Бизнес отважных: чем «сарай с ипэшниками» лучше гигантских моллов
Про взлет популярности торговых центров районного масштаба СМИ и участники рынка недвижимости говорят уже давно. Основой их успеха называют низкую, по сравнению с крупными торговыми центрами, долю международных брендов, покинувших рынок, отсутствие конкуренции с онлайн-ретейлом, акцент на повседневном спросе, лояльность покупателей.
Этими же качествами обладает еще один вид торговой недвижимости, который никогда не попадает в отчеты крупных консалтинговых компаний. Речь идет о торговых объектах, которые консультанты называют некачественными или непрофессиональными. По данным NF Group, на конец 2022 года в Москве было порядка 300 качественных торговых центров, аналитики CORE.XP считают, что таких ТЦ всего 235. При этом, по данным юридической компании Consul Group (есть в распоряжении Forbes), в Москве 734 здания зарегистрированы как торговые центры. То есть в штуках качественные торговые центры занимают около 40% столичного рынка, в других регионах и по стране в целом их доля еще меньше.
Сложности качества
Опрошенные участники рынка назвали очень много критериев, которым должен соответствовать качественный торговый центр. Среди них чаще всего упоминали состав арендаторов, «профессиональную управляющую компанию с именем» и наличие досуговой составляющей.
«Качественные профессиональные ТЦ, в отличие от некачественных, имеют продуманную концепцию, которая включает в себя определенный микс арендаторов, целевую аудиторию и стратегию продвижения. Есть эффективные планировочные решения и схемы зонирования, якорные арендаторы расположены правильно. Все это обеспечивает хорошую циркуляцию [посетителей] и навигацию по объекту», — объясняет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
«Доля профессиональных сетевых брендов — от 30%, есть концептуальное решение по распределению посетительских потоков и расположению якорей, есть четко выраженный фасад, сам объект построен или перестроен как торговый, есть профессиональная управляющая компания», — перечисляет критерии качественности старший директор CORE.XP Марина Малахатько.
Большинство собеседников Forbes считают знаком качества для ТЦ профессиональные бренды или просто сетевых арендаторов. «Некачественный — это сарай с ипэшниками, а в качественный сажают только бренды», — кратко формулирует общую мысль частный инвестор в коммерческую недвижимость.
История взаимной нелюбви
Часть опрошенных экспертов уточняют, что некачественный ТЦ — это не плохой объект, а просто не слишком удобный для крупных консалтинговых и управляющих компаний. «Такие ТЦ стоят на естественном и достаточном трафике, их площади быстро заполняются арендаторами, — объясняет управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский. — У владельцев не такая философия, как у девелоперов крупных ТЦ, и заработать крупному консультанту здесь очень сложно».
«Здесь все очень просто: работать с некачественными и устаревшими ТЦ невыгодно», — резюмирует директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков, объясняя, за что крупный консалтинг невзлюбил некачественные торговые объекты. «Такие центры несут угрозу безопасности посетителей. Как правило, они непрофессионально построены, собственники игнорируют требования МЧС, равно как и профессиональные регламенты/стандарты управления, хотя бы потому, что они об этом не знают», — нагнетает Малахатько из CORE.XP.
«Нельзя сказать, что консалтинговые компании не любят некачественные ТЦ, просто те не являются прямыми конкурентами для качественных ТЦ и игнорируются при проведении исследований. Некоторые из них могут иметь потенциал», — добавляет ведущий эксперт компании «Магазин магазинов» Диана Зазнобина.
