Нам не страшен Центробанк: застройщики вновь подняли цены на жилье
В августе подскочили продажи новостроек в московском регионе, свидетельствуют данные сервиса DataFlat: в старой Москве количество новых договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 33% в месячном выражении, до 8193, в Новой Москве рост составил 54%, (3463 новых ДДУ), в Подмосковье — 36% (6776 ДДУ).
В августе спрос на рынке московской агломерации вырос на 38,9% в сравнении с июлем и на 70,5% — в годовом выражении, подсчитала исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева: «Больше всего прирост заметен на рынке Новой Москвы — на 56% и 109% соответственно». Количество сделок на вторичном рынке считает только Росреестр, его данные выходят в середине месяца, но участники рынка, опрошенные Forbes, говорят, что спрос заметно вырос и в этом сегменте.
Причин ажиотажного спроса несколько, но главной большинство собеседников Forbes назвали рост ключевой ставки. Центробанк 15 августа поднял ее сразу на 350 б. п., до 12%. Спрос, в свою очередь, подтолкнул вверх и цены, особенно на первичном рынке. Таким образом, эффект от меры ЦБ, призванной охладить рынки, в том числе и жилья, оказался обратным.
Снова дорожают
Цены на новостройки начали расти еще в июле, и в августе этот рост продолжился. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость» (есть у Forbes), на первичном рынке старой Москвы один квадратный метр в среднем стоит 372 500 рублей, за месяц он подорожал на 2,9%, а если сравнивать с августом 2022-го — на 5,3%. Стоимость среднестатистической квартиры в новостройке оценивается в 20,37 млн рублей, рост за месяц составил 2,9%, за год — 4,5%. «За месяц средняя цена квадратного метра в предложении во всем московском регионе увеличилась сразу на 2,4%, до 276 300 рублей, месяц назад рост составил 1%, — подсчитал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — В Москве в старых границах квадрат за последний месяц подорожал на 2%, в Новой Москве — на 1,6%, в Московской области — на 2,8%».
Вторичный рынок тоже подрос в цене, но скромнее, говорят эксперты. «По данным индекса стоимости жилья IRN.RU, в августе квартиры на вторичном рынке Москвы подорожали на 1,4%, до 260 650 рублей за квадратный метр в среднем, — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — В целом ощутимый рост цен на жилье начался в июле, когда стоимость метра увеличилась на 1,1%. А до этого цены на недвижимость почти не менялись в течение полугода». Примерно половина сделок проходит с торгом, уточняет управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. Иногда величина скидки доходит до 10%, а в среднем в августе составила 5%.
Хотя застройщиков критиковал за повышение цен и ЦБ, и Минстрой, на данном этапе прибыль для них важнее возможных трудностей в будущем, которые могут возникнуть, если ведомства всерьез возьмутся за борьбу с ценами на жилье, полагают собеседники Forbes. «Застройщики своими руками никогда не будут охлаждать спрос — это противоречит логике бизнеса», — уверен директор направления «Новостройки» в компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Желание охладить цены на новостройки в России и вообще жилищный сектор хроническое у Центробанка, который проводит очень консервативную кредитно-денежную политику, — добавляет основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Такие же заявления представители Банка России делали и пять, и десять лет назад, когда объем рынка был в разы меньше, чем сейчас».
«Банки и застройщики реагируют на сигналы регулятора, когда они выражаются в конкретных ограничениях, а не просто «грозят пальчиком», — заключает Москатов из «Миэль».
Ключ на старт
Все собеседники Forbes единодушны: цены растут, потому что вырос спрос, но что же стало причиной его роста? Как ни странно, но основная причина — рост ключевой ставки вкупе с намерением Минфина повысить первый взнос по льготным ипотечным программам с 15% до 20%, говорят эксперты. «После подъема ключевой ставки многие покупатели вторички активизировались, стараясь успеть купить жилье на прежних ипотечных условиях, — говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Каждый раз я удивляюсь этому эффекту толпы, когда все бегут и пытаются успеть, условно говоря, запрыгнуть в последний вагон».
«Ажиотаж на вторичке связан с изменениями ставки ЦБ и курса рубля, — соглашается Попов из «Циан.Аналитики». — В данном случае мы наблюдали очередной всплеск сделок, заключенных на эмоциях на фоне новостной повестки».
