Круче санкций и ковида: как районные торговые центры победили все кризисы
Сейчас торговые центры тянут ко дну три беды: растущая популярность маркетплейсов, бегство международных брендов и постоянно маячащая угроза ковидных ограничений. Со всеми этими вызовами смогли справиться небольшие районные ТЦ, они же «районники». Причем выручали их не столько стратегически верные решения, сколько уникальные особенности самого формата, рассказали опрошенные Forbes эксперты.
Типичный «районник»
У районных ТЦ есть несколько характерных признаков: небольшая площадь, непосредственная близость к жилой застройке, наличие постоянной аудитории покупателей и определенный tenant-mix (состав арендаторов). «Характеристики районных ТЦ зависят от конкретного проекта, но при этом, если рассмотреть ряд из них, можно увидеть схожие требования заказчиков, — рассказывает технический директор и акционер WE-ON GROUP Даниил Шарапов. — Современный районный торговый центр предполагает следующие характеристики: продаваемая площадь не менее 3500 кв. м, не более двух этажей, при этом первый этаж обычно предназначен для супермаркета с дополнительным размещением зон розничной торговли, а второй — для розничных магазинов, зоны фудкорта и санузлов для посетителей. Предпочтительны остекленные фасады и стеклянный вход».
«Краткая характеристика такая: районный торговый центр — это объект, имеющий 5000-20 000 кв. м арендопригодной площади и расположенный в жилом районе», — сформулировала директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.
«То есть [например] «Авиапарк» нельзя назвать «районником» просто из-за размера. Потому что торговый центр называется «районником» не только потому, что он в [конкретном] районе расположен, но еще и исходя из его размера, а это незначительные площади — до 20 000 кв. м, не более», — уточняет президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко. Площадь ТЦ «Авиапарк», к примеру, составляет 400 000 кв. м.
«По факту районные центры — это сервисные ТЦ, где ядро аудитории — жители 15-минутной зоны охвата, посещающие объект регулярно либо по пути, либо с целью закрытия ежедневных нужд», — предлагает свое определение директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова. «Ключевое отличие — это целевая аудитория. Районные ТЦ работают на один район города, их основной посетитель и потребитель проживает в первичной зоне обслуживания и зачастую приходит пешком», — добавляет региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
При такой специфике локаций, площадей и аудитории «районники» собирают довольно однотипный пул арендаторов. «Обычно это супермаркет, аптека, салон связи, зоомагазин, магазин косметики, салон красоты, иногда магазин электроники, хозтовары или магазины фиксированных цен, например Fix Price или «Галамарт», — перечисляет генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. — Также несколько магазинов одежды (типа Familia), магазин белья, ювелирный или бижутерия, пара-тройка пунктов выдачи заказов, ну и всякие сопутствующие товары типа табака, дома быта, пивного магазина, суши или другой еды с собой, кофейни. Иногда в таких объектах есть небольшой фудкорт или зона еды и небольшая развлекательная зона». Аналогичный список арендаторов привели все опрошенные участники рынка.
«Районник» против пандемии
Период локдауна и последовавшая за ним цепочка вводимых и вновь отменяемых ограничений стали огромным ударом для сегмента торговых центров, но «районники» смогли пройти через эти испытания с минимальными потерями. Значительную часть этого успеха обеспечил профиль типичных арендаторов.
«В пандемию общепит в «районниках» работал навынос, супермаркеты, аптеки и салоны сотовой связи не закрывались. Получается, что они чувствовали себя лучше, чем крупные ТЦ, потому что хотя бы работал первый этаж и работала доставка», — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. «Большая часть арендаторов работала даже в условиях пандемии, а значит, не было необходимости вести переговоры о снижении ставок, давать арендные каникулы, что, в свою очередь, сыграло большую роль в коммерческой устойчивости проектов», — добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
«В некоторые магазины вроде Familia в эпоху пандемии завезли товары, которые попали в категорию жизненно важных, и поэтому магазины оставались открытыми. То есть благодаря этому в «районниках» больше 80% площадей оставались рабочими, и доход падал до 10% в максимуме, поэтому они оказались более устойчивыми», — добавляет Москаленко из РСТЦ.
В период изоляции действовали ограничения на перемещение по городу, поэтому люди шли в ближайший магазин, который располагался зачастую как раз в «районнике», — и чтобы просто более-менее легально пройтись, и чтобы совершить покупки, напоминает Белых из DNA Realty. «Кстати, я подозреваю, что некоторые или даже многие именно тогда узнали, что в их районе есть такой ТЦ и там есть такие арендаторы», — говорит он.
Пытаясь ограничить количество контактов, люди выбирали небольшие объекты, а потом привыкли, полагает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. О том, что пандемия помогла сформировать привычку ходить в ближайший ТЦ, сказали Forbes большинство опрошенных экспертов. Таким образом, пандемия не просто пощадила «районники», но и даже немного поспособствовала их популярности.
