Как превращение льготной ипотеки в постоянную дотацию привело к ценовому дисбалансу

Уже больше двух месяцев рынок недвижимости живет в новой реальности, с высокой ключевой ставкой ЦБ. С конца июля Банк России четырежды повышал ставку: сначала до 8,5% (+1 п. п.), потом резко до 12% (+3,5 п. п.), которые уже стали заградительными для ипотеки, а затем до 13% и до 15% годовых (+1 п. п., +2 п. п. соответственно). И на снижение ставки в ближайшем будущем рассчитывать не стоит, регулятор недвусмысленно дал это понять.

На увеличение ставки жилая недвижимость, как это обычно бывает, отреагировала ростом: в июле — сентябре спрос подскочил и на вторичном, и на первичном рынках. Но это краткосрочное явление. Причина состоит в реализации одобренных ранее кредитных заявок: обычно банки, повышая ипотечные ставки вслед за ключевой, не отменяют уже выданные одобрения на ипотеку по старым условиям. Разумеется, все, кто уже получил такое одобрение на ипотеку, стремятся его реализовать, поскольку новое одобрение на кредит будет уже менее выгодным. Это как раз и провоцирует ажиотажный всплеск спроса сразу после повышения ставок.

Но уже в октябре — ноябре, когда завершится выдача одобренных ранее кредитов, спрос резко упадет. Вслед за спросом поползут вниз и цены. По нашему прогнозу, в ближайший год цены на вторичные квартиры в Москве могут просесть на 10% как за счет торга, так и за счет снижения цен в объявлениях.

Предпосылки для снижения стоимости жилья на первичном рынке тоже есть. Но пока государство продолжает субсидировать ипотеку, массового пересмотра цен застройщиками ожидать не приходится. Возможно, они увеличат размер дисконта, чтобы поддержать подсевший спрос, но не более.

Впрочем, над льготной ипотекой тоже сгущаются тучи. С 20 сентября правительство увеличило размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 20% и снизило на 0,5 п. п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ, что привело к росту минимальных ставок. А с 1 октября ЦБ ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков — эти меры касаются всего рынка жилья, но направлены прежде всего на ограничение выдачи так называемой субсидированной ипотеки от застройщиков.

Кроме того, начали появляться инициативы, так или иначе ограничивающие выдачу льготных кредитов, например предложение запретить выдачу такого кредита без регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. А в Минфине заявили, что они против продления льготной ипотеки после 1 июля 2024 года. Скорее всего, этим не ограничится. Субсидирование ипотечных ставок, растянувшееся на годы, не только раздуло цены на новостройки и привело к перекосам на рынке жилья, но и все дороже обходится казне. Даже с учетом сокращения компенсации банкам на 0,5 п. п. расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в 2024-м возрастут почти в четыре раза, с 119,4 млрд рублей, запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд рублей, следует из пояснительной записки к проекту бюджета на 2024–2026 годы.

Безусловно, льготная ипотека, будучи антикризисным инструментом, необходима рынку в период заградительной ключевой ставки, как это было, например, весной 2022 года. Однако сомнительной остается целесообразность запуска льготной ипотеки в коронакризис в 2020 году, когда ключевая ставка опускалась до рекордно низких 4,25% годовых и обычная ипотека была более чем доступной. Еще более странным выглядит тот факт, что, запустив льготную ипотеку в 2020 году в разгар коронакризиса, власти «забыли» ее отменить, когда острая фаза кризиса, период карантинов и жестких санитарных ограничений, миновала. Аналогичным образом «забыли» отменить льготную ипотеку и во второй половине 2022-го, когда ключевая ставка вернулась к 7,5%.

Итог бесконечного субсидирования ипотеки мы сейчас видим: двукратный рост стоимости жилого метра за последние два-три года и огромный дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках. Квартиры в новостройках стоят на 20–30% дороже, чем в домах сопоставимого качества на вторичном рынке, по сути, в тех же самых новостройках, только чуть более раннего периода. Сложилась аномальная ситуация, когда цена полуфабриката, домов на стадии строительства, выше стоимости уже построенного готового продукта.

Ценовой дисбаланс на рынке жилья опасен и для покупателей, которые могут перепродать на вторичном рынке приобретенную в новостройке квартиру ощутимо дешевле, чем покупали сами, и для банков, которые получают на баланс переоцененный залог. Ведь если ипотечник не сможет платить по кредиту, банк должен будет продать его квартиру и таким образом вернуть кредит. Но если новостройки на 20–40% дороже квартир на «вторичке», а первоначальный взнос составляет 15–20%, то банк, скорее всего, сможет реализовать такую квартиру только себе в убыток. А это чревато серьезными проблемами для банковской системы.

Так что, вопреки надеждам властей на увеличение доступности жилья за счет субсидирования ставок, льготная ипотека дала обратный эффект и создала серьезные риски для банковской системы. Ощутимого роста объемов строительства тоже достичь не удалось: в 2019 году, когда льготной ипотеки не было, в России сдали в эксплуатацию 43 539 000 кв. м многоквартирного жилья, а в 2022 году лишь немногим больше — 45 510 000 кв. м. В 2017 году этот показатель был выше — 46 237 000 кв. м, по данным ЕИСЖС.

Превращение льготной ипотеки из антикризисного инструмента в постоянную дотацию навредило также главным лоббистам и выгодоприобретателям бесконечного продления субсидирования — застройщикам. Именно сейчас, когда в условиях выросших ставок господдержка снова нужна строительной отрасли, государство вынуждено сокращать ее объем из-за взрывного роста бюджетных расходов.

Резкая отмена льготных программ, безусловно, приведет к обвалу спроса на первичном рынке жилья, так как до 70–100% квартир в своих проектах застройщики продают в ипотеку со сниженной ставкой. Однако и бесконечно продлевать льготную ипотеку нельзя, поскольку чем дольше продолжается субсидирование, тем больше надувается пузырь на рынке жилья, который неизбежно лопнет. Поэтому сейчас перед правительством и ЦБ стоит нетривиальная задача: постепенно снять наркомана, то есть строительную отрасль, с иглы субсидирования, не уморив при этом пациента.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора