Блеск и нищета Сочи: цены на квартиры выше, чем в Дубае, спрос меньше, чем в Москве
Еще весной собеседники Forbes, комментируя строительный бум на рынке жилья Сочи, предполагали, что цены на элитную недвижимость здесь вскоре окажутся выше, чем в Дубае. Их прогнозы сбылись: по оценке NF Group, квадратный метр высокобюджетного жилья на главном российском курорте стоит больше 1,4 млн рублей — дороже, чем в столице ОАЭ, а также в Нью-Йорке и Лондоне.
В то же время, по данным компании NF Group, с которыми ознакомился Forbes, продажи высокобюджетного жилья в Сочи по итогам трех кварталов 2023 года обвалились на 45% к аналогичному периоду прошлого года. В сегментах массовых новостроек и вторичной недвижимости курорта тоже неспокойно: мораторий на новое строительство, действующий с 2021 года, до сих пор не снят, власти объявили крестовый поход против самостроев, а риелторы — против фейковых объявлений, которые называют «фонарями».
Что происходит на одном из самых горячих жилых рынков страны?
Элитный сегмент: дорого, мало и плохо
По данным NF Group, средневзвешенная цена квадратного метра в сочинских высокобюджетных проектах составляет 2,5 млн рублей. Средний бюджет предложения к концу сентября — около 280 млн рублей. «Главными факторами, которые сдерживают спрос на рынке жилой недвижимости Сочи, являются его перегретость и высокие цены», — признает партнер NF Group Ольга Широкова.
При этом в Москве дорожающая элитная недвижимость бьет рекорды по продажам. В чем краснодарский курорт проигрывает столице? По мнению экспертов, против сочинских девелоперов начал играть фактор, прежде бывший их преимуществом, — низкий уровень конкуренции. В высокобюджетном сегменте сочинской недвижимости сошлись два фактора — запредельно высокие цены и дефицит предложения. Как следствие, отмечают собеседники Forbes, качество новых проектов существенно уступает московской «элитке».
«Соотношение цены и качества в Сочи не оправдано», — констатирует эксперт рынка недвижимости Сочи Кирилл Флутков. «Наблюдается снижение интереса к покупке недвижимости в Сочи из-за несоответствия цены и качества, проблем с коммуникациями и парковкой», — добавляет генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин. «То, что наш потребитель привык видеть в бизнес-классе в Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, тут [в Сочи] он фактически не найдет, — резюмирует старший партнер Vysotsky Estate Сергей Смирнов. — Из-за дефицита объемов строительства застройщик до сих пор может себе позволить не работать с продуктом».
Другие собеседники Forbes обращают внимание на то, что при дефиците предложения желающих купить недвижимость в Сочи все еще много. «Основная проблема — в откровенном дефиците качественного высокобюджетного предложения, — говорит директор компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. — Требованиям даже бизнес-класса отвечают не так много жилых комплексов, при этом цена квадратного метра в них порой стартует от 1,5 млн рублей. Поэтому сейчас спрос тормозит отсутствие конкуренции между девелоперами в этом сегменте и очень дефицитное предложение. По мере развития жилья бизнес-класса в Красной Поляне, Адлере и Сириусе, скорее всего, интерес вернется с новой силой».
«Снижение продаж связано с отсутствием предложения, — подчеркивает владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. — Нам приходится выбирать из остатков и стоков». Садыгов вспоминает судебные разбирательства вокруг земельного участка рядом со стадионом «Фишт», на котором возводится комплекс Mantera Seaview Residence: пока шли процессы, продаж не было, возобновились они только с 15 декабря. Всего же, по словам Садыгова, на первичном рынке в Сочи сейчас идут продажи только в четырех объектах: «Особенной динамики по ним не сделаешь, каким бы высоким ни был спрос».
Новостройки: покой нам только снится
С 2021 года в Сочи действует мораторий на новое строительство. Поэтому новостроек в городе мало и спрос остается высоким даже вне элитного сегмента. Реальное количество сочинских новостроек собеседники Forbes даже затрудняются оценить. «Рынок жилья Сочи, его репрезентативность на площадках-агрегаторах (в том числе на нашей) отличается от среднестатистического российского города, — сетует руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — По этой причине без глубокого погружения в знание специфики региона тут сложнее выполнять любые усреднения и расчет валовых показателей». По его подсчетам, по состоянию на декабрь 2023 года в Сочи экспонировалось порядка 6700 квартир в новостройках, год назад их было почти вдвое больше — 10 900 лотов.
У агентства «Этажи» похожая статистика. «Сейчас реальный объем предложения на первичном рынке в Сочи я оцениваю в 4800–5000 квартир», — говорит Быков из «Этажей».
Работающие на этом рынке застройщики оценивают спрос очень позитивно. «Изменение ипотечных условий весьма ощутимо влияет на рынок, но главным отличием Сочи [от других регионов] в этом плане является наличие устойчивого спроса», — добавляет коммерческий директор девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко. «Цены на недвижимость в Сочи неуклонно росли на протяжении всего 2023 года, несмотря на увеличение процентной ставки по ипотеке и уменьшение льготных ипотечных программ», — добавляет коммерческий директор AVA Group Тамара Коломийцева.
Цены действительно растут: по данным Циан, в декабре 2022 года квадратный метр в сочинских новостройках стоил в среднем 401 000 рублей, а в декабре 2023-го — уже 518 000 рублей. «Качественные объекты в Сочи можно пересчитать по пальцам на руках, и цены в таких проектах сразу начинаются от 650 000 рублей за квадратный метр, если этот проект не в горах», — уточняет Смирнов из Vysotsky Estate.
В условиях дефицита жилых новостроек в Сочи застройщики активно раскручивают апартаменты с гостиничным сервисом. «Тенденция 2022-2023 годов — это апарт-отели с готовым управлением, часто созданные на базе реконструированных гостиниц или санаториев, — говорит эксперт по сочинской недвижимости Кирилл Флутков. — Это становится одним из главных направлений развития рынка недвижимости в курортных городах». По данным NF Group (есть у Forbes), объем этого рынка составляет порядка 3000 лотов в действующих апарт-комплексах, 10 500 лотов в строящихся, при этом на продажу выставлено 3100 лотов.
«Дешевые апартаменты стоят от 12 млн рублей, премиальные — от 40 млн рублей», — уточняет Быков из «Этажей». «Сервисные апартаменты в центре Сочи стоимостью около 17 млн рублей в сезон при загрузке 90% приносят выручку 130 000-140 000 рублей в месяц», — подсчитал управляющий партнер компании «Лето Недвижимость» Евгений Кривотулов.
Основной спрос формируют иногородние покупатели — на этом сходятся большинство собеседников Forbes. «По данным нашего департамента маркетинга и аналитики, доля иногородних покупателей на первичном рынке Сочи составляет порядка 80%, — говорит Коломийцева из AVA Group. — В большинстве случаев это клиенты из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири». Основная целевая аудитория курортных проектов — жители Москвы и Санкт-Петербурга, а также из Сибирского и Уральского федеральных округов и северных регионов, соглашается Широкова из NF Group.
Вторичный рынок: остросюжетный сериал
Вопросы об актуальном состоянии вторичного рынка недвижимости Сочи вызывают у экспертов либо саркастическую улыбку, либо нервный смех, поскольку здесь продолжает царить особая атмосфера с непонятными объектами недвижимости вроде легендарных уже жилых гаражей, фейковыми объявлениями и прочим местным колоритом.
В этом году произошел ряд событий, которые намекают на перемены: власти пригрозили уголовной ответственностью риелторам за помощь в продаже самостроя, а сами риелторы договорились бороться с фейковыми объявлениями, в народе именуемыми «фонарями». «Инициативная группа риелторов города, включая и тех, кто не является членом гильдии, создает сообщество и подписывает хартию, — комментирует решение генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева. — Цель этого движения — сделать рынок недвижимости более прозрачным и безопасным для клиентов, сократить количество обмана. Несмотря на это, многие агентства недвижимости не поддерживают эту инициативу, так как она противоречит их методам работы с клиентами».
