Фальстарт катафалка: почему похороны рынка новостроек преждевременны, но неизбежны
Бурный рост продаж новостроек Московского региона в августе и сентябре сменился резким спадом в октябре. По данным сервиса Dataflat, в октябре количество договоров долевого участия (ДДУ), заключенных в «старой» Москве, снизилось на 14% относительно сентября, до 8203 договоров, в Новой Москве снижение составило 23%, до 3147 ДДУ, в Подмосковье — минус 20%, до 6244 ДДУ. Похожую динамику фиксирует и Циан. «В Московском регионе в октябре 2023-го зарегистрировали 21 100 ДДУ, — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Это на 17% меньше, чем в сентябре».
Динамика месяц к месяцу выглядит провальной, однако по факту продажи снизились всего лишь до уровня августа 2023 года, который был одним из «рекордных» месяцев. Спрос пока находится на очень высоком уровне, полагают собеседники Forbes. Однако, по их мнению, тяжелый спад все-таки не за горами, его стоит ждать уже в середине 2024 года.
Еще не конец
Октябрьские результаты следует воспринимать как нормализацию и успокоение рынка, единодушны собеседники Forbes. «Обычно о «провале» говорят, когда сравнивают его с предыдущим всплеском, это больше такой яркий заголовок, чем отражение реальной ситуации», — иронизирует управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
«Устанавливать рекорды каждый месяц вряд ли возможно, да и информационный фон был на протяжении последних четырех недель не столь турбулентным», — констатирует Попов из «Циан.Аналитики». «Текущее падение — это возврат к нормальным значениям спроса, — соглашается директор по продажам компании «Главстрой» Алексей Гусев. — Спрос формируется постоянно, но любая нестабильность приводит к тому, что люди быстрее принимают решения».
Нестабильность, о которой говорит Гусев, это рост ключевой ставки, колебания курса рубля и повышение минимального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%.
Снижение продаж продолжится и в ноябре, полагает большинство собеседников Forbes, и это тоже нужно расценивать как возвращение к норме. «По статистике обращений и броней можно сказать, что ноябрь, скорее всего, повторит статистику продаж октября, — прогнозирует исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. — Резкого спада продаж не будет, рынок будет выходить на равновесный уровень продаж».
«По нашим данным, число броней в октябре сократилось на 14,7%, а звонков — на 10%, — уточняет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Следовательно, в ноябре можно ожидать небольшое снижение спроса».
Часть собеседников Forbes настроены оптимистично. «Если не будет внешних влияющих факторов, то результатов, аналогичных сентябрю, стоит ожидать в декабре, так как в этот месяц на рынке наблюдается максимальный спрос в году, — полагает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. — Этому поспособствуют акции от девелоперов, годовые премии и бонусы у покупателей, которые используют их в качестве первоначального взноса».
«Нынешний уровень покупательской активности может сохраниться еще как минимум до середины декабря», — полагает заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.
«Пока рано говорить, что отложенный спрос исчерпал себя полностью, — уверен руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов. — На фоне спекуляций о дальнейшем повышении первоначального взноса к концу года до 30% в ближайшее время спрос будет поддерживаться на достаточном для застройщика уровне».
«Продажи в новостройках будут поддерживать покупатели, перешедшие со вторичного рынка, где ипотека стала заградительной, но это, скорее всего, ненадолго», — осторожничает в прогнозах руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Новомосковская лихорадка
Новая Москва была лидером роста во время ралли, она же опередила всех по темпам падения продаж. «Просадка спроса в Новой Москве объясняется составом покупательской аудитории, где большинство клиентов — ипотечники», — объясняет феномен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«В определенный момент в ТиНАО сложился большой объем предложения, который не обеспечен в должной мере спросом, — категоричен исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» Владислав Преображенский. — Поэтому спрос необходимо постоянно стимулировать, что приводит к неравномерности продаж. Это нормально для территорий опережающего развития, какой и является Новая Москва».
«Во-первых, рынок Новой Москвы значительно меньше, чем «старой», поэтому в процентном отношении колебания спроса в Новой Москве более выражены, — объясняет Репченко из IRN.RU. — Во-вторых, рынок Новой Москвы практически однородный: если в «старой» снижение продаж в массовом сегменте может отчасти сгладить меньшая просадка в более дорогих сегментах, то в ТиНАО это невозможно. В-третьих, Новая Москва тотально зависит от ипотеки: до 90% сделок проходят с привлечением кредитов, почти исключительно льготных, поэтому любые изменения в ипотечной сфере тут же отражаются на общем спросе. В «старой» Москве доля ипотечных сделок меньше (примерно 75%), и далеко не все они льготные».
Катафалк на горизонте
«Хоронить» сегмент новостроек пока рано, но «готовить траурный наряд» уже пора — примерно так оценивают среднесрочные перспективы рынка собеседники Forbes.
«Увеличение первоначального взноса и ужесточение условий кредитования, безусловно, повлияют на первичный рынок. В 2024 году возможно сокращение продаж на 35–40%», — мрачно прогнозирует директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
«Резкое сокращение числа сделок действительно возможно в 2024 году в случае непродления льготной ипотеки и повышения первого взноса по другим госпрограммам до 30%», — соглашается Сырцов из «Метриума».