«Районник» против интернета
Второй проблемой, нависшей над сегментом торговых центров, уже давно является онлайн-торговля. Однако районных торговых центров эта напасть тоже коснулась минимально. «Основной трафик районного ТЦ формирует всегда продуктовый супермаркет, который заменить полностью службами доставки гораздо сложнее, так как некоторые важные и актуальные товары типа алкоголя и сигарет не доставляют», — полагает Белых из DNA Realty.
«Потребителю удобно покупать [товары] близко от дома, и даже доставка интернет-заказа займет больше времени, чем [если] посетитель сам сходит и купит все необходимое», — подчеркивает директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Екатерина Трушлякова.
Районные ТЦ в какой-то степени даже стали частью онлайн-торговли, отмечают все опрошенные эксперты. «Районники» в последние годы стали местом размещения пунктов выдачи заказов, а на неликвидных площадях наряду с классическими продуктовыми магазинами и кафе с доставкой в последнее время стали размещаться дарксторы и дарккитчены. Вообще быстрая доставка и гибкость ассортимента товаров и услуг, возможность работы под заказ — это одна из ключевых составляющих успеха локальных предприятий, отлично чувствующих себя в «районниках» и балансирующих арендный доход владельца ТЦ», — объясняет Ярова из RRG.
«Малый формат ТЦ позволяет быстро адаптироваться под новые реалии, обновлять предложения для посетителей, например открывать пункты выдачи онлайн-заказов, устанавливать постаматы, организовывать бесконтактную доставку продуктов», — добавляет директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.
«Районник» против санкций
В 2022 году торговые центры столкнулись с еще одной проблемой, которая сильно ударила по крупнейшим игрокам, но вновь практически не затронула районные ТЦ. Речь идет о массовом уходе с российского рынка международных ретейлеров: они «гнездились» преимущественно в больших ТРЦ, а районные для них были просто малы.
«Районные ТЦ физически не имели возможности сдавать свои площади крупным арендаторам — это было экономически нецелесообразно. Соответственно, и среди арендаторов у них не было крупных сетевых ретейлеров — их негде было бы разместить, да и экономика проектов тут другая. В редких случаях районные ТЦ потеряли сейчас кофейни Starbucks или магазины L'Оccitane, но уровень вакансии остался прежним. Поэтому их и называют везучими», — объясняет Томилин из «Этерны».
«Действительно, у нас всего 2% площади занимали международные бренды — Starbucks и Bodyshop. Их закрытие не повлияло существенно на деятельность ТЦ. Мы их довольно легко заменили, потому что у нас нет избыточных площадей, это были небольшие форматы, хорошо востребованные рынком», — приводит пример Кузьмина из Accent Capital (компания владеет ТЦ «Сокольники» районного формата).
По мнению некоторых участников рынка, «районники» и из санкций смогли извлечь пользу, так как получили часть аудитории, которая разочаровалась в больших ТРЦ после ухода международных компаний. «В данный момент наблюдается перетекание части объемов транзакций из крупных ТРЦ в локальные объекты внутри районов города. Мы прогнозируем стагнацию показателей в удаленных от плотной городской застройки моллах и медленный рост транзакций в районах», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Юлия Никуличева.
«Если говорить о перспективах районных ТЦ в целом, полагаю, что данный формат продолжит активно развиваться и забирать посетителей у крупных центральных моллов», — добавляет руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.
Маленьких ТЦ станет больше
Устойчивость формата районных ТЦ не прошла мимо внимания инвесторов. Опрошенные участники рынка единодушны во мнении, что в ближайшие годы будут строиться в основном именно «районники», хотя, возможно, их площадь немного увеличится. «С точки зрения инвестиционной привлекательности можно сказать, что сейчас однозначно лидируют малые объекты. Необычность кризиса, санкций, абсолютная неизвестность с выходом новых брендов на российский рынок и уходом предыдущих делают вложения в крупные объекты слишком рисковыми. В то же время районные ТЦ небольшого формата, особенно в новых жилых районах — эта та необходимость, без которой не может существовать современная городская инфраструктура», — констатирует президент Magic Group Александр Перемятов.
«Средняя площадь всех заявленных ТЦ в 2022 году сократилась до 10 500 кв. м, что остается в диапазоне площадей, характерном для торгового центра районного масштаба. Для сравнения: в рекордные по объему ввода 2014–2016 годы средняя площадь торгового центра составляла от 36 500 до 57 500 «квадратов», что на 71,2% и 81,7% выше нынешних показателей. Формат интересен девелоперам за счет того, что новые районные ТЦ отвечают новым потребностям рынка», — приводит данные Хакбердиева из Knight Frank.
«Такой формат может быть интересен широкому кругу инвесторов — как крупным, готовым выстроить сеть таких ТРЦ, так и небольшим инвесторам, так как объем инвестиций и сроки строительства небольшие», — отмечает Трушлякова из PPF Real Estate Russia.