«Больная тема города Сочи — это фейковые объекты, которых очень много и которые вводят обычных клиентов в заблуждение, и нередко таким образом покупатели попадаются на удочку мошенников, — добавляет Быков из «Этажей». — Сейчас мы подписали с крупными риелторскими компаниями Сочи хартию о борьбе с фейковыми объявлениями, в рамках которой в том числе передаем информацию не только о подобных объявлениях, но и о попытках продажи незаконных объектов серыми риелторами».
«В городе на данный момент выявлено более 600 незаконных объектов, построенных с нарушением видов разрешенного использования (ВРИ) или высотности, — делится подробностями Смирнов из Vysotsky Estate. — Эти объекты планируется снести. На 1 декабря в процессе сноса находилось более 20 объектов. Четверо судей районных судов, которые раньше выносили незаконные решения по таким объектам, лишены статуса и полномочий. Борьба в Сочи с незаконной постройкой находится на федеральном контроле».
«Касательно борьбы с фальшивыми объявлениями и незаконным строительством — мне кажется, что это больше пиар различных агентств, — настроен скептически эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков. — Это скорее часть общей кампании «за все хорошее и против всего плохого» без заметных результатов».
Между тем статистика по количеству объявлений пока не дает повода считать, что борьба с «фонарями» идет успешно. «В отличие от рынков Московского и Петербургского регионов, где предложение на вторичном рынке в течение года сокращалось, а в новостройках менялось в очень узком диапазоне, в Сочи зафиксирована противоположная ситуация, — говорит Попов из «Циан-Аналитики». — Число объявлений на вторичном рынке почти не менялось, тогда как на первичном их стало в два раза меньше». По его данным, если в декабре 2022 года объем предложения был в районе 24 300 объявлений, то к декабрю 2023-го он вырос до 26 100 объявлений. Средняя цена за год выросла с 262 000 рублей до 280 000 рублей за квадратный метр.
«В декабре 2023 года на вторичном рынке Сочи экспонируется около 23 000 квартир и апартаментов, — подсчитал заместитель генерального директора компании «ОНИКС-Недвижимость» Алексей Мальцев. — С сентября этого года объем предложения в этом сегменте увеличился на 2,6%».
Сочи — такой Сочи
Несмотря на усилия властей и риелторского сообщества, рынок Сочи все еще полон сюрпризов. Один из них — набирающий популярность формат глэмпинга. «Новым явлением на рынке является появление глэмпингов, — объясняет Флутков. — Это когда покупается не номер в отеле, а отдельный объект, например домик в лесу, у реки, в горах или у моря. Хотя это не стало главным трендом, его появление заметно на рынке».
«При достаточно низкой себестоимости объектов глэмпинга мы получаем стоимость в сутки, сравнимую со стоимостью отдыха в отеле, построенном по стандартной классической системе, — добавляет Кривотулов из «Лето Недвижимость». — Как отельный бизнес это перспективное направление».
«Глэмпинги и каркасные одноэтажные дома с двумя-тремя комнатами для отдыха и последующей посуточной аренды набирают популярность, — соглашается основатель управляющей компании Smarent Зубик Виктор. — Ставка сдачи таких домов ощутимо высока, и спрос превышает предложение. В настоящее время активно осуществляется покупка небольших земельных участков для строительства домов под аренду».
Ряд собеседников Forbes считают этот формат негативным явлением для рынка. «Те же жилые гаражи, только в лесу», — усмехается представитель одной из девелоперской компаний. «Тема глэмпингов в 90% случаев — очень опасная история, — считает Смирнов из Vysotsky Estate. — Строят их непонятно кто и из чего. Непонятно, как они организуют вывоз мусора и канализацию тоже».