Собственники ТЦ, которых консультанты привыкли именовать некачественными, тоже не рвутся сотрудничать с ними. «Как правило, собственники подобных ТЦ и вовсе не прибегают к услугам крупных консалтинговых компаний», — говорит исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
«Собственники таких ТЦ тоже недолюбливают консультантов, — рассказывает независимый эксперт по коммерческой недвижимости Антон Реутов. — Они считают, что разработать концепцию объекта, сидя в теплом и уютном кабинете в Москве или в Питере, невозможно, а приезжать [на объект] ради его 5000-10 000 кв. м мало кто готов. Зачем, если есть девелоперы с размахом в 100 000 кв. м, где можно и репутацию заработать, и хорошие комиссионные на брокеридже? Но больше всего консультантов раздражают собственники, которые построили ТЦ без их помощи и успешно работают. Они смотрят на этих собственников, как врач смотрит на бывшего пациента, которому пару лет назад поставил смертельный диагноз, а тот, мало того что не согласился с диагнозом и отказался от лечения, так еще и жив и прекрасно себя чувствует».
Здесь есть деньги
Парадоксальным образом часть критериев, из-за которых консультанты признают торговые центры некачественными, позволяют этим объектам сохранять высокие доходы и низкую вакансию, а еще демонстрировать устойчивость перед кризисами последних трех лет, говорят собеседники Forbes.
«Трафик у некачественных ТЦ примерно такой же или на 10-15% выше, чем у малых качественных центров, — отмечает Войцеховский из РСТЦ. — Но посетители малых качественных центров покупают более дорогие товары и больше подвержены импульсным покупкам».
«Многие некачественные ТЦ остаются на плаву за счет удачного расположения, прежде всего у метро, и собственники вроде бы и могли обновить их, но зачем, если они и так генерируют арендный поток? — задается вопросом руководитель отдела коммерческой недвижимости Barnes International Moscow Александр Буянкин. — Кроме того, небольшие ТЦ с большим количеством мелких предпринимателей могут оказаться более устойчивыми к уходу арендаторов, чем моллы с крупными «якорями».
Аренда малых площадей стоит дороже в пересчете на метр, плюс в некачественных ТЦ до сих пор в ходу фиксированная арендная ставка, а не процент от оборота. «Может ли доход некачественного ТРЦ быть выше, чем у качественного, и может ли ИП платить фикс? Конечно, да! — подчеркивает партнер Ricci | Консалтинг и оценка Яна Кузина. — Арендаторы платят фикс, и в краткосрочном периоде такие объекты часто генерят больше дохода на квадратный метр, чем ТРЦ. Означает ли это финансовый успех на относительно длинном горизонте? Нет, так как меняются форматы, и мелкие объекты легко «съедаются» конкурентами».
«В таких объектах никогда не было международных брендов, поэтому уход Inditex и H&M они даже не заметили, а «Смешные цены», «Столичный гардероб», «Ивановский трикотаж» и сотни ипэшников никуда не ушли», — спорит генеральный директор DNA Realty Антон Белых.
«За последние полтора года трафик в магазине нашего объекта в городе Чехове вырос примерно на 50%, все 100% площадей заполнены, и такой формат очень востребован среди покупателей, — делится опытом генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — В ассортименте арендаторов товары ежедневного спроса: продукты питания (супермаркет), аптека, товары для животных, пиво, табак и цветы — классический набор магазинов для ТЦ формата районного или меньше. Консультанты точно не назовут его качественным, так как он очень маленький, всего 1340 м, и, конечно же, ни о какой концепции тут говорить не приходится. Зато он стабильно приносит доход собственнику».
«Можно вспомнить ТЦ «Звездочка», который одно время был единственным рядом с метро «Юго-Западная», — приводит пример основатель компании Bortis, эксперт РСТЦ по взаимодействию ТК с подрядными организациями Никита Дмитриев. — После строительства рядом ТЦ «Авеню» «Звездочка» опустела практически на 40%. После смены нескольких управляющих компаний данный ТЦ снизил вакантность до 5%, но уже в статусе некачественного».
Ипэшники и гиганты
Упомянутые «сотни ипэшников» являются чуть ли не основной приметой торгового центра, который консультанты называют некачественным. Речь идет о небольших несетевых бизнесах, которые действительно часто оформлены как ИП и арендуют очень небольшие площади. Часто крупные сетевые арендаторы тоже приходят в такие ТЦ, но на своих условиях.