«Поводы для беспокойства у нас имеются, — сетует девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. — Первый — это высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке, которые фактически остановили продажи старых квартир. Это значит, что их собственники не получат средства на приобретение нового жилья, а значит, не превратятся в дольщиков. Второй — ужесточение требований к заемщикам льготной ипотеки. Ставки по этим программам не изменятся, но могут быть пересмотрены другие условия, которые сделают кредитование невозможным для многих покупателей. В совокупности эти два риска могут спровоцировать серьезный спад спроса на новое жилье в 2024 году».
Непотопляемый вторичный рынок
Вторичному рынку предсказывали обвал спроса из-за сильно подорожавшей ипотеки, но, по словам опрошенных экспертов, рынок оказался менее хрупким и пока держится на плаву. Хотя и демонстрирует признаки охлаждения.
«Спрос на вторичные квартиры в Москве сохраняется: на один лот комфорт-класса по рыночной стоимости в среднем приходится три-четыре покупателя», — констатирует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
«Я думаю, если обвала не произошло сразу после объявления ключевой [ставки], то резкого обвала не будет, — прогнозирует главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. — Ноябрь, скорее всего, будет стагнационным. Снижения количества сделок в ноябре мы не получим, потому что сейчас закрываются сделки, начатые раньше. В декабре, вероятно, уже можно будет почувствовать снижение в звонках и обращениях».
Откуда у экспертов такая вера в рынок и почему вторичка оказалась устойчивой? Секрет в том, что ипотечных сделок с готовым жильем не так уж много. «Мы ожидали снижения спроса в октябре в связи с подорожанием ипотеки, — признает директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но на вторичке большинство сделок — альтернативные, когда клиенты берут ипотеку только для доплаты при улучшении жилищных условий, поэтому в целом для вторичного рынка рост ставок по кредитам не является катастрофой. С другой стороны, люди понимают, что высокие ипотечные ставки — не навсегда, что через какой-то период времени они снизятся, и можно будет реструктуризировать кредит».
«В октябре примерно половина сделок проходила с применением ипотеки по ранее одобренным кредитам с более выгодными условиями и со ставкой в 13-15%, — уточняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Вторая половина — это сделки по альтернативе и приобретение малобюджетных объектов».
«Чтобы запустить длинную цепочку «альтернатив», достаточно одного покупателя с деньгами, своими или ипотечными, — добавляет Репченко из IRN.RU. — Но в любом случае в последнее время число ипотечников снижается на фоне роста ставок».
«Часть покупателей, приобретая квартиры, отказывается от ипотеки и приобретает квартиры со 100% оплатой, — объясняет Мищенко. — При этом доля ипотеки остается на уровне 40-44%».
Цены продолжают рост
«По результатам октября мы видим, что даже при падении спроса на 20% рост стоимости все равно составил в среднем процент, и это как раз показывает, что цены не готовы снижаться», — огорчает покупателей директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.
«В эпоху эскроу-счетов прямое снижение цен в объектах в активной реализации практически невозможно, — подчеркивает Попов из «Циан.Аналитики». — Снижение спроса может привести к активизации кампаний по предоставлению скидок, по выводу новинок по относительно доступным ценам, но для рынка в целом это будет означать лишь стагнацию или очень слабое снижение средних цен».
«Уже никогда не повторится история 2015 года с обрушением цен на 25%, — уверен руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Хoлопик. — Плохие продажи сейчас влекут не снижение цен, а снижение темпов вывода новых проектов. Именно такой сценарий будет в 2024 году при ожидаемом снижении доступности ипотеки».
Но есть и альтернативная точка зрения. «Есть предпосылки к удешевлению новостроек в 2024 году, — полагает Сырцов. — Это связано главным образом с вероятным сворачиванием льготной ипотеки, которая из лекарства для рынка успела превратиться в допинг».
Новостройки дорожают уже который месяц подряд. «Средневзвешенная цена метра в комфорт-классе Москвы в октябре выросла на 2% — до 331 000 рублей, — подсчитала Доброхотова из «Бест-Новостроя». — Бизнес-класс вырос примерно на процент, до 469 500 рублей».
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимости» (есть у Forbes) , по итогам октября медианная стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы находится на уровне 388 900 рублей, что на 2,3% больше, чем в сентябре, на 13,8% превышает показатель начала года и на 14,7% выше средней цены в октябре 2022 года. В Новой Москве средняя цена квадратного метра составляет 236 100 рублей: плюс 1,3% за месяц, плюс 2,3% с начала года, плюс 2,1% в годовом выражении.
«Цены предложения в Москве увеличились на 1,5%, в Подмосковье — на 1,8%, — добавляет Попов из «Циан.Аналитики». — Квадратный метр дорожает не только из-за вымывания недорогих лотов при сделках ажиотажного спроса, но и по итогам решений девелоперов по индексации всех объемов в продаже».
Вторичная недвижимость тоже дорожает. «Средние номинальные цены предложения последние два месяца продолжают расти, — говорит Попов. — Сейчас квадратный метр в столице стоит 316 000 рублей. Это на 0,6% больше, чем 30 дней назад, и на 1,3% больше, чем два месяца назад». «Цена в объявлениях в октябре снизилась в среднем на 3%, дисконт в ходе переговоров обычно не превышает 10%», — добавляет Сырцов из «Метриума».