Как получить ПМЖ на Кипре, если у вас есть €300 000: пошаговая инструкция

По сравнению со многими другими европейскими странами Кипр все еще ведет относительно нейтральную политику в отношении России, кроме того, многих иностранцев привлекает благоприятный инвестиционный климат страны. На острове всегда рады зарубежным инвесторам и при покупке недвижимости предоставляют им постоянный вид на жительство.

Человеку, заинтересованному в покупке жилья на Кипре и планирующему стать резидентом страны, необходимо выполнить ряд условий и определенное количество действий. Нельзя сказать, что это быстрый и безоблачный процесс. Если вы задумались о покупке недвижимости на Кипре, стоит изучить все нюансы и составить план действий на пути к этой цели. Итак, вот что нужно сделать.

Шаг 1. Ответить на вопрос: «А нужен ли мне Кипр?»

Формально наличие ПМЖ не обязывает вас постоянно жить на Кипре. Важно показываться на острове хотя бы раз в два года, чтобы сохранить такой статус. Однако, если в дальнейшем вы планируете получить кипрский паспорт, вам придется прожить на острове пять лет. Не обязательно находиться в стране непрерывно, но в сумме перед подачей заявления на гражданство вы должны прожить здесь 1825 дней, при этом последний год (365 дней из них) покидать территорию Кипра нельзя.  Как и любая страна, Кипр подходит не всем, поэтому сначала надо понять, подходит ли она вам. 

Из плюсов: по моим наблюдениям, киприоты максимально лояльны к приезжим, что в последние два года особенно ценно. Здесь субтропический средиземноморский климат с влажной и теплой зимой и жарким летом. По сравнению с другими странами Европы на Кипре много солнечных дней в году — от 300 до 340. 

В стране хороший уровень образования и медицины — здесь работают международные школы и университеты. Наконец, здесь довольно безопасно. Еще в 2016 году в исследовании Value Penguin страна заняла пятое место по этому критерию, а три года назад эту оценку подтвердило исследование ведущей французской страховой компании Insurly, занимающейся страхованием путешествий. 

Вместе с тем Кипр недешевая страна, поскольку большинство товаров и продуктов привозятся на остров и стоят дороже, чем в среднем по Европе. В среднем на продукты для семьи из четырех-пяти человек уходит €200-250 в неделю. Ужин в ресторане на такую семью будет стоить €200–300. Изучение греческого языка стоит порядка €85 в месяц. Кипр еще в середине прошлого века был британской колонией, но если вы планируете жить здесь постоянно, а ваши дети будут ходить в местные школы, греческий язык лучше выучить. 

Летом столбик термометра легко может превысить плюс 36 °С — часть граждан старается на это время уехать с острова. Многие местные жители предпочитают для отдыха Грецию, остальные выбирают центральную Европу и Великобританию. Кстати, граждане республики часто отправляют детей учиться во Францию, Швейцарию и Великобританию. Наконец, темпераментные киприоты не слишком исполнительны и пунктуальны — это тоже важно учитывать. В целом имеет смысл пожить в стране хотя бы несколько месяцев, прежде чем принимать радикальные решения о покупке дорогостоящей недвижимости и надолго связывать свою жизнь с Кипром. Разумеется, это касается любой страны.

Шаг 2. Выяснить, есть шансы получить ПМЖ именно у вас

Разумеется, нет шансов у людей из санкционных списков, PEP-ов («политически значимых персон»), граждан, активно и публично одобряющих боевые действия, а также у лиц с судимостями или запретами на въезд в ЕС и Великобританию. Крайне невелики шансы у руководителей высшего уровня из компаний, находящихся под санкциями, а также у тех, кто занимает высокие посты в госструктурах, российских банках, значимых государственных организациях. 

Четкого списка требований к заявителям нет. Более того, правила постоянно меняются. По опыту, последний год банки не одобряют кандидатов, заработавших капитал в государственных организациях. Самое надежное, как показывает моя практика, — доход от недвижимости. Предоставляя риэлторскому агентству первичный пакет документов, надо быть готовым подтвердить происхождение средств. Они не станут тратить время ни свое, ни покупателя, если в его истории окажется госслужба или другие подозрительные, с их точки зрения, структуры. А вот если по документам будет видно, что инвестиционные средства получены за счет продажи или сдачи в аренду недвижимости в России, то вопросы едва ли возникнут. Еще один вариант, который обычно устраивает банки, —  кредитные средства. Россияне довольно часто берут для этого потребительский кредит на недостающую сумму или на ту, которая может вызвать вопросы у кипрского банка. 

Шаг 3. Удостовериться, что вам точно хватит денег 

Претендент на ПМЖ должен приобрести один или несколько объектов общей стоимостью не менее €300 000 плюс НДС. На Кипре налог составляет 19%, но при покупке первого жилья для собственного и постоянного проживания покупатель может добиться снижения НДС до 5%. Помимо средств, отложенных на покупку, необходимо иметь доход за пределами Кипра, который можно будет подтвердить. Например, это могут быть такие источники дохода: зарплата, пенсия, дивиденды, доход с аренды. Гарантированный годовой доход заявителя обязательно должен быть подтвержден налоговыми декларациями. С мая 2023-го требования к суммам возросли. 

