Под ударом: возврат НДС на апартаменты приведет к росту цен и сжатию рынка
На прошлой неделе Госдума в первом чтении приняла пакет поправок в Налоговый кодекс, возвращающих НДС на услуги застройщиков апартаментов. Этот налог был отменен еще в 2010 году. Теперь строительство апартаментов может стать менее привлекательным для девелоперов, работающих по правилам закона 214-ФЗ, новых проектов будет все меньше, полагают собеседники Forbes.
При этом эксперты считают, что изменения никак не скажутся на двух сегментах рынка — проектах редевелопмента, в которых появляются самые бюджетные предложения зачастую экстремально маленьких площадей, а также на наиболее дорогих и элитных.
Объем рынка
Апартаменты занимают примерно 10% от общего объема предложения на первичном жилом рынке Москвы, их доля в спросе еще ниже, рассказали Forbes участники рынка. «Сейчас в продаже находится 8825 лотов апартаментов всех классов в старых границах Москвы, — подсчитала управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова. — Большая часть сосредоточена в классах комфорт и бизнес — всего 7649 лотов. Минимальный объем предложения — в элитном сегменте, всего 229 лотов. В экономсегменте [представлено] всего 417 лотов. В мае 2023 года в старых границах Москвы совершена 371 сделка с апартаментами, больше всего — в сегменте комфорт, 202 сделки».
«За пять месяцев 2023 года в строящихся апартаментных комплексах Москвы и Подмосковья конечным покупателям было продано 2500 помещений, это порядка 5% от всех сделок, — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — По сравнению с предыдущими пятью месяцами (август — декабрь 2022 года) число сделок выросло на 13%, а их доля снизилась на 0,7 п. п.». По итогам продаж в мае доля апартаментов составила 8% от совокупного спроса, добавляет генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова: «Объем проданных апартаментов за месяц снизился на 16%, в годовом выражении наблюдался прирост на 68% в силу низкой базы в 2022 году».
«Сейчас в нашей стране возводится примерно 1200 апарт-комплексов, что составляет чуть более 10% от общего объема возводимых жилых и нежилых помещений, — подсчитал вице-президент блока экономики и финансов GloraX Глеб Шурпик. — Больше всего апартаментов реализуется в крупных экономически развитых городах, в частности, в Москве строится порядка 168 объектов, в Санкт-Петербурге — 131». В структуре рынка апартаментов экономкласс занимает 3%, комфорт — 39%, бизнес — 48%, элитные проекты — 10%, приводит данные директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков: «В структуре сделок лишь 7% занимают апартаменты. Доля апартаментов в экспозиции снизилась до 16%, два года назад она составляла 24%».
Недорого и очень дорого
Главным преимуществом апартаментов перед квартирами в глазах покупателей является их цена, отмечают собеседники Forbes. Апартаменты по-прежнему стоят на 20-25% дешевле квартир сопоставимого формата, и это преимущество полностью нивелирует такие минусы, как более высокие налоги и коммунальные платежи, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Сегодня разница в стоимости между квартирами и апартаментами составляет 15—20%, однако внедрение НДС для строителей может привести к увеличению цен на апартаменты, что, в свою очередь, может снизить интерес покупателей», — добавляет руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
Однако это правило не касается наиболее дорогих лотов, строящихся в элитном сегменте, уточняют эксперты. «В сегментах премиум и люкс ценовой разницы между квартирами и апартаментами никогда не было и нет, — подчеркивает директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичашина. Более того, добавляет эксперт, для этого сегмента квартиры и апартаменты всегда одинаковы как с точки зрения цены, так и окружающей инфраструктуры.
Дорогие апартаменты могут даже иметь преимущество перед квартирами, потому что в определенных востребованных локациях построить «официальное» жилье не получается, а спрос на него есть, отмечают участники рынка. «Причины возникновения апартаментов кроются не в финансовой, а в юридической плоскости, — объясняет президент AREA Денис Попов. — Это связано с назначением земли, с тем, что было на конкретной территории до строительства ЖК или чем оно являлось по статусу в случае редевелопмента. Выбирают же себе такой объект, потому что нравится локация, ЖК, его концепция при оптимальной цене. Например, на Патриарших комплекс с апартаментами «У Патриарших» имел успех как раз потому, что в такой локации конкурентных цен на жилье не было».
Что изменит возврат НДС
Если НДС на услуги строителей апартаментов будет возвращен, резкого роста цен не произойдет, но застройщики начнут отказываться от таких проектов, полагают собеседники Forbes. По их словам, основная цель поправок именно в том, чтобы убрать с рынка неудобный формат, который никак не удается отрегулировать.
«Принятие нового закона точно не приведет к обвалу рынка апартаментов, — прогнозирует Сырцов из «Метриума». — Тем не менее стоит ждать сокращения выхода новых проектов и уменьшения ценового разрыва с квартирами». Как и всегда, любое увеличение налоговой нагрузки застройщики и продавцы апартаментов будут пытаться переложить на дольщиков и покупателей, уверен Попов из AREA. Но, отмечает собеседник Forbes, речь не идет о том, что стоимость апартаментов разом увеличится на 20% (классическая ставка НДС).
