Аренда складов в московском регионе подорожала на 11% с начала года

К концу I квартала 2024 года чистая средневзвешенная ставка аренды складов класса А в московском регионе достигла отметки 9400 рублей за кв. м в год, что означает увеличение этого показателя на 11% с начала года, подсчитали аналитики компании NF Group (исследование есть у Forbes). Росту ставки способствовал сохраняющийся на складском рынке дефицит свободных площадей: этот показатель по схеме прямой аренды остается на минимальном уровне 0,1% и порядка 0,5% — с учетом субаренды. Появление предложений субаренды невелико, это единичные предложения. В одном случае оно связано с такой стратегией компании, когда она берет площади с запасом на будущее расширение, однако в краткосрочной перспективе сдает в субаренду. Также есть примеры, когда западная компания не расторгает договор аренды и предлагает свои площади в субаренду. Тем не менее предпосылки для роста показателя вакантных площадей отсутствуют, к концу года ожидается сохранение доли вакантных площадей на околонулевом уровне.

На этом фоне предпосылок для снижения ставки в 2024 году нет, по консервативному прогнозу, к концу 2024 года показатель достигнет 9700-9800 рублей за кв. м в год.

По итогам I квартала в московском регионе объем сделок со складской недвижимостью класса A и B составил 208 500 кв. м, что является минимальным показателем за последние четыре года, также показатель на 63% ниже результата I  квартала прошлого года.  

«Это следствие нулевой вакансии и высокой стоимости фондирования, — поясняет квартальный результат партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. — Но в II квартале мы увидим значительно больший объем сделок и придерживаемся прогноза, что по итогам года он составит порядка 7 млн кв. м по России и 3 млн кв. м по московскому региону».

Основными драйверами спроса в I квартале 2024 года на рынке складской недвижимости московского региона стали логистические компании, на которых пришлось 27% заключенных сделок. На розничных ретейлеров и производственные компании пришлось 25% и 22% соответственно. Компании из сферы дистрибуции заняли 19% в структуре сделок. 

Сфера онлайн-торговли, лидировавшая на протяжении последних лет, заняла в структуре сделок всего 7% — это минимальное значение в рамках квартала за последние шесть лет. Тем не менее на конец марта 2024 года в процессе подписания находился ряд крупных сделок с представителями e-commerce; таким образом, по итогам года сектор восстановит свой статус основного драйвера спроса на складские площади.

Объем ввода качественной складской недвижимости A и B класса в по итогам первых трех месяцев 2024 года составил 88 000 кв. м, что на 56% ниже аналогичного показателя предыдущего года. Показатель ввода в текущей ситуации имеет отложенный эффект и во многом зависит от сделок, заключенных в формате BTS (built-to-suit, строительство под заказ будущего арендатора) с учетом того, что спекулятивных проектов на рынок выходят лишь единицы. Срок реализации объекта по схеме BTS в среднем составляет около года. Таким образом, низкий уровень ввода является следствием относительно небольшого объема сделок в формате BTS в первом полугодии 2023 года.

Кроме того, в эксплуатацию был введен ряд проектов формата light industrial, объем введенных площадей составил 140 000 кв. м, что является рекордным показателем по вводу за квартал. Общий объем площадей формата light industrial достиг 421 000 кв. м. Также было введено несколько спекулятивных производственных зданий общей площадью 57 000 кв. м.