Однако если у покупателей со вторичного рынка имелась реальная причина поторопиться в виде одобренных по старым условиям ипотеки (максимальный срок действия такого одобрения — три месяца), то ажиотаж в новостройках — это уже чистые эмоции, полагают эксперты. «Большинство наших клиентов, заключивших сделки в августе, говорят, что опасаются отмены ряда программ господдержки, семейной ипотеки, а также повышения первого взноса», — рассказывает генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов.
«Покупатели понимают, что повышение ключевой ставки может повлечь ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, поэтому они стремятся оформить жилищные кредиты на текущих условиях», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Минфин уже подтвердил возможность повышения минимального первоначального взноса по льготной ипотеке, — напоминает Щекин из «Родины». — Для рынка новостроек это принципиально важный вопрос. Порядка 60-70% клиентов вносят в качестве первого взноса при ипотеке меньше 20% от стоимости квартиры».
«Ипотечная ставка по многим программам остается относительно доступной, но никто не гарантирует, что она не может быть повышена», — рассуждает управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Понаехали
Определенную ответственность за рост спроса, а следовательно, и цен несут региональные покупатели, которых становится все больше, считают собеседники Forbes. «Обеспеченные региональные покупатели часто приобретают квартиры в Москве с целью переезда, для детей или в качестве «пиджачного» жилья, то есть альтернативы номеру в отеле, — констатирует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Особенно активны на первичном рынке клиенты из Краснодарского края, Сибири и Дальнего Востока». Доля региональных покупателей жилья в столичных проектах составляет около 20%, подсчитала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.
«В 2022-2023 годах доля региональных покупателей на московском рынке существенно увеличилась в связи с успешным развитием программы импортозамещения, — рассуждает Сырцов из «Метриума». — Бизнесмены из субъектов России расширяют свой бизнес, открывают новые филиалы и расширяют рабочие контакты в столице, поэтому все чаще приобретают здесь жилье — как правило, премиальное и элитное».
«Доля покупателей из регионов действительно выросла, — заключает Щекин из «Родины». — Если раньше они составляли около 10% клиентов, то сейчас этот показатель может достигать 20%. При этом немного изменилась география их происхождения: прежде это были в основном нефтедобывающие регионы, сейчас картина более разнообразная — юг России, Поволжье, Сибирь. Полагаю, это связано с ростом экономики в промышленных и сельскохозяйственных регионах».
Холодный октябрь
В октябре спрос должен успокоиться, и тогда новостройки, вероятно, перестанут дорожать, а вторичное жилье даже может подешеветь, прогнозируют собеседники Forbes. «Активные продажи июля — августа продолжатся в сентябре, — полагает Подкидышева из «НДВ Супермаркет недвижимости». — Но прирост будет меньше в силу высокой базы августа. Если застройщики продолжат политику повышения цен, то уровень продаж в октябре — декабре может снизиться».
«Сейчас нет оснований полагать, что в сентябре или октябре ситуация на рынке новостроек кардинально изменится: льготные программы никто не собирается ни отменять, ни кардинально модифицировать, — осторожно рассуждает Попов из «Циан.Аналитики». — Поэтому высокие темпы продаж могут сохраниться, но августовские цифры, скорее всего, останутся локальными максимумами».
Ажиотажный спрос всегда сменяется спадом, не согласна коммерческий директор Asterus Вера Стефан: «Тем более он неминуем после таких серьезных изменений на ипотечном рынке. Так что нас ждет один-два месяца просадки — это очевидно».
«Уже в октябре обороты на рынке жилья могут снизиться из-за досрочной реализации спроса и слишком дорогой ипотеки, — резюмирует Репченко из IRN.RU. — Соответственно, цены тоже развернутся вниз. По нашим прогнозам, на вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может просесть на 10-15%, если ситуация существенно не изменится. На рынке новостроек, хотя там и есть льготная ипотека, ставки по которой останутся на прежнем уровне, спрос тоже снизится: далеко не все квартиры в новостройках покупают в льготную ипотеку. Так что застройщикам тоже придется пересмотреть ценник. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и число акций».