Логика вышла из чата: покупатели новостроек игнорируют рост цен и «страшилки» властей
Продажи жилья в новостройках снижаются второй месяц подряд после сентябрьского пика: по данным сервиса DataFlat, в старой Москве за ноябрь было продано 8044 квартиры (минус 8% к октябрю), а в Новой Москве — 2956 (минус 6% за месяц). У Циан другая статистика (есть у Forbes): продажи в старой Москве упали на 1%, в Новой Москве — на 6%.
Эксперты, которых ранее опрашивал Forbes, ожидали, что охлаждение спроса будет сильнее, сейчас же они отмечают, что интерес к новостройкам все еще остается высоким. У собеседников Forbes постепенно заканчиваются аргументы, объясняющие поведение покупателей. Если в сентябре и октябре всплеск продаж объяснялся действием ипотеки, одобренной по старым — еще до повышения ключевой ставки — условиям, то к ноябрю эксперты начали констатировать серьезное изменение рыночных механизмов. Сейчас, по их мнению, стабильность спроса обеспечивает ряд факторов, которые раньше вызывали его серьезные колебания.
Страшилки не страшны
Один из действующих на рынке факторов — уже ставшие предновогодней традицией словесные интервенции со стороны властей в виде обещаний ужесточить условия выдачи ипотеки. За эту команду в ноябре играли Минфин и вице-премьер Марат Хуснуллин, пообещавшие повысить первоначальный взнос по льготной программе. «Высокую потребительскую активность обеспечивают главным образом покупатели, которые опасаются ужесточения выдачи субсидированных кредитов в 2024 году», — комментирует реакцию рынка управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Приросту спроса способствуют ожидания потребителей по пересмотру условий льготного кредитования, соглашается исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
При этом собеседники Forbes отмечают, что «страшилки» уже не способны создать ажиотаж — если раньше спрос на плохих ожиданиях резко рос, то теперь лишь снижается более плавно, чем можно было ожидать. «Информационное поле вокруг льготной ипотеки перегрето, существует слишком много мнений и прогнозов, которые люди просто устали читать и анализировать, — полагает заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников. — В такой ситуации для большинства людей свойственно решать проблемы по мере их поступления, в данном случае — оценивать свои возможности на рынке жилья только тогда, когда для этого придет время».
«В целом люди уже привыкли к тому, что в последние годы на рынке недвижимости изменения случаются постоянно, — добавляет генеральный директор компании «ТСН Недвижимость» Татьяна Рачкова. — Одни ждут, что цены на квартиры начнут падать, поэтому нет смысла спешить, чтобы успеть получить льготную ипотеку на старых условиях. Некоторые специально не выходят на рынок и ждут понижения цен и уверены, что в текущих условиях рынка снижение неизбежно. Другие рассуждают, что если условия ужесточат, то ничего страшного не произойдет, — если будет необходимость, то купим потом на тех условиях, которые будут».
«В октябре и ноябре продажи поддерживали покупатели с предодобренными ипотечными заявками по старым ставкам, но и этот спрос уже на пределе», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Вторая причина роста продаж новостроек заключается в том, что на этот рынок пришли покупатели «вторички», не выдержавшие слишком высоких ставок рыночной ипотеки. «Плавность снижения [продаж новостроек] обеспечивает существующая разница в ипотечных ставках между вторичной и первичной недвижимостью, из-за снижения доступности ипотеки на готовое жилье, часть покупателей переориентировалась на первичный рынок», — говорит директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. В сектор новостроек перешли примерно 20% потенциальных покупателей вторичного жилья добавляет директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Часть покупателей приходит даже не с вторичного рынка, а из более дорогих сегментов «первички». «Мы фиксируем миграцию покупателей в более доступные классы комфортности, так как суммы по господдержке ограничены и для Москвы установлен высокий первоначальный взнос, который не у всех есть», — говорит основатель группы «Родина» Владимир Щекин.
Вторичка не сдается
Вторичный рынок тоже ведет себя нетипично, отмечают собеседники Forbes. С самого начала цикла повышения ключевой ставки ему предрекают охлаждение, но количество сделок снижается крайне неохотно. Например, в октябре было зарегистрировано 17 129 сделок, а это значение близко к рекордному. Данные за ноябрь на момент подготовки публикации Росреестр еще не озвучил, а опрошенные участники рынка говорят, что спрос хотя и слабеет, но до обвала еще далеко. «Сохраняется активность со стороны покупателей с наличными, которые нивелируют негативные последствия роста ключевой ставки, — делится наблюдениями Сырцов из «Метриум». — Более того, мы видим определенный процесс принятия экстремально дорогих рыночных кредитов. Клиенты начали оформлять их, если ипотека распространяется только на часть покупки».
«Ноябрь на рынке вторичной недвижимости Москвы получился весьма активным, — констатирует руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен» и вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина. — Коренного перелома с точки зрения снижения спроса после ажиотажных сентября-октября пока не наблюдается. В первые три недели количество звонков и заявок со стороны потенциальных покупателей было на 14,3% выше, чем в октябре».
«Спада нет, массового оттока покупателей мы не ждем, потому что большинство сделок — альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую», — объясняет Шлома из «Инком-Недвижимости». По его словам, 40% продавцов вторичных квартир взамен покупают тоже вторичное жилье, 30% берут объекты в новостройках и только треть сделок составляют так называемые чистые продажи. «Покупателей не отпугнули ставки в 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты, и это не огромные суммы, — добавляет Шлома. — Кроме того, заемщики рассчитывают впоследствии при снижении ипотечных ставок рефинансировать жилищные кредиты».