Обложить НДС предлагается так называемую стоимость услуг застройщика, которая составляет незначительную часть цены по договору долевого участия (ДДУ), объясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский: «Основную часть этой цены составляет целевой инвестиционный взнос, перечисляемый участником долевого строительства застройщику на создание объекта, а эта операция в силу своего инвестиционного характера НДС не облагается. То есть НДС будет облагаться не вся цена апартамента по ДДУ, а лишь одна ее составляющая. Поэтому резко отрицательного влияния на стоимость апартаментов по ДДУ это (возврат НДС. — Forbes) оказать не должно. Да и конкурентный рынок не позволит: баланс платежеспособного спроса граждан и ценового предложения от застройщиков никто не отменял».
«Регулирование целевого финансирования остается прежним, а объектом обложения, на мой взгляд, в этом случае будут являться суммы, остающиеся в распоряжении застройщика, — добавляет Денис Попов. — То есть при норме прибыли 25-30% это означает примерно 4-6% от общей цены предложения, на которые застройщики и будут пытаться увеличить цену».
«Регулирование целевого финансирования остается прежним, а объектом обложения, на мой взгляд, в этом случае будут являться суммы, остающиеся в распоряжении застройщика, — добавляет Денис Попов. — То есть при норме прибыли 25-30% это означает примерно 4-6% от общей цены предложения, на которые застройщики и будут пытаться увеличить цену».При этом большинство собеседников Forbes сошлись во мнении, что застройщики будут строить все меньше апартаментов, и именно в этом состоит цель поправок.
«Возврат отмененного в 2010 году налога на добавленную стоимость сократит ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 5-7%, что может привести к полному охлаждению интереса к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков», — считает Кочетков из «Инком-Недвижимости».
«По нашим оценкам, новый закон может затронуть до половины всех застройщиков, работающих в сегменте апартаментов, — говорит генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. — Полагаю, через какое-то время мы увидим калибровку закона в сторону ужесточения, и, таким образом, можно говорить, что весь этот сегмент сейчас находится под ударом. Вряд ли стоит ждать каких-то позитивных законов, так как их уже давно не принималось в этой сфере».
«Действие законопроекта по НДС для ДДУ может существенно охладить интерес застройщиков к строительству и реализации проектов жилых апартаментов, поскольку придется нивелировать разницу стоимости повышением цены», — добавляет генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов. «Я думаю, что в массовом сегменте апартаменты будут выдавливаться с рынка классическим жильем из-за принятия поправок», — заключает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
Хата с краю
Парадоксальным образом принятие налоговых поправок никак не помешает продажам наиболее «одиозных» проектов, в которых продаются апартаменты площадью менее 20 кв. м и может даже не быть окон, отмечают опрошенные эксперты. Дело в том, что их создают путем редевелопмента нежилых зданий, то есть они изначально уже облагались НДС и реализовывались не по ДДУ.
На рынке таких предложений немного. Доля апартаментов, которые реализуются по ДДУ на рынке старой Москвы, составляет почти 78,2%, по договорам купли-продажи (ДКП) — 19,6%, а по предварительным ДКП — 2,2%, подсчитала Кузнецова из «НДВ Супермаркет недвижимости».
«В сфере редевелопмента основной формат — микроапартаменты, — объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Проекты редевелопмента пользуются спросом благодаря низким бюджетам, возможности за относительно небольшую стоимость приобрести место для жизни в самом центре Москвы. Такие микроапартаменты зачастую предлагаются с готовой отделкой, оборудованной кухней и санузлом, что также востребовано».
«Спрос на такие лоты есть, потому что цена на объект такого сорта может быть даже меньше 5 млн рублей, — добавляет Доброхотова из «БЕСТ-Новостроя». — Такие проекты, кстати, есть даже в границах ЦАО. Всего в старых границах Москвы сейчас есть 18 проектов апартаментов с минимальной стоимостью лота до 5 млн рублей». В подобных комплексах можно найти самое доступное жилье на первичном рынке, говорит Сырцов из «Метриума»: «Несмотря на невысокую цену и небольшую площадь, микроапартаменты являются достаточно комфортными: зачастую девелоперы выполняют в них чистовой ремонт, устанавливают сантехнику, иногда — кондиционеры и мебель».
«Реализация таких апартаментов через договоры купли-продажи, в том числе предварительные, и так облагается НДС, — напоминает Татаринов из Glincom. — Проекты редевелопмента, как правило, имеют небольшую площадь, от 2500 до 20 000 кв. м, в то время как обеспокоенность законодателей вызывали в первую очередь масштабные комплексы площадью 100 000 кв. м и более, которые могут оказывать негативное влияние на социальную инфраструктуру».