Резкого подорожания не будет: застройщики жилья празднуют продление семейной ипотеки
Владимир Путин предложил продлить льготную семейную ипотеку до 2030 года. Программа действует с 2018 года, и ее действие должно было завершиться 1 июля этого года. По условиям этой программы, ставка ипотечного кредита на весь срок составляет 6%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей для всех регионов, кроме Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где лимит составляет 12 млн рублей. Минимальный размер первого взноса по этой программе — 20%. Льготная семейная ипотека предоставляется семьям, где есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года. По условиям этой программы можно приобрести строящуюся или готовую квартиру, но только у застройщика, на вторичный рынок действие семейной ипотеки распространяется только в сельских поселениях Дальневосточного округа.
По оценке Дом.РФ, именно семейная ипотека стала самой выдаваемой в 2023 году: ее доля в общем количестве льготных кредитов достигла 46% (плюс 10 п.п. к 2022 году), а доля ипотеки с господдержкой (по всем программам) в общей выдаче увеличилась до 45% по количеству (плюс 9 п.п. к 2022) и 60% по объему (плюс 13 п.п.). Было выдано порядка 429 000 семейных ипотек.
Forbes попросил участников рынка жилой недвижимости оценить, как такое долгосрочное продление семейной ипотеки скажется на всем сегменте.
«Положительная новость»
Собеседники Forbes, работающие на рынке жилой недвижимости, ожидаемо реагировали на новость о продлении семейной ипотеки радостно, в их ответах чаще всего звучали слова «положительно» и «позитивно».
«Это очень хорошая новость, положительная, — радуется директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — На самом деле мы этого ждали, потому что после того, как были изменены параметры кредитования по госпрограмме 2020-го, семейная ипотека стала основным продуктом наряду с IT-ипотекой».
«Это однозначно положительно скажется на строительной отрасли и ее дальнейшем развитии, — добавляет коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников. — Столь длительное продление данной программы позволит банкам и застройщикам предлагать и пролонгировать интересные финансовые инструменты».
«Если бы семейная ипотека прекратила свое действие, мы бы увидели сильное падение рынка, — уверен заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. — Ее продление позволит отрасли сохранить темпы ввода жилья».
Тень сомнений
Среди собеседников Forbes не было ни одного, кто не оценил бы новость в позитивном ключе, хотя в некоторых комментариях промелькнули нотки сомнения.
«На сегодняшний день платежеспособный спрос недостаточен для объема предложения, который существует на первичном рынке», — обращает внимание исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Объем нераспроданного жилья в новостройках в России по состоянию на 1 ноября 2023 года составил 71,1 млн кв. м, это рекордное значение для данного показателя.
Путин, озвучивая идею продлить семейную ипотеку, уточнил, что это следует сделать, «сохранив основные базовые параметры», на момент публикации обновленная конфигурация условий семейной ипотеки после 1 июля 2024 года неизвестна. «Мы пока не знаем, на каких условиях будет продлена семейная ипотека: для всех ли регионов останутся условия, появится ли изменение в количестве детей в семье для получения семейной ипотеки, — опасается коммерческий директор ГК «Отрада» Татьяна Павлова. — Если она останется на тех же условиях, что и сейчас, это многим бы помогло — и застройщикам, и потребителям».
«Нужно дождаться детализации правил семейной ипотеки, — соглашается управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Президент не зря оговорился, что программа продлевается в «базовых параметрах» и отдельно сказал, что ставка 6% сохраняется для семей с детьми до 6 лет. Вполне возможно, что новые правила будут охватывать меньшее число потенциальных участников программы».
Камбэк ипотеки от застройщика
Ряд собеседников Forbes заявили о готовности субсидировать ставку по семейной ипотеке. Именно с такими схемами весь 2022 год боролась глава Центробанка Эльвира Набиуллина. «Застройщики активно работают над созданием специальных предложений для участников программы, включая субсидированные ставки по ипотеке и специальные условия покупки», — говорит основатель группы «Родина» Владимир Щекин.
«Спецпредложения есть, — подтверждает Преображенский из Клуба инвесторов Москвы. — Есть предложения по снижению ставки в рамках субсидирования застройщиком. Есть также дополнительные инструменты от банков по увеличению суммы кредита, если клиент не попадает в лимит данного продукта».
«До недавнего времени многие застройщики дополнительно субсидировали программу, но сейчас это затруднено, потому что большинство банков внедрили комиссии за оформление льготных кредитов, — уточняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Впрочем, ЦБ и ФАС активно противодействуют подобной политике кредитных организаций».
Маленькие лоты
Некоторые участники рынка обратили внимание на то, что по семейной ипотеке приобретаются совсем небольшие квартиры.
«Чаще всего программу семейной используют при покупке однокомнатных квартир, эти лоты пользуются большой популярностью за счет доступной стоимости и комфортного ежемесячного платежа», — полагает коммерческий директор девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко.
«Если лимит в 12 млн рублей по семейной ипотеке в Москве и Подмосковье позволяет приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, то в городах-миллионниках, где лимит ограничен 6 млн рублей, этой суммы семьям не хватает», — говорит директор по продажам DOGMA Жанна Белянкина. Основной регион работы DOGMA — Краснодарский край, где лимит семейной ипотеки составляет 6 млн.
Вопрос цены
Опрошенные Forbes застройщики и другие участники рынка абсолютно уверены, что продление семейной ипотеки не приведет к росту цен. Это уже стало своеобразной традицией рынка: например, в 2021 году, после решения продлить действие другой льготной ипотеки, глава Минстроя Ирек Файзуллин тоже говорил, что новостройки не подорожают из-за этой меры. По итогам 2021 года цены на новостройки выросли примерно на 30%.
Тем не менее, участники рынка нашли аргументы, почему в этот раз подорожание новостройкам не грозит. Некоторые из них уточняют, что не будет именно «резкого» повышения цен.
«Резкого повышения цен в ближайшее время мы не прогнозируем: сейчас все игроки рынка находятся в ожидании стабилизации ситуации с ключевой ставкой», — говорит руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
«Предполагаю, что резкого роста цен из-за продления ипотеки не будет», — соглашается вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
«Мы не видим предпосылок для активного роста цен в ближайшей перспективе, особенно на фоне ужесточения условий льготного кредитования», — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Собеседники Forbes нашли и другие аргументы, подтверждающие отсутствие риска подорожания новостроек.
«Рост цен на новостройки может спровоцировать ажиотаж, однако мы больше не прогнозируем подобную реакцию, — рассуждает генеральный директор Ricci | жилая недвижимость Екатерина Ломтева. — Отложенный спрос был отработан во второй половине 2023 года, а сейчас мы, скорее всего, будем наблюдать стагнацию».
«Что же касается увеличения цен на новостройки, то продление программы такого влияния оказать не может», — резюмирует руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.