Нет повода для скидок
Средняя цена предложения на обоих рынках, первичном и вторичном, до сих пор растет, говорят собеседники Forbes. «По итогам ноября средневзвешенная цена квадратного метра на рынке старой Москвы составила 443 600 рублей (рост на 1,8% за месяц и на 16,6% за год), цены выросли в 53% проектов, — подсчитала Подкидышева из «НДВ Супермаркет Недвижимости». — На рынке Новой Москвы метр стоит 242 800 рублей (плюс 0,5% за месяц и 4,9% за год). Цены выросли в 67% проектов. На рынке ближнего Подмосковья цена составила 204 600 рублей (рост на 1,5% за месяц и 13,3% за год)».
У Циан похожие данные. «Номинальные цены предложения продолжают медленно расти, — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — За месяц они прибавили 1% в Московской области (рост до 182 000 рублей) и 1,5% в Москве (348 000 рублей). При этом запущенные в ноябре этого года новинки были несколько дешевле фоновых значений этого года — 280 000 рублей против 290 000 рублей. Снижается и показатель органического роста цен (то, насколько успевает подорожать лот с момента первой публикации). Если в сентябре он вырос до 8%, то сейчас — 4%. Застройщики перешли к более аккуратной индексации цен на лоты в активной реализации».
Вторичка тоже дорожает. «За последние 30 дней номинальные цены предложения продолжили медленно расти до 318 000 рублей за «квадрат», — подсчитал Попов. — Восходящий тренд продолжается с марта этого года. За это время цены увеличились на 6%, в том числе на 0,6% за последние четыре недели».
«Средняя цена экспозиции на вторичном рынке старой Москвы составляет 279 000 рублей за квадратный метр, среднестатистическая квартира стоит 14,42 млн рублей, — подсчитал директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков. — В Новой Москве квадратный метр оценивается в среднем в 205 000 рублей: за месяц он подорожал на 0,3%, за год — на 0,9%».
Новогоднее настроение на рынок жилой недвижимости Москвы пока и не пришло: ни застройщики, ни продавцы вторичного жилья не готовы предоставлять скидки. В новостройках никто не рвется стимулировать спрос, который и так вполне радует девелоперов. «Традиционно урожайный на скидки декабрь, когда застройщики обычно предлагают самые щедрые дисконты и дорогие подарки вроде машиномест и кладовых, в этом году особо не порадовал, — сетует Репченко из IRN.RU. — Размер скидок в некоторых столичных проектах, напротив, сократился, иногда — сразу в два раза. Зато, чтобы поддержать спрос, застройщики стали запускать бесплатные рассрочки сроком на три года».
«Скидки есть, однако их стало заметно меньше, чем в предыдущие несколько лет, — добавляет генеральный директор компании «ТСН Недвижимость» Татьяна Рачкова. — Складывается ощущение, что некоторые застройщики продолжают продавать свои объекты в обычном режиме, забыв о скором наступлении праздника. Ведь основная цель предновогодних акций на рынке жилья — закрыть год с хорошими показателями продаж. Видимо, в 2023 году данную задачу удалось достичь заранее, поэтому в большом количестве предновогодних акций и скидок смысла нет».
Собственники вторичной недвижимости тоже не склонны к щедрости. «В ноябре торговаться были готовы только те, у кого стояла задача срочно продать объект, — констатирует Никитина из «Pro Обмен». — Такие лоты продавались с дисконтом в пределах 3% от начальной цены. В остальных случаях собственники либо вовсе не хотели торговаться, либо предоставляли комплиментарную скидку не более 1% от стоимости квартиры».
«Около половины сделок по-прежнему проходит с торгом, размер торга в среднем в ноябре составил 3%», — добавляет оптимизма покупателям главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. «Если говорить о конкретных цифрах, то весь торг был в основном в границах 100 000–200 000 рублей, — уточняет управляющий партнер агентства «Вишня» Сергей Вишняков. — Да, покупатели очень жаждали других цифр и постоянно запрашивался торг вокруг миллиона, но это было больше из разряда желаемого, но нереального».
Холодает или нет?
Рост цен и ипотечных ставок, а также фактор отскока после ажиотажа намекают, что рынок все-таки должен войти в фазу охлаждения, однако опрошенные эксперты не смогли найти признаки, которые бы однозначно свидетельствовали о его приближении. Несколько слабых «звоночков» все же есть, но, называя их, собеседники Forbes уточняли, что «это точно не обвал». «На первичном рынке есть льготная ипотека, которая обеспечивает большую часть сделок, — напоминает Репченко из IRN.RU. — Поэтому резкого провала по продажам на рынке новостроек (как может случиться на вторичке), пока там есть субсидирование, не произойдет».
«Во второй половине ноября число ипотечных обращений стало снижаться, — обратила внимание руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. — В конце ноября и начале декабря число заявок на кредиты уменьшилось в целом на 15–20%». В первых числах декабря количество обращений на первичном рынке снизилось на 11%, на вторичном — на 14% относительно аналогичного периода ноября, обратила внимание Гордеева из «Этажей».
«В ноябре охлаждение на рынке было ожидаемым, как следствие всех принятых решений ЦБ и изменений условий ипотечного кредитования, а вот в декабре, как обычно, ждем всплеска спроса», — настроен оптимистично руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
«Если говорить о динамике спроса, то мы наблюдаем незначительное падение количества звонков и обращений за последние пару месяцев, снижение составляет примерно 10% в месяц, — резюмирует вице-президент по продажам, маркетингу и рекламе Dogma Илья Витковский. — Несмотря на это, следует отметить, что, например, в августе и сентябре 2023 года мы наблюдали значительный рост спроса, приблизительно в два раза больше, чем обычно. Таким образом, падение в 10% за последние два месяца не является критическим».