«В некачественных проектах отсутствуют мировые бренды, которые брали большую площадь, платили процент с товарооборота, а фиксированная плата была на минимальном уровне, — напоминает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. — Сейчас ситуация изменилась, качественные комплексы просели. В больших ТЦ была система фиксированной платы и процента с товарооборота, а в маленьких и некачественных проектах такая система не прижилась. Она может стать актуальной, но только для отдельных якорных арендаторов. На данный момент все-таки по большей части [в некачественных ТЦ] фиксированные ставки».
«В таких ТЦ никто сильно не заморачивается с договорами, если речь идет не про сетевиков, — уточняет Белых из DNA Realty. — Арендаторы чуть ли не от руки заполняют форму, правки вносить нельзя: либо подписывай, либо — свободен, следующий. Поскольку такие объекты чаще всего не находятся в залоге у банка, ценовую политику определяет только собственник, а значит, он всегда может гибко реагировать на ситуацию: надо 20 м, а есть только 50 м? Ок, отрежем 20 м, но будет дороже. Надо 150, а есть только 50? Не вопрос, если предложишь нужную сумму, выгоню соседей и сдам тебе. Процент от оборота применяется только в самых продвинутых из таких ТЦ, так как чаще всего собственник не готов делить риски с арендатором. И плюс у него всегда есть ипэшник, готовый забрать эту площадь за «фикс» и вообще платить наличными».
Сетевые арендаторы не избегают некачественных ТЦ.
«При изучении объекта для потенциального открытия магазина для нас важен не столько размер, сколько локация, коммерческие условия, парковка, качество наполнения ТЦ, — отмечает представитель X5 Group. — Само по себе понятие качественности торгового центра относительно, для нас важно, обладает ли тот или иной ТЦ необходимыми нам преимуществами: близость к жилым домам, к местам нахождения большого количества людей (остановки, метро), наличие своей парковки».
«Категория торгового центра не является для нас определяющим фактором при принятии решения об открытии магазина, — говорит директор по коммуникациям Fix Price Екатерина Гончарова. — Мы анализируем потенциальный трафик и другие особенности локации, ставки аренды, рассчитываем окупаемость. Исходя из этих данных мы принимаем решение, будет ли определенная локация для нас интересна или нет».
«Часто отсутствие концепции не влияет на обороты, — добавляет директор департамента управления недвижимостью ГК «Шоколадница», генеральный директор «Этерна» Дмитрий Томилин. — Например, «Шоколадница» действительно стоит в некоторых местах исторически очень много лет. Изначально в этих локациях не было качественного ТЦ, а объект с трафиком и целевая аудитория там были. Вложившись много лет назад в открытие, мы продолжаем получать прибыль, а инвестиции давно окупились. Вкладывать в переезд или реконструировать точку нам невыгодно. Выбирая новый ТЦ для открытия, мы учитываем много параметров, но главные, как обычно, — это арендная ставка, прибыль, окупаемость и доходность. Качественный объект или некачественный, нас заботит не в первую очередь».
Ряд участников рынка отмечают, что вставать в торговых центрах, которые принято называть некачественными, для арендатора даже выгоднее по причине более простых договорных отношений.
«В моллах соглашения на 50 страницах, прописаны большие штрафы за нарушение концепции, за нарушение дизайн-проекта, за любые мелочи, — объясняет директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Например, чтобы зайти в большой комплекс, нужно сделать ремонт с помощью специалистов, которых дадут в этом ТЦ, и цена услуг этих специалистов может в три раза отличаться от тех же услуг на рынке. По требованиям и нормам крупных объектов все нужно с ними согласовать. Например, в нашей практике процесс подписания договора с одним из крупных ТЦ в Москве занял восемь месяцев из-за того, что согласовывалось все, вплоть до цвета дверных ручек. Таким образом, для арендаторов процесс открытия точки в большом ТЦ значительно сложнее, чем в небольшом комплексе. В небольших проектах договоры сильно проще. Владельцы таких проектов не лезут в бизнес, в концепцию, в товар».
Рискованный бизнес
Устойчивость и доходность названных консультантами некачественными торговых центров не отменяют того, что этот вид бизнеса достаточно рискованный и сложный в управлении, говорят собеседники Forbes.
Одна из его потенциальных уязвимостей — это все те же ипэшники, из-за которых объект сложно «продать» инвестору как надежный готовый арендный бизнес (ГАБ).
«В таких проектах, как правило, изначально неправильный подход под девизом «сдаем кому угодно», — сетует управляющий партнер УК «Северное сияние» Савватий Казаченко. — Основная цель собственников — финансовая выгода здесь и сейчас, и это их огромная ошибка. Если заполнить центр арендаторами из досугово-развлекательной области, он станет крупным центром притяжения для жителей района, и это уже сделает его качественным».
«Определенный список арендаторов может гарантировать стабильный доход, — объясняет партнер CRE+Retail group, сертифицированный управляющий Наталия Кермедчиева. — Однако слишком большое количество стандартных арендаторов может привести к потере уникальности пространства. В Германии, например, некоторые компании-арендаторы предлагают одинаковый микс, место становится неотличимым от других, так как проектирование и размещение арендаторов идентичны. Важно найти баланс между стандартизацией и уникальностью».
«В некачественном торговом центре, как правило, короткие договоры сроком до 11 месяцев и высокая ротация, что является основным риском для инвестора, — поясняет управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. — При наличии высокой проходимости и очевидной стабильности в текущих условиях инвестор приобретает объект, которым ранее не управляла профессиональная структура, и влиять на привычки и арендаторов, и посетителей профессиональному игроку крайне тяжело».
«Ротация арендаторов — это признак нестабилизированного потока, — констатирует член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев. — К сожалению, крупные ТЦ столкнулись с проблемой ротации в 2022 году, но непрофессиональные ТЦ с ней живут каждый день. Можно ли сравнить арендатора «Глорию Джинс» и ИП, управляющим магазином «Джинсы»? ИП априори менее надежные контрагенты по сравнению с крупными сетевыми арендаторами, да и электронная торговля постепенно убивает все эти «джинсы», поэтому на смену одному ИП новый может не прийти...»
Частники купят
Несмотря на эти риски, именуемые консультантами некачественными, ТЦ редко меняют владельцев, хоть и представляют интерес для инвесторов, говорят опрошенные эксперты.
«Небольшие торговые помещения на трафике всегда пользуются высоким спросом и покупаются инвесторами, — отмечает Кузина из Ricci. — Однако риски такого формата очень высоки, если вы не работаете профессионально в этой сфере».
«Такими объектами редко владеют профессиональные девелоперы или собственники с хорошим портфелем, — добавляет директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. — Владельцы, конечно, стараются продать объект как ГАБ, но квалифицированный инвестор понимает, что этот поток нестабилен и ничем не гарантирован. Поэтому покупатель всегда будет определять цену из потенциального дохода объекта после реконструкции с учетом всех понесенных затрат».
Некачественные ТЦ интересны небольшим частным инвесторам.
«Большинство таких проектов десятилетиями не меняют собственников, поэтому говорить о какой-то окупаемости нет смысла, они уже давно окупились, — подчеркивает Татаринов из Glincom. — Чаще всего подобные ТЦ продаются с дисконтом, цена зависит от арендного потока, текущего или потенциального, капитализация этого потока находится на уровне 10−12%». Это означает, что при доходе от аренды в 10 млн рублей стоимость объекта будет колебаться между 80-100 млн рублей, вложения инвестора окупятся за восемь-десять лет.
«Мы как раз вчера купили проект недостроенного комплекса площадью 1300 кв. м, где у владельца просто не хватило средств на достройку, — гордится директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — В наших планах довести его до состояния ГАБа и продать в два раза дороже».
«Много некрупных инвесторов могут себе позволить вложиться в такой ТЦ, — добавляет Томилин из «Этерны». — Это старые объекты, они давно уже окупились. Идет эксплуатация, вкладываются минимальные деньги в ремонт и поддержание приличного вида. Все текущие собственники не хотят продавать меньше чем за 10-12 лет окупаемости от текущего денежного потока».