Москва для богатых: в 2021 году цены на новостройки выросли сильнее, чем когда-либо

Цены на новостройки в «старой» Москве с начала года выросли на 30%, по оценке ЦИАН, «Метриум» фиксирует динамику в 26%. Квадратный метр в пределах МКАД, по данным «Метриума», стоит 395 000 рублей, ЦИАН приводит чуть более низкую оценку в 325 000 рублей. 

В Новой Москве с начала года цены прибавили 24,2%, здесь метр в ноябре стоил 206 400 рублей, подсчитала гендиректор сервиса «Синица» Наталья Шаталина. 

У беспрецедентного роста было несколько причин. В первом полугодии все «затмевала» льготная ипотека. В июле условия господдержки в Москве изменились — фактически программа перестала действовать в столице. Как результат, темпы роста цен упали в два раза. В первом полугодии 2021 года среднемесячный прирост стоимости квадратного метра в Москве составлял порядка 2-3%, во втором — 1-1,5% в месяц, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Другие участники рынка тоже отметили замедление во втором полугодии, но темпы роста оценили немного иначе. По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирины Доброхотовой, до июля цены росли на 2-4% в месяц, после — на 1-2%. Михаил Бузулуцкий, вице-президент и коммерческий директор ГК «Инград», оценил прирост по кварталам: рост в II квартале 2021 года к I кварталу составил 7%, в III квартале к II кварталу — 3%. 

Девелоперам ценовое ралли обеспечило заметный рост выручки: по итогам трех кварталов этого года объем реализации недвижимости у ГК ПИК увеличился на 41%, до 295 млрд рублей, у ГК «Самолет» денежные поступления за тот же период выросли на 90%, до 70 млрд рублей, а у ГК «Эталон» — на 11%, до 59,5 млрд рублей, следует из отчетности застройщиков.

Цены без тормозов

Главной причиной роста цен все опрошенные эксперты назвали
стабильно высокий уровень спроса.

«Основной драйвер — это спрос», — говорит директор  компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Он позволял застройщикам повышать цены. «Это обычная ситуация, которую мы наблюдаем из года в год, здесь нет ничего противозаконного», — защищает девелоперов Доброхотова. 

Спрос и правда был выдающимся — столичный Росреестр досрочно зафиксировал рекорд в продажах новостроек: за 11 месяцев в Москве зарегистрировано 128 248 договоров долевого участия (ДДУ). Это уже больше, чем когда-либо за целый год, а впереди еще декабрь. По итогам 11 месяцев прошлого года показатель был ниже на 33%.

Застройщики возражают, что важная причина роста цен — растущая себестоимость строительства. «2021-й — это просто нормальный год с точки зрения покупательского спроса, но год нестабильности по причине скачков цен на стройматериалы», — рассказывает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

«Себестоимость строительства выросла за прошедший год примерно на 20-35%, главная причина — значительное удорожание строительных материалов и дефицит рабочих», — соглашается Коркка из «Метриума». Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», оценил увеличение стоимости стройматериалов в 15-30% за год в зависимости от позиции.

Застройщики были вынуждены повысить расходы на зарплаты, так как на рынке сохраняется нехватка рабочих рук — об этом сказали все опрошенные эксперты. Дефицит рабочей силы вызвал рост фондов оплаты труда, а эти расходы закладываются в проект и вызывают рост цены, говорит коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

«Пандемия скорректировала поток мигрантов из ближнего зарубежья, затраты на строительство возросли еще больше. Известно, что зарплатные запросы россиян выше», — говорит директор по маркетингу 3-RED Мария Хурмашина.

Квартиры мельчают 

По оценке «Метриума», с начала года средняя площадь квартиры в продаже уменьшилась на 6 кв. м — до 48,9 квадрата (минус почти 11%). Руководитель департамента продаж РАД Наталья Круглова связывает это со снижением покупательской способности. По ее оценке, медианный бюджет сделки для Москвы — 17 млн рублей, в Новой Москве — 8 млн рублей. Самые востребованные лоты в Москве в целом — 35-45 квадратов при цене сделки 9-12 млн рублей.

 Гордеева объясняет уменьшение площади квартир политикой застройщиков. По ее словам, на рынок вышло большое количество мини-квартир, так как резкий рост цен заставил застройщиков искать новые способы стимуляции спроса. В итоге конечная цена объекта снижается и становится более комфортной для покупателя, а цена квадратного метра порой оказывается выше, чем в квартирах большей площади.

Будет еще дороже 

Все опрошенные эксперты уверены в том, что цены в 2022 году продолжат рост — снижения не прогнозирует никто.  Управляющий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков считает, что квадратный метр подорожает на 2-4%. «Это произойдет на фоне политики ЦБ по росту учетной ставки и, как следствие, подорожания ипотеки», — пояснил Волков. Шаталина из «Синицы» полагает, что цены будут расти только в пределах инфляции, «плюс-минус пара процентов» — при условии, что на рынке не случится серьезных потрясений.

Некоторые ожидают более заметного роста. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров полагает, что новостройки подорожают примерно на 10%, а руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов считает, что цены вырастут на 15% на фоне сокращения предложения.

«Пока не произойдет критичного для девелоперов падения продаж, они и дальше будут увеличивать стоимость квадратного метра», — резюмирует Доброхотова.

Темное будущее

По данным Dataflat.ru, в среднем по московскому региону 65% всех сделок с новостройками проходили с использованием ипотеки. Поэтому все участники рынка недвижимости внимательно следят за действиями ЦБ. Если рост ключевой ставки продолжится, это может существенно повлиять на спрос. 

После отмены льготной ипотеки в Москве все крупные застройщики запустили собственные программы продажи жилья в рассрочку под 5-7%. «Для застройщика этот инструмент остается мощным драйвером продаж, — объясняет Доброхотова. —  Но, учитывая тенденцию на рост ключевой ставки ЦБ, в дальнейшем условия совместных программ застройщиков и банков, очевидно, будут меняться в сторону повышения ставок».

«При удорожании жилищных займов до 10-12% субсидировать ипотеку под 6-7% будет попросту невыгодно, — считает Гордеева из «Этажей». — Не исключены и плавное сворачивание такой ипотеки, и переход на скидки. Либо вероятно повышение субсидируемых ставок до 8% и выше».