Теперь заявитель, претендующий на ПМЖ, должен отразить свой доход в сумме не менее €50 000 в год, ранее — €30 000 в год. С каждым членом семьи сумма будет увеличиваться. Для супруга/супруги минимальный подтвержденный доход должен быть равен €15 000, для каждого несовершеннолетнего ребенка — €10 000. Таким образом, семье с одним ребенком необходимо показать общий годовой доход в размере минимум €75 000, с двумя детьми — более €85 000. Плюсом является то, что подтвердить эту сумму потребуется всего один раз — при подаче заявления на ПМЖ. Правительство Кипра однажды попыталось сделать эту процедуру ежегодной и столкнулось с большим оттоком сделок. Поэтому требования вновь стали более гуманными.

При выполнении первого условия важно помнить, что оформление недвижимости и вся «бумажная» работа тоже потребуют средств. Например, госпошлина на семью обойдется в €500, оформление документов — €70, расходы на переводы, апостиль — до €1000. Гонорар адвоката с оплатой всех юридических процедур в среднем составляет порядка 1% от стоимости недвижимости.

Шаг 4. Убедиться, что кипрский банк готов взять у вас деньги 

Именно на этой стадии начинается подготовка пакета документов, которые потребуются на всех этапах сделки. Неплохо было бы здесь найти помощников — в частности, адвоката. Он будет нести ответственность за проверку чистоты сделки, составление контракта, регистрацию недвижимости в Земельном кадастровом департаменте и переоформлении титула или титульного листа, то есть свидетельства о праве собственности на недвижимость. Поскольку от него, как от специалиста, зависит легитимность будущей сделки, следует удостовериться в его профессионализме. Самый простой способ — запросить лицензию. На Кипре адвокатская деятельность, как и в России, регламентирована и все лицензии попадают в реестр Гильдии адвокатов.

Чтобы не совершать лишних действий, на этом этапе необходимо удостовериться, что банк на Кипре примет средства. Будет лучше, если это сделает помощник или агент, знакомый со всеми процедурами и финансовой системой страны. Безусловно, можно обойтись и без участия помощников, однако это потребует больше времени, сил и нервов. Обсудив кандидатуру с банком специалист вернется с ответом. Приступать к подбору жилья следует только после предварительного положительного решения. 

С адвокатом необходимо заключить договор и предоставить ему доверенность — она, в частности, позволит при необходимости совершить сделку удаленно, без личного присутствия. Это особенно актуально в сегодняшних реалиях. 

Шаг 5. Заняться подбором недвижимости и… торговаться   

Необходимо создать собственный список пожеланий и критериев для поиска. В него должны войти такие факторы, как месторасположение (регион, город, район), тип объекта, его удаленность от моря, инфраструктура и другие важные для вас критерии. После постепенного отсеивания по важным для вас факторам на выбор стоит оставить три-четыре объекта, наиболее подходящих под описание, и выбирать уже из них.

Когда выбор сделан, можно общаться и торговаться с продавцом. Хотя сейчас на Кипре и очень высокий спрос, объекты, подходящие под условия для получения ПМЖ, то есть новостройки, можно найти. На острове новые объекты сдаются обычно за полтора-два года. Продавцы сейчас не испытывают недостатка в клиентах, тем не менее снизить цену на 5–8% за счет скидки вполне реально. Для этого надо выйти со своим предложением цены, продавец или примет его, или нет — попробовать в любом случае стоит. 

Если получится договориться о скидке, то нужно быть готовым сразу произвести оплату. Любые попытки затянуть переговоры приведут лишь к недоверию со стороны застройщика и зарубят возможность уступки на корню.

Шаг 6. Оплата задатка, подписание договора 

Иногда оформляется предварительный договор и вносится задаток. Они позволяют зафиксировать условия. В основном договоре обязательно указывается сумма, способ и сроки оплаты, а также время завершения сделки и все особые условия. 

По правилам, приобретая недвижимость под ПМЖ, заявитель должен сразу при подписании договора оплатить €300 000 от стоимости недвижимости, остаток можно оплачивать поэтапно в пять-шесть платежей, по мере строительства. Если цель сделки другая, не ПМЖ, то достаточно заплатить застройщику 30% от стоимости недвижимости и зарегистрировать договор купли-продажи в земельном кадастре на имя покупателя. Так он становится полноправным владельцем недвижимости и может эксплуатировать ее в своих целях. Важно иметь в виду, что владение недвижимостью при неполной оплате не дает право на статус ПМЖ, однако позволяет зафиксировать цену и диверсифицировать средства. 

Платежи из российских неподсанкционных банков могут занимать две-три недели, даже несмотря на готовность банка Кипра их принять. Из других стран — Казахстана, Армении — провести оплату проще и быстрее. Независимо от страны к переводимым средствам будут предъявляться одни и те же требования по происхождению.

Шаг 7. Регистрация договора в Земельном департаменте, оплата гербового сбора

Эти действия обычно совершают юристы. Это можно сделать и самостоятельно, но многие предпочитают делегировать эту бумажную работу. Вам решать, готовы ли вы заниматься этим самостоятельно. Если решите, что готовы, действия будут следующими:

• получение разрешения Совмина — формальная процедура, но по законам Кипра для приобретения недвижимости иностранными гражданами оно нужно;
• оплата гербового сбора — для сумм свыше €171 000 сбор составит 0,20%;
• регистрация договора купли-продажи в Земельном департаменте;
• получение титула владельца — при покупке новостройки под ПМЖ титул оформляется бесплатно, поскольку владелец и так оплачивает в казну НДС.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора