Доля новостроек в Дубае, сдающихся со срывом срока, по состоянию на начало второго полугодия 2023-го достигла 35%, подсчитали аналитики компании Tranio со ссылкой на данные Dubai Land Department (DLD).
Это чуть меньше, чем по итогам 2022 года, когда доля просрочек достигла 37,6%, но намного выше значений предыдущих лет: в 2019-м с отставанием сдавалось 23% новостроек, в 2020-м — 19,2%, в 2021-м — 28,2%.
Медианный показатель по задержке сроков ввода составил шесть месяцев, но средний — уже 15 месяцев. Различие обусловлено тем, что на долю проектов с «просрочкой» длительностью более полугода приходится больший объем по метражу. В расчете от площади «просроченных» проектов 20% задерживается на срок около 2,5 лет, а 41% — на срок от 10 лет.
«Появление таких «замороженных» проектов связано с судебными процедурами, из-за которых часть уже остановленных строек в базе данных DLD находится со статусом «в процессе отмены», — уточняет представитель Tranio. — Сейчас проектов с десятилетней и более долгой историей задержки сроков всего три, но на их долю приходится большая площадь из-за крупного масштаба строек».
За последние 20 лет в Дубае введено в эксплуатацию около 62,7 млн кв. м объектов жилой недвижимости, еще 38,4 млн кв. м строится сейчас. Вопреки распространенному среди российских инвесторов стереотипу, в последние пять лет общее число новостроек в Дубае не растет, а снижается. Больше всего строек — 151 проект — было начато в 2008 году. Следующий пик пришелся на 2017 год, когда стартовало 135 проектов. В последние годы наблюдается тренд к снижению метражей в рамках одного проекта: от мегастроек Дубай переходит к поэтапному планированию развития территории.
Около 50 девелоперов Дубая допускали отставание от сроков ввода жилья в эксплуатацию, наибольшая доля «просроченных» метров числится за двумя крупными компаниями: холдингами Emaar и Nakheel, на проекты которых приходится соответственно 44% и 35% от всех не сданных в срок площадей. К проектам третьего «призера» антирейтинга, холдинга Azizi, относится уже лишь 2% «задержанных» метров.
За последние 20 лет Emaar и Nakheel не смогли уложиться в плановые сроки при возведении совокупно около 12,9 млн кв. м жилья. Все остальные застройщики Дубая задержали сроки при возведении еще 3,6 млн «квадратов».
«При оценке портфеля застройщика не стоит ориентироваться только на голые цифры статистики по просрочке, — поясняет исполнительный директор и партнер Tranio Михаил Буланов. — Иногда объекты с задержкой сроков достаются девелоперу в наследство от коллег по цеху, которые не смогли завершить проект. Например, холдинг Emaar недавно взял на себя обязательства по достройке ряда проблемных объектов в Дубае. При этом груз дополнительных обязательств все же влияет на общий план работ у застройщика: ряд новых проектов Emaar в этом году стартовал с более длительным сроком строительства, чем привычные для компании три-четыре года — так девелопер страхуется от рисков по просрочкам».
Соотношение «просроченных» метров к площадям уже сданного жилья у холдинга Emaar составляет 24%, а у Nakheel — 54%. Из 15 застройщиков, которые задержали сдачу наибольших площадей жилья в Дубае (каждый — более 120 000 кв. м), еще у нескольких отмечено высокое соотношение «просроченных» метров к сданным: у Azizi — 72%, у Mag Group — 68%, а у Omniyat Properties и Dubai South Freezone — по 61%.
Среди все тех же 15 участников антирейтинга есть и такие компании, у которых доля «просроченных» метров в проектном портфолио даже превышает число сданных — Continental Investments (превышение в пять раз) и Mazaya Holding (в 1,2 раза). Наконец, еще три застройщика из топ-15 отстающих имеют на счету только «просроченные» метры, а сданных за ними не числится: Jumeirah Group, Alhamah Shamal Real Estate Development и Gulf Developers. При этом стоит отметить, что ни у одной из упомянутых выше компаний средняя задержка ввода жилья не превышает 60 месяцев.
Больше всего проектов, которые строятся с отставанием от плана, расположено не в уже освоенных районах, а на территориях перспективного развития Дубая. К ним относятся внутренние земли эмирата, где ведется освоение пустынных зон с озеленением среды и жилой застройкой, например в районе Warsan 2, или развитие новых индустриальных зон, например в Saih Shuaib 1.
Под влиянием пандемии в 2020–2021 годах просрочки по строительству накопились и в некоторых новых туристических зонах — в частности, на искусственных островах The World Islands, где спроектированы курортные апартаменты, рекреационные объекты и отели премиального и элитного класса. В настоящее время большинство строек в этой локации возобновлено.