Ралли с переходом в дрифт: что будет с рынком новостроек в 2024 году
По данным Росреестра, за 11 месяцев 2023 года в Москве было продано 102 497 квартир в новостройках и еще 160 088 — на вторичном рынке. Оба показателя являются рекордными, такой активности рынок не демонстрировал никогда. Особенно эффектно эти цифры выглядят на фоне провального 2022 года, в сравнении с которым рост составил 34,7% и 35% соответственно.
Цены тоже выросли. По данным «Циан.Аналитики» (есть у Forbes) цены на вторичное жилье в Москве начали расти с марта и прибавили за это время 6%, квадратный метр по состоянию на конец ноября стоил 318 000 рублей. Номинальная средняя стоимость квадрата в новостройке за тот же период достигла 348 000 рублей (рост на 11%).
Рост продаж, подстегнувший и спрос и цены, начался в июле после первого в этом году повышения ключевой ставки Банком России. В августе и сентябре продажи на обоих рынках достигли пика, но с октября ралли перешло в дрифт: продажи начали снижаться, хоть и оставались значительно выше средних значений прошлых лет.
Дефицит нам только снится
Одним из самых популярных страхов рынка жилой недвижимости стало ожидание дефицита, поскольку высокая стоимость проектного финансирования может затормозит выход новых проектов. Собеседники Forbes полагают, что снижение действительно произойдет, но критичным для рынка не окажется. «Темпы вывода новых комплексов на рынок в 2024 году действительно сократятся, — прогнозирует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Это объясняется тем, что разработка одного проекта занимает в среднем полтора года. Следовательно, в следующем году мы увидим отложенные последствия торможения 2022 года».
«Чтобы изменить планы застройщиков по запуску новых проектов, период высоких ставок должен продолжаться очень долго», — уточняет директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. «Не думаю, что период высоких ставок будет длительным: скорее всего, к весне мы сможем увидеть послабление», — добавляет директор по продажам компании «Мангазея» Федор Ушаков.
«Дефицит — это только страшилка, способ нагнать страхи и побуждать людей покупать: «хватай сейчас, завтра не будет», — уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Чтобы возник дефицит тяжелые времена должны продлиться годы, ну, по крайней мере год», — заключает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Однако часть опрошенных экспертов считают, что предложение новостроек все же уменьшится в объемах. «Мы ожидаем, что в 2024 году новые проекты продолжат активно выходить на рынок, а снижение или стагнация активности, как реакция на падение спроса возможна в 2025-2026 годах», — полагает директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. «Скорее всего замедление на рынке сформируется в первой половине 2024 года, — делает альтернативный прогноз управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — При этом застройщики будут продолжать прорабатывать проекты, получать разрешительную документацию. Со смягчением кредитной политики ЦБ многие проекты выйдут на рынок единовременно».
«Застройщики в 2024 году будут выводить на рынок меньше проектов, это видно по динамике экспертизы проектной документации и выдачи разрешений на строительство», — уверен руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. «Снижение числа новых проектов на рынке началось еще в 2022 году относительно более успешного докризисного периода и сильнее всего проявилось в 2023 году, — резюмирует директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. — Если показатели вывода новых проектов в ближайшие два месяца не сравняются со значениями 2021 года, то уже в конце 2024 года объем предложения на рынке новостроек может заметно снизиться. Это может привести к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке».
Вторичная угроза
Первая половина 2022 года наглядно продемонстрировала неразрывную связь между первичным и вторичным рынками: снижение продаж на вторичке приводит и к падению спроса на новостройки, так как потенциальные покупатели получают деньги на покупку нового жилья от продажи старого. Этот же эффект вновь может сработать в 2024 году, поскольку высокие ставки рыночной ипотеки могут существенно обрушить возможность продажи вторичного жилья, полагают эксперты.
«Уже в начале года стоит ожидать двойного эффекта: снижения спроса на фоне сезонного фактора и снижения доступности ипотечных программ», — прогнозирует директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. «Порядка 30% покупателей на рынке новостроек — это продавцы вторичных квартир, — констатирует директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Их бюджет формируется от реализации прежнего жилья. И, конечно, сейчас у них возникли сложности с поиском покупателей, а к значительным скидкам они не готовы».
«Связь между вторичкой и первичкой есть, и она даст о себе знать, как только начнется коррекция на вторичке, — подчеркивает Репченко из IRN.RU. — Не думаю, что потребуется много времени, скорее всего, пару месяцев, то есть ближе к весне, когда все осознают реальность высоких ставок, и цены на вторичку поползут вниз».
Есть и те, кто видит альтернативные сценарии. «Уже несколько лет первичный рынок недвижимости живет своей независимой жизнью», — уверен Ушаков из «Мангазеи». «Связь двух сегментов остается, — подчеркивает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Но для того, чтобы цены на «вторичке» прекратили расти нужно три-четыре месяца видимого для всех участников рынка снижения спроса, а пока прошло примерно полтора месяца».
«Государство начинает давать посылы, которые мы со стороны бизнеса уже давно ожидаем — про субсидирование ипотеки и на вторичном рынке, — рассуждает Цаплина из ФСК. — Надеемся, что в условиях ограничений льготных программ на «первичке» появятся дополнительные инструменты для стимулирования вторичного рынка».
Банк застройщику не враг
Спад продаж, который пророчат новостройкам в 2024 году, может повлечь за собой корректировку финансовых моделей и, как следствие, взаимоотношений с банками-кредиторами и стоимости проектного финансирования, однако это не должно стать тяжелой проблемой для рынка. «Драмы никакой нет, просто не все застройщики могут выдержать такой процент проектного финансирования», — считает Цаплина из ФСК.
«В финансовые модели проектов уже заранее закладываются определенные факторы, связанные, в том числе, с ростом абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, — рассуждает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. — Такие модели изначально предполагают более длительный срок реализации, выходящий за рамки строительного цикла, поэтому застройщикам сегодня нет необходимости, как раньше, продавать как можно больший объем, в том числе на начальной стадии строительства».
«Если проект построен больше, чем наполовину, то пересматривать там уже нечего, — подчеркивает Репченко из IRN.RU. — Некое переосмысление и пересмотр финмодели может быть только по проектам на самой ранней стадии, то есть на стадии бумаги, только купленной площадки под застройку. Основная драма заключается в том, что строительный бизнес, скорее всего, станет менее рентабельным».
«В силу регуляторной составляющей банки не имеют права не реагировать на существенные изменения, — рассуждает Сазонова из NF Dom. — В противном случае ЦБ РФ может принять соответствующие меры в отношении банка вплоть до отзыва лицензии. Все банки будут ужесточать рисковую политику. Скорее всего это коснется новых проектов, по которым только планируют выдавать проектное финансирование, а вот по уже подписанным кредитным договорам будут мониторить выполнение планов по продажам и реагировать точечно».
Из спекулянтов в рантье
По оценке Центробанка, новостройки в среднем на 42% дороже вторичной недвижимости. Циан подсчитал, что в московских жилых комплексах, где одновременно продаются и готовые, и строящиеся корпуса, квадратный метр в уже введенных объектах дешевле в среднем на 6%. Это обстоятельство сказалось на стратегии розничных инвесторов, которым не удается быстро заработать на продаже готового объекта, приобретенного ранее на этапе строительства. .
«В 2023 году доля клиентов, которые обозначают свою цель покупки как инвестицию, составляет 18%, так же, как и в 2022 году, — подсчитал коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. — Последний раз изменение доли мы фиксировали в сравнении с 2021 годом, тогда доля инвесторов составляла 22%». Цаплина из ФСК оценила текущую долю инвесторов в 7-10%.
Собеседники Forbes полагают, что стратегия инвесторов изменилась: теперь они настроены не на быстрые спекулятивные продажи, а на получение рентного дохода. Проще говоря, будут сдавать купленные квартиры в аренду. Для рынка это плюс, поскольку снижает риск массового выхода объектов на рынок и обрушения цен. «Массовый выход инвестиционных квартир на рынок как минимум нецелесообразен», — считает Ручьев из «Основы». «Инвесторы с квартирами в почти готовых домах действительно сейчас в более трудном положении — при высоких ставках им будет трудно найти покупателей, — рассуждает Бардина из «Суммы элементов». — Но у них есть план Б: аренда. Конечно, она не принесет быстрого возврата вложений, но ставки найма жилья сейчас выросли на 20-40%, и квартира будет приносить неплохой пассивный доход».
«Важно понимать, что даже если эти квартиры не нужны владельцам для личного проживания, они все равно выполняют свою функцию — являются инвестицией, замораживают средства и защищают их от обесценивания», — заключает Годеева из «Этажей».