации, однако в текущий момент они остаются близкими к среднеисторическим уровням, для офисов в I квартале 2024 года — 10-11%», — приводит свой аргумент Пятин из CORE.XP.
«В настоящее время не наблюдается признаков пузыря в офисном секторе, поскольку спрос на высококачественные офисные помещения по-прежнему превышает предложение как в продаже, так и в аренде, — рассуждает Зимина из NF Group. — Повышенный интерес инвесторов касается лишь разновидности офисного предложения, а именно мелких офисных блоков. Появление большого количества такого предложения на рынке — действительно интересная тенденция, однако в перспективе может стать настоящим вызовом для рынка, поскольку большой вопрос, будет ли весь этот объем поглощен».
«Нет, это не пузырь, — настаивает Антонов из Ricci | Офисы. — С 2014-го по 2023 года у нас были минимальные объемы ввод эксплуатации, в среднем не более 300 000 квадратный метр в год. Конечно же, происходило вымывание предложения, и на сегодняшний момент мы имеем некий дефицит, и за счет этого растут цены и продажи, и ставки».