«Инвесторы не хотят больше аллоцировать миллиарды в один крупный объект с девятилетними капрейтами (коэффициент капитализации. — Forbes), портфель из 10 более мелких объектов даст большую гибкость и возможность оптимизировать доходность портфеля, а также вовлечь в сделки несколько более мелких инвесторов», — добавляет руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова. «Доходность для инвестора при строительстве нового «районника» может составлять от 15% до 30%, а порой и выше, даже сегодня. Если же речь идет о покупке уже готового арендного бизнеса и управлении им, то доходность варьируется от 9% до 11%», — подсчитала Светлана Ярова из RRG.
Спрос есть и со стороны арендаторов. В некоторых «районниках» ставки уже сопоставимы или даже превышают запросы крупных ТЦ. «Доходность или товарооборот с квадратного метра в районном ТЦ может в каких-то случаях быть выше, так как в крупных ТЦ доля якорных операторов может достигать 50% и, соответственно, средняя ставка размывается. В районных ТЦ небольшая доля крупных «якорей», при этом достаточное количество маленьких помещений, которые поддерживают среднюю ставку по всему объекту на достаточно высоком уровне», — объясняет Цветкова из CORE.XP. Речь о том, что для якорных арендаторов ТРЦ предлагают особые условия с низкой фиксированной ставкой и небольшим процентом от оборота.
«По нашим данным, ставки в районных торговых центрах и в больших центрах в последнее время двигались в разных направлениях. В крупных ТРЦ они в целом снижались, особенно в регионах, а в районных, наоборот, фиксировался тренд на рост ставок. Таким образом, разница в ставках сейчас сократилась», — говорит основатель «GGroup — управление активами» Евгений Протопопов.
«Посещаемость районных ТЦ начала восстанавливаться, по итогам 2021 года она была всего на 10% ниже, чем в 2019 году. Сейчас никаких скидок арендаторам мы уже не предоставляем», — подчеркивает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
Возможно, «районники» станут немного крупнее — так думает часть опрошенных экспертов. «Площадь объекта всегда определяется индивидуально и зависит прежде всего от потенциального спроса посетителей и от особенностей площадки, подлежащей застройке. Если есть спрос от арендаторов на площади и техническая возможность, то, безусловно, собственники будут стараться построить более крупный объект», — рассуждает Трушлякова.
«Высокая конкуренция внутри и популярность у горожан могут дать небольшое увеличение таких проектов по площадям», — полагает директор по аренде и развитию коммерческой недвижимости компании «Пионер» Александра Чиркаева. Также можно говорить, что районные ТЦ растут в площади, но часто не за счет пристройки новых помещений, а за счет реконструкции старых устаревших площадей, добавляет Фиофилова из KNRU.
Ложка дегтя
Из всего сказанного участниками рынка складывается впечатление, что «районники» неуязвимы и непотопляемы в любой ситуации. По просьбе Forbes эксперты рассказали о рисках, которые существуют или могут возникнуть для этого сегмента. «Если говорить про риски, то для них угроза потери «якоря» может стать фатальной. Я говорю про продуктовый сегмент» — так видит ситуацию Перемятов из Magic Group.
«В среднесрочной перспективе есть риск того, что на районные торговые центры повлияют проблемы компаний-импортеров, которые являются основными арендаторами таких проектов. Например, сейчас мы наблюдаем, что в районных центрах, где масштабно представлен сегмент бытовой техники и электроники, арендаторы этого сегмента обращаются за различными скидками к управляющим компаниям», — рассказывает партнер Nikoliers Анна Никандрова.
«Трафик у «районников» в некризисное время забирают крупные моллы, дающие больше возможностей выбора покупателям, особенно в пиковые сезоны — back to school, Новый год, смена сезонов», — полагает Ярова из RRG.
Отдельный вид рисков таится в растущей конкуренции. «Торговые центры районного масштаба располагаются в жилой застройке. Их основная задача — предоставление услуг местным жителям. В этом случае основной конкурент — стрит-ретейл. Поэтому, принимая решение о строительстве так называемого районника, необходимо также оценивать объем торговли на первых этажах жилого комплекса и потенциальную емкость рынка в этой локации», — рассуждает генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» (управляет коммерческими объектами ГК «Гранель») Марат Мирхайдаров.
«Прямым конкурентом всегда будет стрит-ретейл, который в каждом новом жилом проекте становится все лучше и лучше. Застройщики жилых комплексов уже комплексно подходят к организации пространств на первых этажах и больше думают о наличии коммуникаций и удобстве планировочных решений. Возможно, в местах, где [есть] старая жилая застройка, районные ТРЦ будут более востребованы, чем в локациях с новой современной застройкой и большим количеством качественного стрит-ретейла», — добавляет Трушлякова из PPF Real Estate Russia.